Mieterhöhung durch 3 Vergleichswohnungen

Question

Meine Mutter hat von Ihrer Hausverwaltung im Auftrag des Besitzers eine Mieterhöhung bekommen. Für 51,50m² zahlt sie momentan 236,98€; das sind ca. 4,60€/m² (Einzug 2009).

Die Miete soll jetzt auf 5,29€/m² angehoben werden. Das wären neu 272,53€ bzw. ca. 15% mehr im Monat.
Als Grund wurden 3 Vergleichswohnungen im selben Haus angegeben. Bei diesen handelt es sich allerdings auch um die am neuesten vermieteten Wohnungen.

Wie hier aufgeführt steht es auch im Schreiben:
Wohnung Adresse A: 46,24m²
Mieter x 5,41€/m²

Wohnung Adresse B: 53,49m²
Mieter y 6,52€/m²

Wohnung Adresse C: 44,06m²
Mieter z 5,33€/m²

Es ist ein sehr altes Gebäude mit teils einzigartiger Architektur in einer Fachwerkstadt ohne Mietspiegel. So ist die Wohnung meiner Mutter eine Eckwohnung. In ihrem Wohnzimmer hat sie 2 Außenwände und auch der Fußboden ist eine Art Außenwand weil darunter ein Durchgang sich befindet. Darüber hinaus war das Gebäude anfangs von der AWO (betreutes Wohnen) geführt wurden. Also die Wohnungen sind behindertengerecht mit Fahrstuhl im Haus. Die Awo zog sich vor Jahren zurück und auch "normale" Parteien durften einziehen. Dennoch leben noch viele Alte und teils eingeschränke Personen im Haus. Man erzählt sich noch im Haus, das die Wohnungen gefördert wurden und keine Mieterhöhungen deswegen in den vorherigen Jahren durchgesetzt werden durften, diese sei jetzt allerdings vorbei.
Meine Mutter ist auch nicht die Einzige die den Brief bekommen hat. Auch ist meine Mutter auf den Rollstuhl und auf diese Wohnung sehr angewiesen. Also einfach umziehen ist schwierig momentan.

Was würdet ihr meinen? Ist der Vergleich (siehe oben) so überhaupt formal schon ausreichend? Wenn es sich lohnen würde zu kämpfen, dann würde ich als nächstes mal in Erfahrung bringen wer alles den Brief erhalten hat und seit wann die neuen Mieter dort wohnen und ob dies überhaupt alles richtig ist (Stichwort Miethöhe).
Viele unterschreiben leider einfach, auch weil die Verwaltung ausrichten lassen hat, das die Zustimmunng eingeklagt wird, was dann nur noch teurer wird.

Danke für alle Antworten.

Spezi-2 · Answer

. So ist die Wohnung meiner Mutter eine Eckwohnung. In ihrem Wohnzimmer hat sie 2 Außenwände und auch der Fußboden ist eine Art Außenwand weil darunter ein Durchgang sich befindet.    und genau dazu fehlt der Vergleich &lpar;die Beschreibung &rpar;mit dem Zustand der benannten Vergleichswohnungen !!    Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Vermieter die Miete von 3 Vergleichswohnungen benennt um die Ortsüblichkeit zu begründen. Genau dieses kann der Mieter aber auch tun, in dem er ebenfalls Vergleichswohnungen mit niedrigeren Mieten benennt.

cauchy · Answer

@quiddje: Zum einen fehlt zumindest mir die Angabe des Stockwerks. In vielen Häusern mit Lift werden die Wohnungen teurer je höher man kommt. Auch spielt die Ausstattung der Wohnung eine Rolle. Topmodernes Bad mit Marmorverkleidung kostet mehr als ein altes Fliesenbad. Balkongröße kann eine Rolle spielen, usw.

Letztlich ist das auch der Grund, warum eine Mieterhöhung auf Basis von 3 Vergleichsmieten immer problematisch ist. Im Zweifel würde ein Richter einen Gutachter beauftragen, der nicht nur die Wohnungen in diesem Haus und bei diesem Vermieter sondern auch andere Wohnungen vergleicht.

Ich würde nicht empfehlen, es ohne vorherige Beratung auf einen Prozess ankommen zu lassen. Der Gutachter arbeitet auch nicht kostenlos und wenn am Ende die Mieterhöhung durchgewunken wird, landen diese Kosten beim Mieter. Aber eine Beratung durch einen Experten, der die Situation vor Ort einschätzen kann, macht meiner Meinung nach schon Sinn.

quiddje · Answer

@cauchy Dann kannst du auch mit "Eckwohnung gegen Mittelwohnung" etc. argumentieren. Und bei dieser Sichtweise wäre wohl jeder Mietspiegel sinnlos, da nun mal jede Wohnung einmalig ist. Hinzu kommt, dass es verschiedene individuelle Präferenzen gibt Und wollen wir die Nachbarschaft mit der netten alten Dame, die einrm die Post annimmt und im Urlaub die Blumrn gießt, nicht auch gegenüber den Asis von nebrnan, die bis in dir Puppen fernsehrn und nicht grüßen, zur Höherstufung nutzen?

ich denke, die Kriterien die an professionell und gesetzlich Mietspiegel in Großstädten gestellt werden, sollten ausreichen. Da gibt es höchstens eine Abwertung ab einer gewissen Höhe ohne Fahrstuhl.

@hh: das muss auch nicht erkennbar sein. Aus der Angabe des Vermieters als Vergleichswohnung ergibt sich, dass er diese für vergleichbar erklärt.
Mit dieser Argumentation "Die Wohnung ist keine Vergleichswohnung weil der Vermieter sie nicht als vergleichbar nachweist" kann ein Widerspruch nur schiefgehen.

@TE hat es einen bestimmten Grund, dass du zwar den Namen deiner Mutter unkenntlich machst, Meusel und Erdmann aber nicht? Das könnte Ärger geben ...

TomH1989 · Answer

Ich sehe schon wie ihr euch uneinig seid, ich wollte auch nur mal groß die Richtung abklären. Der Mieterverein kostet für ein Jahr knapp 100€.

Denkt ihr es würde Sinn machen, mal bei den Vergleichswohnungen zu klingeln und zu schauen ob sie vergleichbar sind? Auch wäre mal interessant nachzufragen ob die angegebene Vergleichsmiete auch stimmt.

cauchy · Answer

Denkt ihr es würde Sinn machen, mal bei den Vergleichswohnungen zu klingeln und zu schauen ob sie vergleichbar sind? Auch wäre mal interessant nachzufragen ob die angegebene Vergleichsmiete auch stimmt. Kann man versuchen. Nur müssen die Mieter euch natürlich nicht reinlassen und auch keine Auskunft über ihre Miete geben. Das ist nunmal das Problem bei einer Mieterhöhung auf Basis von 3 Vergleichswohnungen.

AntoineDF · Answer

Hallo "TomH1989",

ich kann Ihre Zweifel an der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nachvollziehen. Die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen ist für den Vermieter in aller Regel erst einmal das einfachste und beste Begründungsmittel. Drei Wohnungen zu finden, für die eine höhere Miete gezahlt wird, ist selbst unter der Einschränkung, dass die Wohnungen vergleichbar sein müssen, nicht allzu schwierig, wobei die Wohnungen sogar aus dem eigenen Bestand stammen dürfen.

Zum Inhalt der Begründung
Die per Gesetz vom Vermieter verlangte Bezugnahme auf mindestens 3 Vergleichswohnungen ist insoweit erfüllt.

Bezüglich des weiteren Inhalts der Begründung muss der Vermieter die Vergleichswohnungen so genau bezeichnen, dass Sie die Wohnungen ohne weitere Nachforschungen aufsuchen können. Dazu gehören Ort, Straße und Hausnummer. Ob das zur Identifizierung der Wohnungen ausreicht, kann hier natürlich nicht beurteilt werden. Unter Umständen wäre die Angabe des Geschosses notwendig, wobei aber bereits der Name Bewohner der Vergleichswohnungen angegeben wurde. Die vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen müssen auch grundsätzlich dem örtlichen Wohnungsmarkt angehören. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, wäre ebenfalls weiter zu prüfen. Dabei ist unter dem örtlichen Wohnungsmarkt das Gebiet der politischen Gemeinde gemeint.

Zudem ist die Angabe der Wohnungsgröße und der gezahlte Quadratmeterpreis oder jedenfalls die Angabe der konkreten Miethöhe erforderlich, da andernfalls die Vergleichbarkeit nicht ansatzweise beurteilt werden kann.

Aber es gilt auch: Je mehr sich die Wohnungen unterscheiden, desto bestimmter sind die Anforderungen an die Begründung der Vergleichbarkeit im Mieterhöhungsverlangen. Ob also ggf. weitere Angaben erforderlich sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Zur Vergleichbarkeit der Wohnungen
Faktisch am schwierigsten ist die Feststellung der Vergleichbarkeit der Wohnungen. Völlig gleiche Wohnungen gibt es in der Regel so gut wie nicht. Das Gesetz verlangt aber auch nur, dass die Wohnungen "vergleichbar" sein müssen. Dabei ist ein großzügiger Maßstab anzulegen (BGH NZM 2014, 747; BVerfG NJW 1980, 1617, NJW-RR 1993, 1485). Denn die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll Ihnen lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und Sie in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (BGH NZM 2014).

Was die Vergleichbarkeit angeht, so ist hierbei auf die fünf Merkmale, die "hh" auch schon genannt hat, abzustellen. Die Vergleichbarkeit muss hierbei aber nicht hinsichtlich aller fünf Wohnwertmerkmale gegeben sein. Erforderlich ist vielmehr eine Gesamtschau.

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