Hallo!
Auf der Suche nach einem Präzedenzfall für mein Problem bin ich auch auf diese Seite gestoßen und will mal meine Frage stellen:
Derzeit bin ich noch im Kaufprozeß einer Eigentumswohnung. Der Kaufvertrag ist unterschrieben aber die Auflassungsvormerkung noch nicht eingetragen. Da das alles schon lange gedauert hat (Vertragspartner ist eine Erbengemeinschaft) und offenbar noch länger dauert, hat mir der Makler (und "Beauftragte" - hat auch den Kaufvertrag, der danach im Einholungsverfahren von den Erben unterschrieben wurde, auftragslos unterschrieben) von den Eigentümern genehmigt schon einmal den Schlüssel zu der Wohnung verschafft, für Ausmessungen sowie Handwerkerbesichtigungen.
Bei der Übergabe dieses Schlüssels habe ich nun festgestellt, daß das schöne Kellerabteil, das meine Partnerin und ich mit dem Makler als zu der Wohnung gehörend besichtigt haben, jetzt anderweitig belegt ist. Es ist voll und mit einem Schloß gesichert. Zwar steht noch ein anderes Abteil leer, aber dieses ist kleiner und heruntergekommen (das andere war hell, freundlich und renoviert).
Bisher habe ich den Makler per E-Mail (mit Kopie an die Verwaltung) gefragt, was denn das jetzt solle und ihn gebeten, das mit der Verwaltung zu klären, bzw. aufzuklären. Eine Möglichkeit dazu wäre herauszufinden, über welchen Zähler der Stromanschluß, den wir bei der Besichtigung gesehen hatten, denn läuft.
Nun, der Makler war nicht gerade begeistert, will "aber mal sehen".
Leider halte ich es für möglich, daß der Makler uns, gewollt oder fahrlässig, den falschen Keller, quasi zur Verkaufsförderung, gezeigt hat. Oder aber es war das richtige Abteil und es hat sich jemand unter den Nagel gerissen.
Na ja, ich habe einfach die Frage, wie hier die beste weitere Vorgehensweise wäre, die auch rechtlich einigermaßen sicher ist.
Grüße
Wohnungseigentumskauf - Kellerabteil falsch besichtigt oder zwischenzeitlich fälschlich belegt
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Du wirst doch mit dem Kaufvertrag Unterlagen erhalten haben, welcher Kellerraum zu deinem Sondereigentum gehört. Zum Beispiel die Teilungserkärung mit den dazu gehörenden Zeichnungen.
Zitat:...schon einmal den Schlüssel zu der Wohnung verschafft, für Ausmessungen sowie Handwerkerbesichtigungen.
Das ist unüblich und ein Risiko für den Verkäufer.
Zitat:Leider halte ich es für möglich, daß der Makler uns, gewollt oder fahrlässig, den falschen Keller, quasi zur Verkaufsförderung, gezeigt hat. Oder aber es war das richtige Abteil und es hat sich jemand unter den Nagel gerissen.
Gekauft wurde der Vertragsgegenstand, der im Kaufvertrag steht. Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar, schaut man in die Teilungserklärung sowie den Aufteilungsplan.
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Die Teilungserklärung habe ich erhalten, einen Aufteilungsplan nicht! In der Teilungserklärung steht nur, daß zu der Wohnung ein Keller mit der gleichen Nummer gehört - dazu würde natürlich ein Aufteilungsplan gut passen. Ich wußte bisher gar nicht, daß es so etwas überhaupt geben könnte, oder auch nicht. Da habe ich mich vermutlich zu sehr auf den Makler verlassen.
Nun, so hat sich mein Problem jetzt halt ergeben, da kann man nichts mehr ändern. Da ich momentan noch nicht Eigentümer der Wohnung bin, habe ich keinerlei Rechte gegenüber dem Verwalter - wie der bemerkte auch kein Auskunftsrecht. Deshalb habe ich mich ja an den Makler gewandt, bzw. wenden müssen. Den Notar habe ich ebenfalls informiert, aber der hat sich bisher noch nicht gemeldet. Ich hätte so die Idee, ggf. die Kaufpreiszahlung zu kürzen - nur um welchen Betrag?
Das mit dem Schlüssel war recht zuvorkommend, sicher wegen der Länge der Zeit (jetzt schon zweieinhalb Monate seit der Unterschrift unter den Kaufvertrag). Ich habe auch unterschrieben, daß ich dort nichts machen darf.
Grüße
Zitat:Ich wußte bisher gar nicht, daß es so etwas überhaupt geben könnte, oder auch nicht. Da habe ich mich vermutlich zu sehr auf den Makler verlassen.
Richtig, das ist Dein Problem.
Zitat:Den Notar habe ich ebenfalls informiert, aber der hat sich bisher noch nicht gemeldet.
Der Notar hat damit nichts zu tun.
Zitat:Ich hätte so die Idee, ggf. die Kaufpreiszahlung zu kürzen - nur um welchen Betrag?
Auf welcher (Rechts)Grundlage willst Du denn den Kaufpreis kürzen?
Du hast z.B. die Wohnung mit der ATP Nr. 2 mit dem Keller ATP Nr. 2 gekauft. Du schaust also in den Aufteilungsplan und siehst dann, welchen Keller Du gekauft hast und gut ist.
Na, es gibt meines Erachtens zwei Möglichkeiten:
1. Entweder mir wurde der falsche Keller gezeigt.
Dann möchte ich einen Ausgleich dafür, daß der andere, offenbar dann richtige, kleiner sowie renovierungsbedürftig ist.
2. Mir wurde der richtige Keller gezeigt.
Dann müßten die Verkäufer über den Makler/ihren Beauftragten dafür sorgen, daß mir dieser geräumt bei der Übergabe
zugänglich ist. Hier wäre ein Einbehalt sicher schon eher fraglich - aber wohl hilfreich!
Grüße
Das hast Du vergessen:
3. Pech gehabt, weil es weder Ausgleich gibt noch der Keller geräumt übergeben werden muss.
Als erstes müsste man mal klären, was genau im Vertrag steht, was man denn tatsächlich gekauft hat.
Dann was bezüglich des Zustandes bei der Übergabe dort drin steht (ja, man kann tatsächlich einen ungeräumten Keller mitverkaufen und dem Käufer das Räumungsproblem auferlegen)
Zitat:1. Entweder mir wurde der falsche Keller gezeigt.
Dann möchte ich einen Ausgleich dafür, daß der andere, offenbar dann richtige, kleiner sowie renovierungsbedürftig ist.
Nur dass Du darauf keinen Anspruch hast.
Über den Zustand der Wohnung usw. steht im Vertrag gar nichts. Normalerweise kann man ja davon ausgehen, daß das "wie besichtigt" ist. In der Hinsicht, und da ja auch wegen Leerstandes keine Änderungen zu erwarten waren, hätte das kein Problem dargestellt. Wie ich hörte könnte man diese Vorführung eines (möglicherweise) falschen Kellers als versuchten Betrug (Täuschung über den Kaufgegenstand) werten. Daher könnte man dann natürlich auch Schadensersatz geltend machen...
Grüße
Zitat :Wie ich hörte könnte man diese Vorführung eines (möglicherweise) falschen Kellers als versuchten Betrug (Täuschung über den Kaufgegenstand) werten. Daher könnte man dann natürlich auch Schadensersatz geltend machen..
Ich hörte kürzlich, ELVIS sei noch am Leben und betreibe mit Michael Jackson zusammen eine Boutique auf Mallorca ;-)
Im Ernst: KÖNNTE .... kann mal alles. Mit welchem Erfolgt ist eine andere Frage, die hier auch niemand beurteilen kann.
Da aber der Makler euch dieses Kellerabteil gezeigt hat KÖNNTE man hier nur gegen Ihn versuchen einen Schadenersatz geltend zu machen. Das hat aber nichts mit dem an den/die Verkäufer zu zahlenden Kaufpreis zu tun.
Da auch die Wohnungen durchnummeriert sind:
Woher weißt du ohne Aufteilungsplan, welche Wohnung du gekauft hast?
Zitat:dazu würde natürlich ein Aufteilungsplan gut passen. Ich wußte bisher gar nicht, daß es so etwas überhaupt geben könnte, oder auch nicht.
Und weder im Kaufvertrag noch in der Teilungserklärung wird auf den Aufteilungsplan verwiesen?
Nirgendwo steht, wo man die Nummerierung findet?
Klingt irgendwie unrealistisch. Die Nummern stehen ja nicht an der Tür.
-- Editiert von Heike J am 05.03.2017 10:32
-- Editiert von Heike J am 05.03.2017 10:34
-- Editiert von Heike J am 05.03.2017 10:34
Woher weißt du ohne Aufteilungsplan, welche Wohnung du gekauft hast?
Das sollte aus der Teilungserklärung schon hervorgehen.
Z.B Wohnung nr 5 im Erdgeschoss, linke Seite, oder so ähnlich.
Bei den Kellerabteilen könnte es ähnlich sein - man müsste nur wissen, welcher die Nummer 1 ist.
Aber im Grundbuchamt oder in kleineren Gemeinden im Bauamt kannst du Einsicht in die Originale nehmen.
Man geht einfach zum Grundbuchamt und lasst sich eine Kopie des Aufteilungsplans geben.
Der Keller ist von der Person zu räumen, welche ihn unberechtigt benutzt, alle anderen wissen sowieso nichts davon. Ich benutze schon seit 30 Jahren den falschen Keller ist trotz mehrmaligen Eigentümerwechel noch nicht aufgefallen.
Zitat:Man geht einfach zum Grundbuchamt und lasst sich eine Kopie des Aufteilungsplans geben.
So einfach ist das nicht. Die Pläne sind oft in Übergröße und in einer Mappe gebunden und können somit nicht mit einem "normalen" Kopierer kopiert werden. Daher kann dieses Ansinnen vom GBA abgelehnt werden.
In Baden-Württemberg wird bis 31.12.22017 die Umstellung auf das elektronische Grundbuch abgeschlossen sein. Davon sind auch die Grundakten betroffen. Bis alle Unterlagen digitalisiert sind, dürfte noch einige Zeit ins Land gehen. Also auch nix, mit mal kurz hingehen und sich eine Kopie geben lassen...
Den Aufteilungsplan erhält man üblicherweise vom Verkäufer.
Zitat:Der Keller ist von der Person zu räumen, welche ihn unberechtigt benutzt...
Vll hat man den leerstehenden Keller gekauft. Hier geht es erst mal darum, herauszufinden, welcher Keller überhaupt gekauft wurde.
-- Editiert von cruncc1 am 05.03.2017 14:38
Nicht nur den Aufteilungsplan sondern den ganzen WEG-Vertrag/Teilungserklärung, d.h. welche Rechte und Pflichten sich aus dem dann per notariellem Kaufvertrag gekauften "Sondereigentum Nr. ..." ergeben und was das Sondereigentum genau umfasst (z.B. auch welchen Kellerraum Nr. ....)Zitat :Den Aufteilungsplan erhält man üblicherweise vom Verkäufer.
Gekauft wird vom Verkäufer genau das, was sich aus den zugehörigen Unterlagen ergibt.
Deswegen sollte man sich diese Unterlagen auch tunlichst vor dem Kauf genauestens anschauen.
Und spätestens im Rahmen der Übergabe sollten man darauf bestehen, dass einem vom Verkäufer auch sämtliche zugehörigen Unterlagen übergeben werden.
Hier findest du eine Liste dazu
https://www.immobilienbesitzer-muenchen.de/immobilienpreise-muenchen/wohnungsverkauf/checkliste-wohnungsverkauf/
Was man besichtigt hat oder gesagt bekommen hat, das kann etwas völlig anderes sein und wäre dann mit demjenigen zu klären, der einem das gesagt und gezeigt hat (meist der Makler).
Wenn du dann weisst, was du TATSÄCHLICH gekauft hast, dann kannst du weitersehen.
Zum Zusatzproblem "Makler unterschreibt Kaufvertrag für die Verkäuferseite" kann ich nichts sagen.
Zitat:Nicht nur den Aufteilungsplan sondern den ganzen WEG-Vertrag/Teilungserklärung...
hp_heinrich schrieb:
Zitat:Die Teilungserklärung habe ich erhalten,
Also werde ich beim Grundbuchamt nachsehen, ob es so etwas wie einen Aufteilungsplan gibt und was ggf. drin steht (nicht einmal das ist einfach, wie ich gesehen habe, da man erstmal einen Antrag auf Einsicht stellen muß usw.). Ansonsten werde ich versuchen, über den vorhandenen Stromanschluß sowie das Wissen von Nachbarn herauszufinden, zu welcher Wohnung welcher Keller gehört und von wem diese bisher genutzt wurden!
Übrigens, falls ich es noch nicht erwähnt hatte, hängen an den Kellerabteilen jeweils Nummern auf Blechschildern, die mit den Wohnungsnummern korrespondieren sollen - allerdings sehr leicht abzumachen und umzustecken sind. Aus diesen würde sich ergeben, daß jetzt alles seine Ordnung hätte und wir damals den falschen Keller besichtigt hätten - nur sind wir nicht blind!
Unklar bleibt mir, was ich jetzt noch tun könnte, um meine Ansprüche bereits im Vorhinein zu sichern, so daß ich bei der Übernahme der Wohnung (die sicher erst in ein paar Wochen erfolgen kann) gleich den richtigen Keller erhalten werde.
Grüße
Zitat:Also werde ich beim Grundbuchamt nachsehen, ob es so etwas wie einen Aufteilungsplan gibt und was ggf. drin steht (nicht einmal das ist einfach, wie ich gesehen habe, da man erstmal einen Antrag auf Einsicht stellen muß usw.).
Da die Auflassungsvormerkung noch nicht im Grundbuch eingetragen ist bzw. noch nicht beantragt wurde, wirst Du keine Auskunft erhalten.
-- Editiert von cruncc1 am 05.03.2017 20:55
Zitat :In Baden-Württemberg wird bis 31.12.22017 die Umstellung auf das elektronische Grundbuch abgeschlossen sein.
Das ist doch mal eine realistische Einschätzung der öffentlichen Verwaltung. In 20.000 Jahren!
hp_heinrich,
auch wenn man noch kein (durchsetzbares) Recht hat, könnte man versuchen, unter Vorlage des Kaufvertrags beim Verwalter versuchen, Einsicht in den Aufteilungsplan zu bekommen.
Alternativ könnte man bei Eigentümern im Objekt einfach mal klingeln, sich vorstellen und die wichtige Frage stellen.
Nachher bist du vielleicht klüger. (?)
Tja, danke, das muß ich wohl tun, wenn ich nicht einmal beim Grundbuchamt eine Auskunft erhalten würde...
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