Wohnungseigentum

Wie entsteht Wohnungseigentum?

Bevor einzelne Wohnungen einer Immobilie veräußert werden können, muss zunächst Wohnungseigentum begründet werden.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum z.B. an einer bestimmten Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört.

Voraussetzung für diese Einräumung von Sondereigentum ist allerdings, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 2 WEG).

§ 8 WEG ermöglicht es dem Alleineigentümer durch Teilung Wohnungseigentum zu begründen: Durch Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

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Welche Unterlagen benötigt das Grundbuchamt zur Eintragungsbewilligung von Wohnungseigentum?

- Teilungserklärung oder vertragliche Einigung aller Miteigentümer
- notariell beurkundete Teilungserklärung bzw. notariell beurkundeter Vertrag von der Bauaufsichtsbehörde
- erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Bauaufsichtsbehörde
- mit Unterschrift und Siegel bestätigter Aufteilungsplan
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Muss die Teilungserklärung zur Eintragung von Wohnungseigentum notariell beglaubigt werden?

Zur Begründung von Wohnungseigentum ist erforderlich, dass die vertragliche Einigung der Miteigentümer über die Einräumung von Sondereigentum (z.B. in Form von Eigentumswohnungen) gegenüber einem Notar erklärt wird und dass die Eintragung im Grundbuch erfolgt.

Da das Grundbuchamt gemäß der Vorschrift des § 29 GBO zur Eintragung des Sondereigentums die Vorlage einer notariellen Urkunde verlangt, ist der Notar mit der Beurkundung zu beauftragen. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Was ist das Sondernutzungsrecht bei Wohnungseigentum?

Beim Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums gibt es eine praktisch sehr wichtige Möglichkeit der Gebrauchsregelung, um den Gebrauch einzelner oder gar aller übrigen Wohnungseigentümer auszuschließen: das Sondernutzungsrecht.

Das Sondernutzungsrecht ist die einem Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG eingeräumte Befugnis, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen. Der insoweit begünstigte Wohnungseigentümer ist zum alleinigen Gebrauch des betreffenden Teils des Gemeinschaftseigentums berechtigt und ihm allein stehen auch die sonstigen Nutzungen (z.B. Einnahmen aus Vermietung) zu.

Mit dem Erhalt des umfassenden Nutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum hat er wirtschaftlich die Stellung eines Alleineigentümers. Praktisch bedeutsame Beispiele sind die Begründung von Sondernutzungsrechten an gemeinschaftlichen Kfz-Stellplätzen, an Kellerräumen, an Terrassen, an Hausgärten oder an Dachböden.

Können Heizungsanlagen Sondereigentum sein?

Grundsätzlich ist es so, dass die gesamte Heizungsanlage zum Gemeinschaftseigentum gehört. Das bedeutet natürlich auch, dass Entscheidungen über die Instandsetzung, Renovierung oder Modernisierung immer nur gemeinsam getroffen werden können.

Allerdings ist es möglich, dass aufgrund der Teilungserklärung oder aufgrund einer späteren Vereinbarung diejenigen Teile der Heizungsanlage, die der einzelnen Wohnung zugeordnet sind, auch zum jeweiligen Sondereigentum gehören. (von Rechtsanwalt Martin Niklas)

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Welche beteiligten Gruppen gibt es beim Wohnungseigentum?

- Wohnungs- und Teileigentümer
- Wohnungseigentümergemeinschaft
- Eigentümerversammlung
- Verwalter (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Was sind Bruchteilseigentümer?

Sind mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks, so sind sie dies als Miteigentümer - als sogenannte Bruchteilseigentümer. Das bedeutet, allen Miteigentümern gehört das ganze Grundstück mit dem gesamten Gebäude gemeinsam, ohne dass sich einer auf einen bestimmten Teil als sein alleiniges Eigentum berufen könnte. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Was sollte ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung enthalten?

1. Beglaubigte Abschrift der vollständigen Teilungserklärung einschließlich Planunterlagen

2. Abgeschlossenheitsbescheinigung

3. Baugenehmigung

4. aktueller Grundbuchauszug

5. Verwaltervertrag über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

6. Jahreskontoauszug zum Rücklagenkonto und Bestätigung des Verwalters, dass die laufenden Wohngelder vom Verkäufer vollständig bezahlt wurden

7. Bestätigung des Verwalters, ob keine bzw. in welcher Höhe Zahlungsrückstände von anderen Wohnungseigentümern bestehen.

8. Auskunft des Verwalters, ob und in welchem Umfang in nächster Zeit größere Instandhaltungsmaßnahmen anstehen.

9. Beschlüsse der Wohnungseigentümer (von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)

Sollte der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung von einem Anwalt überprüft werden?

Es ist anzuraten, den Kaufvertrag vorher einer sorgfältigen Prüfung zu unterziehen – wer nicht sachkundig genug ist, sollte einen Anwalt hinzuziehen (auch diese Kosten sind überschaubar und rechnen sich). Dieser prüft auf Wunsch auch Einträge und Vorlasten in Grundbuch und Baulastenverzeichnis, die den Wert der Immobilie mindern können. Bei Eigentumswohnungen prüft er zusätzlich die Teilungserklärung, gegebenenfalls Eigentümerversammlungsprotokolle und Nebenkostenabrechnungen. (von Rechtsanwalt Dirk Tietjen)

Welche Risiken gibt es beim Kauf von Wohnungseigentum?

Bevor sie sich zum Kauf einer Wohnung entschließen, sollten sie genau prüfen und sich entsprechend beraten lassen, ob der Kaufpreis marktgerecht ist und sie im Falle eines späteren oder plötzlichen Verkaufes überhaupt die Chance haben, den Kaufpreis wieder erzielen zu können.

Weiterhin sollten sie sich bewusst sein, dass sie zukünftig als stolzer Eigentümer einer Eigentumswohnung letztendlich weniger Rechte als ein Mieter und mehr Verpflichtungen als ein Eigentümer eines Einfamilienhauses haben werden. Sie wohnen in einem Mehrfamilienhaus und haften für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der übrigen Miteigentümer.

In der Beratungspraxis hat sich gezeigt, dass viele Erwerber Kaufverträge abschließen, in denen wichtige Punkte nur unzureichend geregelt sind. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei einem Kauf vom Bauträger kein Notar darauf hinweist, dass der Kaufvertrag nicht aus seiner Feder stammt, sondern vom Bauträger vorgegeben wird. Denken sie daran, jeder Vertrag ist verhandelbar und auch ein Bauträger hat ein wirtschaftliches Interesse, schnell zu einem Abschluss zu kommen. Aus diesem Grunde können sie davon ausgehen, dass jeder Vertrag verhandelbar ist. (von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)

Was ist Umwandlung in Wohneigentum?

Wenn eine Wohnung bisher im Grundbuch nicht eigenständig, sondern als Teil eines Hause eingetragen war, dann aber ein gesondertes Grundbuchblatt erhält, spricht man von Umwandlung in Wohneigentum. Das hat aus Eigentümersicht den Vorteil, dass dann jede Wohnung einzeln verkauft werden kann, während vorher nur der Verkauf des gesamten Hauses möglich war. Gerade Investoren und Immobilienspekulanten nutzen dies, weil viele kleine Wohnungen mehr Gewinn versprechen als ein großes Haus.

Wenn die Wohnungen jedoch zur Eigennutzung gekauft wurden und bereits vorher vermietet waren, führt dies regelmäßig zu Konflikten mit den Mietern. Diese hatten die Mietverträge abgeschlossen und wähnten sich vor Eigenbedarfskündigungen sicher, da die Häuser oft in Händen von Gesellschaften sind, die keinen Eigenbedarf geltend machen können. (von Rechtsanwalt Robert Weber)

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

In Bezug auf das (oder die) Gebäude gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Dinge, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, wie z. B. Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Fenster und Eingangstüren; außerdem Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, das sind z. B. Zentralheizung, Strom-, Wasser- und Gasleitungen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören solche Teile des Gebäudes auch dann, wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Zum Beispiel gehören auch die Abschnitte von Leitungen, die mehrere Wohnungen versorgen, die durch eine Wohnung (Sondereigentum) führen, zum Gemeinschaftseigentum. Versorgungsleitungen, die nur eine Wohnung versorgen, sind allerdings sondereigentumsfähig und in aller Regel in der Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt.

Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Wohnungseigentümern gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten. In der Regel wird ein Verwalter zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt. Entscheidungen treffen die Eigentümer durch Beschluss in einer Eigentümerversammlung.

Was ist die Wohnungseigentümerversammlung?

Sie ist das Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 23 WEG). Sie hat Beschlusskompetenz über die Belange der Gemeinschaft oder Einzelner (gemäß WEG oder Vereinbarung). Gesetzlich festgelegte Beschlusskompetenzen betreffen u.a. die Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeiten und Folgen des Zahlungsverzugs, etc. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

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Welche Rechte hat der Eigentümer nach dem Kauf einer mangelhaften Eigentumswohnung?

Zuerst sollte der Käufer im notariellen Kaufvertrag nachprüfen, ob dort ein Haftungsausschluss für Mängel vorgesehen ist. Regelmäßig enthalten die notariellen Grundstückskaufverträge Klauseln über den Haftungsausschluss für Mängel. Diese Haftungsausschlussklausel kann, wenn sie zu umfassend ist, unwirksam sein.

Liegt ein umfassender Haftungsausschluss vor, muss der Notar den Immobilienkäufer über die Rechtsfolgen einer derartigen Klausel belehren. Das Problem in der Praxis liegt darin, dass eine unzureichende Belehrung durch den Notar regelmäßig nicht bewiesen werden kann.

Wenn eine Haftung nicht ausgeschlossen ist oder die Haftungsausschlussklausel unwirksam ist, stehen dem Immobilienerwerber die üblichen Mängelgewährleistungsrechte zu (Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz).

Wenn der Haftungsausschluss wirksam ist, kommt es darauf an, wie weit er geht. Ein Haftungsausschluss ist grundsätzlich unwirksam, wenn er eine Haftung wegen eines arglistig verschwiegenen Mangels ausschließen soll. Wenn der Verkäufer es garantiert, dass das Grundstück, das Gebäude oder die Wohnung eine bestimmte Beschaffenheit hat, kann eine Haftung hierfür ebenfalls grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden.

Falls der Haftungsausschluss zu weitreichend und daher unwirksam ist, könnte gegebenenfalls der Notar zum Schadensersatz gegenüber dem Immobilienkäufer verpflichtet sein. Falls der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen haben sollte, dann haftet der Verkäufer trotz eines Haftungsausschlusses im Kaufvertrag. In der Praxis stellt sich dann oft das Problem, dass die Arglist des Verkäufers durch den Käufer im Prozess bewiesen werden muss. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Wofür darf die Instandhaltungsrücklage bei Wohnungseigentum verwendet werden?

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über eine Instandhaltungsrücklage. Dies ist auch gut so, denn nur auf diesem Wege wird es der Gemeinschaft ermöglicht, notwendige Mittel zur Sanierung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums möglichst schnell und unkompliziert bereit zu stellen.

Das Oberlandesgericht München hat klargestellt, dass die Instandhaltungsrücklage nicht ausschließlich für Sanierungen oder Reparaturen, sondern auch für andere Zwecke genutzt werden darf. Entscheidend sei hierbei, dass auch nach der zweckfremden Entnahme eine „eiserne Reserve" der Instandhaltungsrücklage weiterhin vorhanden sei.

OLG München, 20.12.2007, Az. : 34 Wx 76/07 (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

• Wohnungseigentum: Verwendung der Instandhaltungsrücklage
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Was ist die Sonderumlage beim im Wohnungseigentum?

Eines der wesentlichen Pflichten des Wohnungseigentümers ist die Pflicht zur Zahlung von (anteiligen) Beiträgen zur Absicherung der finanziellen Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu gehört neben der Zahlung des Wohn- bzw. Hausgeldes auch die anteilige Leistung im Rahmen der Erhebung einer so genannten Sonderumlage.

Bei der Sonderumlage handelt es sich um die Erhebung finanzieller Beiträge, die den für ein Wirtschaftsjahr beschlossenen Wirtschaftsplan ergänzen sollen. Die Sonderumlage bezweckt also die Deckung der Kosten, die allein mit den Mitteln aus dem bestandskräftigen Wirtschaftsplan (Sprich: Wohn- bzw. Hausgeldern) nicht beglichen werden könnten. Die Sonderumlage wird von den Wohnungseigentümern im Laufe eines Wirtschaftsjahres also immer dann beschlossen, wenn die im Wirtschaftsplan angesetzten Kosten entweder falsch bewertet wurden oder neue, zu finanzierende Maßnahmen entstehen. Kurz gesagt: Sonderumlagen dienen primär der Befriedigung außergewöhnlicher oder nicht vorhergesehener Finanzierungslücken.

Dürfen Kurzzeitvermietungen von Wohnungseigentümergemeinschaften verboten werden?

Nein, jedenfalls nicht über den Kopf von Eigentümern hinweg, die bereits vor einer entsprechenden Beschlussfassung Sondereigentümer waren. Hier hat gerade erst der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18) über den Fall einer Eigentümergemeinschaft entschieden, in dem die Eigentümer mit einer Mehrheit von über 75 % die Teilungserklärung dahingehend änderten, dass die Wohnungen nicht für Kurzzeitvermietungen genutzt werden dürfen. Zwar enthielt die Teilungserklärung eine so genannte „Öffnungsklausel", nach der Änderungen in diesem wichtigen Dokument nicht einstimmig fallen müssen. Das gilt aber nicht, wenn bestimmte Rechte der Sondereigentümer betroffen werden. Zu diesen besonderen Rechten gehört wegen der verfassungsmäßig geschützten Stellung des Eigentums auch die Frage, welchen Zwecken das Sondereigentum dienen darf, bzw. welche Nutzungszwecke verboten werden. (von Rechtsanwalt Jörn Blank)

Muss ein Wohnungseigentümer eine Balkonsanierung zahlen, wenn er keinen Balkon hat?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte über die Kostenverteilung einer Balkonsanierung in einer kleineren Wohnungseigentumsanlage zu entscheiden. Die Anlage bestand aus 14 Einheiten. Nur sechs Wohnungen hatten einen Balkon, über dessen Zugehörigkeit zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum die Teilungserklärung keine ausdrückliche Regelung enthielt.

Der BGH hat entschieden, dass die Kosten der Sanierung der Balkone nicht nur von den Eigentümern der Wohnungen mit den Balkonen, sondern von der gesamten Gemeinschaft zu tragen sind.

BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 114/09 (von Rechtsanwalt Martin Spatz)

• Balkonsanierung im Wohnungseigentum - zahlt auch derjenige, der gar keinen Balkon hat?
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Dürfen Kinderwagen und ähnliches im Treppenhaus abgestellt werden?

Laut BGH steht das Recht der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage für die Mieter bestimmter Sendungen auf dem Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht.

Demnach darf der Mieter Gegenstände wie einen Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator, auf den er angewiesen ist, an geeigneter Stelle im Hausflur abstellen, solange dessen Größe das Abstellen zulässt.

Wofür haftet der Wohnungseigentümer?

Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Ein Gläubiger kann entweder die Eigentümergemeinschaft in Anspruch nehmen und/oder sich direkt an die einzelnen Wohnungseigentümer halten.

Die Haftung des Wohnungseigentümers besteht gleichzeitig neben der Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für deren Verbindlichkeiten. Der Gläubiger kann vom Wohnungseigentümer nicht darauf verwiesen werden, zunächst sein „Glück" bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu suchen. Er kann sich auch nicht darauf berufen, dass er seine Hausgeld- oder Sonderumlagen(eventuell sogar gerade für diese Verbindlichkeit) an die Gemeinschaft geleistet hat (von Rechtsanwalt Martin Spatz)

• WEG - Haftung für Schulden einzelner Wohnungseigentümer
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Wer ist bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft für den Winterdienst zuständig?

Die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten, also auch des Winterdienstes, obliegt dem Verband, nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer. Der WEG-Verwalter ist für die Abwehr von Gefahren und der Schaffung eines gefahrlosen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Er ist verpflichtet, durch Eis und Schnee entstandene Gefahrenquellen beseitigen zu lassen.

Ein WEG-Eigentümer kann nicht per Mehrheitsbeschluss zum Winterdienst verpflichtet werden. (von Rechtsanwalt Roger Blum)

Können Wohnungseigentümer Wohngeld bekommen?

Wohngeld gibt es auch für Haus- oder Wohnungseigentümer als „Lastenzuschuss". Berücksichtigt werden dabei bis zur Höhe der berücksichtungsfähigen Miete die Kosten für Darlehenszinsen und -tilgung, sowie für Grundbesitzabgaben und Verwaltung. (von Rechtsanwalt Jürgen Vasel)

Kann Wohnungseigentum entzogen werden?

Die Verpflichtung, das Wohnungseigentum zu veräußern, gehört zu den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Der Eigentümer verliert das wesentliche Eigentumsrecht, nämlich eine Sache innezuhaben, und kann nur noch im Wege der Veräußerung darüber verfügen.

Eine derartige Verpflichtung gegen den Willen des Eigentümers ist nur bei Vorliegen enger Voraussetzungen zulässig. Eine solche Voraussetzung kann vorliegen, wenn ein Eigentümer mit seinem Eigentum so verfährt, dass die Rechte anderer Personen, darunter auch Eigentumsrechte, in erheblichem Maße verletzt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie beim Wohnungseigentum - mehrere Personen in einem so engen Verhältnis stehen, dass jede ihr Recht nur dann ungestört ausüben kann, wenn alle anderen eine vorgegebene Ordnung bei der Benutzung ihres Eigentums beachten.

• Wohnungseigentümer verweigern die Veräußerungszustimmung/ WEG ohne Verwalter
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