Eigenbedarfskündigung nach Kauf mit zwei Mietparteien (Befristet und unbefristet)

7. Mai 2018 Thema abonnieren
 Von 
erodir
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Eigenbedarfskündigung nach Kauf mit zwei Mietparteien (Befristet und unbefristet)

Meine Frau und ich haben ein wohl etwas komplizierteres Problem, dass einiger Erklärung bedarf.

Nach längerer Suche haben wir einen Resthof gefunden und gekauft. Die Bauunterlagen des Wohnhauses (BJ. ca 1910) sind nicht mehr vollständig.
Baulich handelt es sich um eine große Wohneinheit, die das gesamte UG und ca. 1/3 des OG umfasst. Der Rest des OG bildet eine eigene Wohnung mit separaten Zugang. Es existiert eine Tür, die im OG beide Wohnungen trennt.

Genutzt wird das Haus aber völlig anders. Das UG steht nach Vermietung seit einigen Monaten leer. Die Treppe die aus dieser Wohnung in den OG-Teil führt ist nur provisorisch abgedeckt.
Der OG-Teil der Hauptwohnung + 2 Räume der Zweitwohnung sind seit unter 2 Jahren unbefristet an ein Paar mit 2 Kindern vermietet. Der Mietzins beträgt nur ca. 50% der ortsüblichen Miete.
Der Rest der Zweitwohnung ist mit befristeten 6 Monatsvertrag ( 2x verlängert, mit Nichtverlängerungsklausel ) an einen Verwandten der anderen Mieter vermietet.
Das heißt, dass das Pärchen über den separaten Eingang durch den Flur des Verwandten zwei ihrer Räume erreicht, um dann über die Zwischentür zu dem Rest ihrer Wohnung zu gelangen.

Wir wollen jetzt den ursprünglichen Zustand wieder nutzen. Also UG + OG-Teil samt Treppe selbst bewohnen und die Zweitwohnung vermieten.
Da sich die bisherigen Mieter bei dem Erhalt des Hofes (alter Besitzer wohnt 600 km entfernt und konnte sich nicht wirklich kümmern) nicht besonders hervorgetan haben, fallen sie als zukünftige Mieter aus.

Die Frage ist jetzt, ob eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich sein wird, da es sich ja nur um einen Teil der Wohnung handelt. Ist die nur unzureichende Trennung über die abgedeckte Treppe ein legitimer Grund?

Oder ist es sinnvoller, auf das Auslaufen des befristeten Vertrages zu warten, um dann über das Sonderkündigungsrecht ohne Begründung mit 3 Monaten zusätzlicher Frist zu gehen. Das wird ca. 6 Monate länger dauern, die wir uns gerne sparen würden.
Ist es in diesem Fall von Belang, ob der befristete Mieter tatsächlich ausgezogen ist. Oder kann man diese Möglichkeit dann nicht in Anspruch nehmen, wenn er einfach wohnen bleibt?

Fragen über Fragen und ein Dank an alle, die bis hier gelesen haben :)

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9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47506 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Der Rest der Zweitwohnung ist mit befristeten 6 Monatsvertrag ( 2x verlängert, mit Nichtverlängerungsklausel ) an einen Verwandten der anderen Mieter vermietet.


Die Befristung ist wahrscheinlich unwirksam.

Zitat:
Die Frage ist jetzt, ob eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich sein wird, da es sich ja nur um einen Teil der Wohnung handelt.


Die Frage, ob die Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgreich sein wird hat nichts damit zu tun, dass nur ein Teil der Wohnung vermietet wurde.

Zitat:
und die Zweitwohnung vermieten.


Dann liegt bezüglich der befristet vermieteten Wohnung kein Eigenbedarf vor.

Zitat:
Da sich die bisherigen Mieter bei dem Erhalt des Hofes (alter Besitzer wohnt 600 km entfernt und konnte sich nicht wirklich kümmern) nicht besonders hervorgetan haben, fallen sie als zukünftige Mieter aus.


Warum sollte ein Mieter zum Erhalt des Hofes beitragen? Das ist alleine Sache des Vermieters.

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#2
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Zitat (von erodir):
Oder ist es sinnvoller, auf das Auslaufen des befristeten Vertrages zu warten, um dann über das Sonderkündigungsrecht ohne Begründung mit 3 Monaten zusätzlicher Frist zu gehen.
Auch ich teile die Zweifel an der Wirksamkeit der zeitlichen Befristung. Unabhängig davon gibt es ein erleichtertes Kündigungsrecht nur für Häuser mit maximal 2 Wohnungen. Es ist also egal, ob einer der Mieter ausgezogen ist oder nicht. Es ist auch egal, wieviele Mietparteien es gibt. Einzig relevant ist die Anzahl der Wohnungen. Sofern das Haus 3 Wohnungen hat (auch wenn eine leersteht), gibt es kein erleichtertes Kündigungsrecht.

Aus der Darstellung kann ich nicht wirklich entnehmen, wieviele Wohnungen vorliegen. Unter Wohnung versteht man normalerweise eine irgendwie abgetrennte Einheit mit mindestens einem Wohnraum und in der Regel Bad/Küche.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
erodir
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die schnellen Antworten.
Der Resthof ist noch nicht in unserem Besitz (Katasteramt), aber die Situation belastet uns sehr.
Wir hatte nie vor, die "Bösen Vermieter" zu spielen und wollen fair mit den Mietern umgehen. Wir verwirklichen uns nach langer Arbeit einen Traum und wollen die Hofstelle wieder zum Leben erwecken. Auch eine gewerbliche Nutzung ist nicht ausgeschlossen.

Zitat (von hh):

Die Befristung ist wahrscheinlich unwirksam.


Das hoffe ich nicht. Im Vertrag steht:

"Der aktuelle Vermieter XXX beabsichtigt das Wohnhaus, in dem sich die Mietwohnung befindet inklusive Hofstelle zu verkaufen. Die Befristung das Mietvertrages begründet sich auf das vermutlich in Anspruch kommende Eigennutzungsrecht des Folgebesitzers und somit Folgevermieters. ..."

Zitat (von hh):

Warum sollte ein Mieter zum Erhalt des Hofes beitragen? Das ist alleine Sache des Vermieters.


Das ist natürlich richtig, besonders rechtlich und finanziell. Da ich schon so viel geschrieben hatte, wollte ich den Aspekt nicht weiter ausführen. Es ist im bisherigen Verhältnis Mieter/Vermieter schon einiges schief gelaufen.
Es ging um einen moralisch-menschlichen Anspruch unsererseits.

Wenn ich als Mieter nur die Hälfte der ortsüblichen Miete zahlen muss und noch zusätzliche, nicht im Mietvertrag aufgeführte Zugeständnisse erhalte (Garten, diverse Stellplätze, Abstellräume....) würde ich mich "kümmern".
Nicht unbedingt mit Geld, aber schon mit ein wenig Arbeit und vor allen Dingen Information.
Ein Resthof ist kein normales Mietshaus. Und dem Besitzer, der 600km entfernt wohnt, sollte man schon Schäden an Nebengebäuden mitteilen um Folgeschäden zu vermeiden.
Jemand, der das anders sieht, kann ich mir nicht als Mitbewohner einer Hofgemeinschaft vorstellen.


Zitat (von cauchy):
... Unabhängig davon gibt es ein erleichtertes Kündigungsrecht nur für Häuser mit maximal 2 Wohnungen. Es ist also egal, ob einer der Mieter ausgezogen ist oder nicht. Es ist auch egal, wieviele Mietparteien es gibt. Einzig relevant ist die Anzahl der Wohnungen. Sofern das Haus 3 Wohnungen hat (auch wenn eine leersteht), gibt es kein erleichtertes Kündigungsrecht.

Aus der Darstellung kann ich nicht wirklich entnehmen, wieviele Wohnungen vorliegen. Unter Wohnung versteht man normalerweise eine irgendwie abgetrennte Einheit mit mindestens einem Wohnraum und in der Regel Bad/Küche.


Ob es sich um ein Haus mit zwei Wohnungen handelt weiß ich nicht so genau. Das hatte ich ja sehr umständlich ausgeführt. Es ist mMn ein Haus mit zwei Wohnungen, in das provisorisch drei Wohnungen gequetscht wurden.
Wo bekomme ich heraus wie es offiziell geführt wird?

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Zum Zeitmietvertrag: § 575 BGB legt fest, unter welchen Bedingungen ein Zeitmietvertrag möglich ist. Eigenbedarf eines möglichen Käufers ist nicht darunter. Da wird die Argumentation also schonmal anspruchsvoll. Die zweimalige Verlängerung des befristeten Vertrages spricht meiner Meinung nach auch gegen eine Wirksamkeit der Befristung, weil der Befristungsgrund bei Abschluss des Mietvertrages offenbar nicht hinreichend konkret war. Es war ja noch nicht einmal der Käufer bekannt, oder?

Zitat (von erodir):
Wo bekomme ich heraus wie es offiziell geführt wird?
§ 573a BGB selber konkretisiert nicht, was eine Wohnung ist und was nicht. Da gibt es also keine offizielle Stelle oder ein offizielles Dokument, aus dem man dies entnehmen könnte. Unabhängig davon ist es rechtlich immernoch umstritten, ob ein Vermieter durch Umbau eines Hauses mit drei Wohnungen die Voraussetzungen von § 573a BGB erfüllen kann.

Aktuell scheint es dort offenbar 3 mehr oder weniger abgetrennte, unabhängige Einheiten zu geben. Das klingt für mich erstmal so, als ob § 573a BGB aktuell nicht anwendbar wäre.

Zitat (von erodir):
Wir hatte nie vor, die "Bösen Vermieter" zu spielen und wollen fair mit den Mietern umgehen.
Hier geht es nicht um böse Vermieter. Mir scheint es jedoch so zu sein, als ob eure Vorstellungen von den Rechten und Pflichten des Vermieters und des Mieters nicht wirklich mit der Rechtslage konform gehen. Nicht aus Böswilligkeit, sondern aus Unwissenheit. Da ihr offenbar schon gekauft habt, könnt ihr nun nicht mehr zurück. Daher empfehle ich entweder eine Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht oder eine einvernehmliche Einigung mit allen dortigen Bewohnern.

Ein Anwalt wird Geld kosten, was ihr vermutlich nicht ausgeben wollt. Ob er in der Lage ist, eure Wünsche rechtlich durchzusetzen, ist zumindest mir unklar. Manchmal ist an der Stelle eine Einigung mit den Bewohnern unter Zahlung einer Umzugshilfe günstiger und stressfreier. Aber das ist natürlich Verhandlungssache. Und strategisch ist es vermutlich wenig sinnvoll, dem Mieter mit dem befristeten Mietvertrag mitzuteilen, dass die Befristung wahrscheinlich unwirksam ist. Von daher werdet ihr da mit viel Fingerspitzengefühl rangehen müssen. Eure hier geäußerten Vorwürfe gegenüber den Mietern wären da eher kontraproduktiv, wenn ihr sie vor den Mietern wiederholt.

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
erodir
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die ausführliche Antwort cauchy

Das klang beim Makler- und selbst beim Notar ganz anders. Was mich aber nicht wirklich überrascht.

Besteht hier im Forum Interesse zu erfahren wie es weiter geht?
Bei den meisten Themen ist es anscheinend nicht der Fall.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Zitat (von erodir):
Das klang beim Makler- und selbst beim Notar ganz anders. Was mich aber nicht wirklich überrascht.


Naja,

wenn Ihr den ganzen Hof selber nutzen wollt und dies gut begründen könnt, dann ist Euer Eigenbedarf ja erst mal gut begründet. Aber genau das solltet Ihr einem Anwalt überlassen, damit nicht durch Formfehler Zeit verloren geht.

Wenn der "befristete" Mieter auszieht aus Wissensdefizit, ok, die anderen werdet Ihr kündigen müssen.

Der Makler will übrigens verkaufen und nicht Eurer Probleme wälzen....

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Kalanndok
Status:
Student
(2297 Beiträge, 360x hilfreich)

Als erster Schritt zur Eskalation wäre z. B. mal die Schrittweise Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angebracht. Nur mal so als Denkanstoß: Wenn ihr unter 67% der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet, könntet ihr Spaß mit dem Finanzamt bekommen wenn ihr die entstandenen Betriebskosten als Werbungskosten angeben wollt. Nicht dass ihr da am Ende noch die reinkommenden Betriebskostenvorauszahlungen als Einkommen versteuern müsst...

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
erodir
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Ok, eine Eigenbedarfskündigung wird nur über einen Anwalt erfolgen, das ist mir inzwischen klar geworden.

Die angesprochene Einigung mit den Mietern wäre ein Mietaufhebungsvertrag, richtig? Also eine Kündigung seitens der Mieter, die ihnen schmackhaft gemacht werden muss.
Wie verbindlich wäre so eine Vereinbarung. Kann danach direkt Räumungsklage eingereicht werden oder eignet sich diese zum "Zeitschinden" für die Mieter, da anschließend erst noch die Eigenbedarfskündigung erfolgen muss.

Ich halte eine Einigung für möglich, da im Mietvertrag wenig geregelt ist.
PKW-Stellplätze = 0; Keine Abstellräume, undefinierte Gartennutung
Die Mieter machen von alledem aber ausgiebig Gebrauch.

Wir könnten ihnen das Leben also, neben einer 20%igen Mieterhöhung, recht unangenehm machen.

Noch eine Frage zu den 67% der ortsüblichen Miete.
Ortsüblich circa 540 € für 90 m². Mietzins 290 € (zusätzlich gibt es noch 24 m² Balkon, die bei der Flächenbemessung nicht berücksichtigt werden).
Selbst wenn wir um 20% erhöhen, und mehr geht ja wohl nicht, bleiben wir unterhalb 360 €, den 67%.
Ob da das Finanzamt "Nachsicht" übt?

-- Editiert von erodir am 10.05.2018 17:27

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Zitat (von erodir):
Die angesprochene Einigung mit den Mietern wäre ein Mietaufhebungsvertrag, richtig? Also eine Kündigung seitens der Mieter, die ihnen schmackhaft gemacht werden muss.
Zu ersterem ja, zu zweitem nein. Eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung. Bei einem Aufhebungsvertrag erklären beide Parteien, das Mietverhältnis unter bestimmten Bedingungen beenden zu wollen.
Zitat (von erodir):
Wie verbindlich wäre so eine Vereinbarung. Kann danach direkt Räumungsklage eingereicht werden oder eignet sich diese zum "Zeitschinden" für die Mieter, da anschließend erst noch die Eigenbedarfskündigung erfolgen muss.
Kommt auf die Bedingungen des Aufhebungsvertrages an. Dieser sollte möglichst schriftlich erfolgen und eben alle gewünschten Bedingungen enthalten. Wird er fehlerfrei formuliert, ist keine Kündigung mehr notwendig. Eine Räumungsklage könnte dennoch notwendig sein, wenn der Mieter nicht auszieht. Daher macht es für den Vermieter Sinn, eine eventuell vereinbarte Zahlung zumindest teilweise erst dann zu leisten, wenn er die Wohnung leer und vertragsgemäß vom Mieter zurückerhält. Eine solche Vereinbarung sollte dann aber auch im schriftlichen Aufhebungsvertrag stehen.
Zitat (von erodir):
Ich halte eine Einigung für möglich, da im Mietvertrag wenig geregelt ist.
PKW-Stellplätze = 0; Keine Abstellräume, undefinierte Gartennutung
Die Mieter machen von alledem aber ausgiebig Gebrauch.
Kurz eine Spitzfindigkeit: Der Mietvertrag ist das rechtliche Konstrukt und nicht das Schriftstück. Und zum Mietvertrag können auch Vereinbarungen gehören, die nicht im Schriftstück enthalten sind.

Z.B. steht in keinem mir bekannten Schriftstück "Mietvertrag", dass der Mieter das Recht hat, über die Allgemeinflächen zu seiner Wohnungstür zu gehen. Dennoch hat er dieses Recht und es darf ihm nicht vom Vermieter entzogen werden. Bei den von dir benannten Dingen würde man prüfen müssen, ob diese durch irgendwelche mündlichen oder konkludenten Vereinbarungen Teil des Mietvertrages geworden sind.

Da ihr offenbar noch nie vermietet habt, ist es strategisch vielleicht besser, erst einen Anwalt aufzusuchen und dann mit den Mietern zu verhandeln. Dann wißt ihr besser, was eigentlich eure Möglichkeiten sind. Aber natürlich arbeitet ein Anwalt nicht kostenlos.

1x Hilfreiche Antwort

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