Eigenbedarfskündigung nach Hausverkauf

Question

Unsere Vermieter haben uns letztes Jahr über einen Makler mitgeteilt, dass sie das von uns gemietete Reihenhaus aus persönlichen Gründen verkaufen müssen. Wir sind sofort mit der Suche nach Ersatzwohnraum angefangen. Mitte Februar diesen Jahres teilte uns der Makler mit, dass erstmal keine weiteren Besichtigungstermine von uns zur Verfügung gestellt werden müssen, da es möglicherweise Interessenten mit ernsthaften Kaufabsichten gäbe. Wenige Wochen später teilte er uns mit, dass das Haus verkauft sei (aber nicht an wen) und die neuen Besitzer uns nach erfolgtem Grundbucheintrag wegen Eigenbedarf kündigen würden. Für Mitte März vereinbarte er mit uns einen Besichtigungstermin für die Bank, bei der die Käufer die Finanzierung für das Haus abschließen wollten. Ende April sollte die Kaufsumme laut Makler unseren Vermietern überwiesen werden. Danach haben wir keine weiteren Informationen mehr erhalten, weder vom Makler noch von unseren Vermietern noch von eventuellen neuen Eigentümern. Ende Mai konnten wir endlich einen Mietvertrag für ein ähnliches Haus unterschreiben, der ab dem 1.9. gilt. Da das Haus bewohnt ist, ist eine Übergabe vor Mietbeginn nicht möglich. Erleichtert kündigten wir am 01.06. per Einschreiben unseren Mietvertrag bei unseren Vermietern zum 30.09., da wir mindestens eine Dauer von zwei Wochen für den Umzug kalkuliert haben für Renovierungsarbeiten, Küchenumbau etc. Am Nachmittag des selben Tages klingelte es an unserer Haustür und eine uns unbekannte Frau überreichte uns mit den Worten „ich bin die neue Besitzerin" eine Eigenbedarfskündigung zum 31.8. Unsere Bitte um einen zweiwöchigen Aufschub lehnte sie mit der Begründung ab, sie haben selbst ihren Mietvertrag bereits vor Wochen zum 31.8. gekündigt und bräuchten das Haus von daher genau an diesem Datum. Für den Fall dass wir nicht rechtzeitig ausziehen würden, wurde uns sofort mit einer Schadensersatzklage und einer Zwangsräumung gedroht. Bis zum heutigen Tag haben wir weder einen Nachweis vorliegen, dass ein Grundbucheintrag der neuen Eigentümer erfolgt ist noch eine Benachrichtigung der alten Vermieter, dass ein Eigentumswechsel statt gefunden hat. Auch die Miete haben wir natürlich pünktlich am 01.06. an die bisherigen Vermieter überwiesen, da wir keine Kenntnis von neuen Eigentümern hatten. Die Eigenbedarfskündigung ist damit begründet, dass die neuen Eigentümer durch das Wachsen ihrer Kinder mehr Wohnraum benötigen, es in unserer Stadt mehr Möglichkeiten für Sportaktivitäten gäbe und sie in einer ländlicheren Gegend wohnen möchten. Über ihre aktuelle Wohnsituation und die Anzahl der Familienmitglieder sagen sie nichts. Das sie in einer halb so großen Stadt wohnen wie die, in der die von uns gemietete Immobilie liegt, sehen wir anhand der Adresse. Das Haus liegt in keinster Weise ländlich, sondern mitten in einem dicht besiedelten Wohngebiet in einer Großstadt mit einer halben Million Einwohnern.
Wir respektieren und akzeptieren den Wunsch der neuen Eigentümer, in der von Ihnen erworbenen Immobilie zu wohnen voll und ganz, sind aber dennoch durch die Vorgehensweise zutiefst erschüttert und auch verzweifelt, weil wir nicht wissen, wie wir die Immobilie am 31.8. leer und in ordentlichem Zustand übergeben sollen, wenn wir selbst erst ab dem 1.9. eine neue Immobilie zur Verfügung haben. Diese befindet sich direkt gegenüber unseres jetzigen Wohnhauses, normalerweise wäre es also nicht nötig, unsere Einrichtung zu verladen und zu transportieren. Sind wir nun wirklich gezwungen, unsere Sachen abtransportieren und einlagern zu lassen und in einem Hotel zu wohnen, bis unser neuer Wohnraum bezugsfertig ist? Genau das haben uns die neuen Besitzer vorgeschlagen. Wir wissen gar nicht, wie wir diese zusätzliche finanzielle Belastung bewerkstelligen sollen, ein Umzug kostet ja auch schon einiges. Und gibt es keine Nachweispflicht über das Eigentum? An einer Tür klingeln und sagen mir gehört dieses Haus kann ja jeder. Unsere alten Vermieter stellen sich quasi tot, sind telefonisch nicht erreichbar und antworten nicht auf unsere Briefe. Hat man als Mieter irgendeine Chance, sich gegen solche Willkür zu wehren?

cauchy · Answer

Viel Text, von dem das meiste leider weniger relevant ist. Von mir erstmal eine Frage: Wann seid ihr eingezogen? Wohnt ihr länger als 5 Jahre dort? Dann wäre eine Vermieterkündigung eh erst nach euer eigenen Kündigung wirksam (§ 573c BGB ).

Zitat (von Michaela Kramer ):
Sind wir nun wirklich gezwungen, unsere Sachen abtransportieren und einlagern zu lassen und in einem Hotel zu wohnen, bis unser neuer Wohnraum bezugsfertig ist?

Nein. Wenn die Kündigung wirklich wirksam wäre, dann würde bei euch ein Härtefall vorliegen. Denn ein doppelter Umzug ist ein anerkannter Härtefall. Wegen § 574a BGB könntet ihr deswegen eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den einen Monat verlangen. Aber achtet auf die Fristen in § 574b BGB .

Unabhängig davon würde ich euch empfehlen, mit dem Mietvertrag und der Kündigung das Meldeamt aufzusuchen und Auskunft über das Grundbuch zu verlangen. Auf diese Auskunft habt ihr in dieser Situation Anspruch. Dann werdet ihr ja sehen, wer im Grundbuch eingetragen ist.

Zudem macht es vielleicht Sinn, nachweisbar ein Schreiben an eure bisherigen Vermieter zu verfassen. Bei euch hätte sich eine Fremde als neue Eigentümerin gemeldet. Die bisherigen Vermieter sollen euch doch bitte bestätigen, wer aktuell Vermieter ist und euch entsprechende Beweise liefern. Bis zur Vorlage von Beweisen würdet ihr davon ausgehen, dass sich auf der Vermieterseite nichts geändert hat.

Zur Sicherheit noch einen ähnlichen Brief an diese neuen Personen. Vermieter mag ich nicht schreiben, weil sie es möglicherweise noch gar nicht sind. Im Schreiben an diese kann man auch gleich Widerspruch einlegen zum Zwecke der Verlängerung des Mietverhältnisses um einen Monat wegen doppeltem Umzugs. Wichtig wäre in diesem zweiten Schreiben nur, dass ihr klarstellt, dass ihr mit dem Schreiben nichts anerkennt. Insbesondere nicht die Vermietereigenschaft der neuen Personen. Dafür fordert ihr ja gerade den Nachweis.

hh · Answer

Liegt bei den angeblich neuen Eigentümern nicht der selbe Härtefall vor, wenn sie ihre Wohnung wirklich schon vor uns zum 31.8. gekündigt haben?    Sollten die neuen Eigentümer wirklich schon ihre bisherige Wohnung zum 31.08.2018 gekündigt haben, dann ist das Pech für sie. Ein solches Vorgehen der neuen Eigentümer würde ich als grob fahrlässig einstufen was dazu führt, dass sie die Folgen eines solchen Vorgehens selbst ausbaden müssen.    wäre ihre Begründung für Eigenbedarf ausreichend?     Wahrscheinlich nicht, aber trotz des vielen Textes lässt sich das anhand Deiner Darstellung nicht klar beurteilen.    Als Grund würde in so einem Fall regelmäßig ausreichen, dass sie bislang zur Miete wohnen und in ihr Eigentum einziehen möchten.    Dem Rat von Akkarin schließe ich mich an, würde das aber per Einwurfeinschreiben machen. Die Zurückweisung einer Kündigung wegen fehlender Aktivlegitimation muss unverzüglich erfolgen, d.h. sie sollte spätestens morgen rausgehen und dabei nicht noch den Umweg über den Gerichtsvollzieher nehmen.    -- Editiert von hh am 05.06.2018 20:34

wirdwerden · Answer

hh, es geht doch hier nur darum, sicherzustellen, dass der Fragesteller unter keinen Umständen zu Schadensersatz verpflichtet ist. Wenn man sich um alles, wirklich alles streitet, jetzt noch vermeidbare Nebenkriegsschauplätze aufbaut, dann haben wir nicht nur eine juristische Unsicherheit, sondern auch Stress ohne Ende.

Ich würde wie geschrieben auf die Kündigung erwidern, erklären, dass die Rechtsnachfolge ungeklärt ist (bei uns dauert es Monate, bis eine Umschreibung im Grundbuch erfolgt), dass man ja selbst gekündigt habe und die Angelegenheit damit erledigt sei.

Gleichzeitig mal vorsichtshalber Einsicht ins Grundbuch nehmen bzw. dort anfragen, wer derzeit Eigentümer ist. Nur zur eigenen Absicherung.

wirdwerden

hh · Answer

es geht doch hier nur darum, sicherzustellen, dass der Fragesteller unter keinen Umständen zu Schadensersatz verpflichtet ist.    Zu Schadenersatz ist der Fragesteller doch sowieso nicht verpflichtet. Da muss nichts sichergestellt werden.    bei uns dauert es Monate, bis eine Umschreibung im Grundbuch erfolgt    Bei uns nur wenige Tage. Die Zeitspanne für so eine Umschreibung beträgt je nach zuständigem Grundbuchamt zwischen einer Woche und einem Jahr, in Einzelfällen wohl auch noch länger.    Sollte der neue Eigentümer bereits im Grundbuch stehen, dann ist er Kraft Gesetz Vermieter &lpar;&#167; 566 BGB&rpar;. Nur dann kann er wegen Eigenbedarf kündigen. Dann kündigt er aber in eigenem Namen, so dass eine Aktivlegitimierung nicht erforderlich ist. In so einem Fall ginge die Zurückweisung der Kündigung nach &#167; 174 BGB ins Leere. Der Hinweis, dass man selbst gekündigt hat und am 30.09. auszieht reicht ebenfalls nicht, um die Kündigung anzugreifen.    Ich würde wie geschrieben auf die Kündigung erwidern, erklären, dass die Rechtsnachfolge ungeklärt ist, dass man ja selbst gekündigt habe und die Angelegenheit damit erledigt sei.     Und das wiederum reicht nicht. Da hilft es auch nicht, wenn man ein derartiges Schreiben per Gerichtsvollzieher verschickt.    Das einzige, was wirklich durchgreifend ist und rechtlich gesichert ist, ist das Geltendmachen des Widerspruchsrechtes. Der ansonsten fällige doppelte Umzug ist unbestritten als Härtefall anerkannt. Das Widerspruchsrecht kann der Mieter aber in aller Ruhe geltend machen und das sollte er dann auch rechtssicher versenden.    Das von Akkarin vorgeschlagene Schreiben dient daher in erster Linie als psychologischer Effekt und als Konter für den Auftritt der neuen Eigentümerin. Die rechtliche Relevanz ist da eher nachrangig. Und wenn man ein Schreiben, dessen Inhalt auf wackligen Füßen steht per Gerichtsvollzieher versendet, dann doch wegen der Psychologie und nicht wegen der besonderen Sicherheit der Zustellart. Diese Psychologie sollte aber nicht so weit gehen, dass man sich selbst austrickst und auf die wichtigste Trumpfkarte, nämlich das Widerspruchsrecht verzichtet.    Bei alledem muss man dann auch noch aufpassen, dass sich die Fronten nicht total verhärten, denn im Rahmen des Auszugs gibt noch zahlreiche andere Dinge, über die man sich streiten kann.    Man muss ja auch beachten, wie die neue Eigentümerin agiert:    Unsere Bitte um einen zweiwöchigen Aufschub lehnte sie mit der Begründung ab, sie haben selbst ihren Mietvertrag bereits vor Wochen zum 31.8. gekündigt und bräuchten das Haus von daher genau an diesem Datum.    Das ist völlig unglaubwürdig. Man kündigt bei einer unsicheren Terminlage nicht Wochen im voraus. Außerdem wäre es mehr als ungewöhnlich, wenn das Haus nicht zunächst renoviert werden würde, bevor die neuen Eigentümer einziehen.    Für den Fall dass wir nicht rechtzeitig ausziehen würden, wurde uns sofort mit einer Schadensersatzklage und einer Zwangsräumung gedroht.     Diese Drohung ist rechtlich vollkommen haltlos.    Und dass die Begründung der Kündigung ausreichend für eine Wirksamkeit ist, darf auch noch bezweifelt werden.

cauchy · Answer

Aber selbst, wenn man den Kündigungstermin 31.08. akzeptieren würde, dann hieße das, dass das Haus nach &#167; 546 Abs. 1 BGB nach Ablauf der Mietzeit übergeben werden muss, d.h. am 01.09. morgens. Kurze Ergänzung: Der 1.9. ist ein Samstag. Die Rechtslage ist an der Stelle etwas umstritten. Die Mehrheit geht jedoch meines Wissens nach davon aus, dass dann &#167; 193 BGB greift und eine Rückgabe erst am 3.9. morgens erfolgen muss.    Ansonsten stimme ich hh zu. Der Anwalt hat euch die Kosten eines Widerspruchs genannt, wenn er ihn verfasst. Das ist aber absolut nicht notwendig. Ihr könnt den Widerspruch auch selbst verfassen. Und das würde ich übrigen auch tun, sonst ist die Frist irgendwann vorbei. So ganz viel könnt falsch machen, könnt ihr beim Widerspruch nicht.    Und die Geschichte mit dem Renovieren der jetzigen Mietsache würde ich auch nochmal schleunigst überdenken. Viele Schönheitsreparaturenklauseln sind unwirksam, z.B. wenn die Mietsache nicht frisch renoviert an euch übergeben wurde. Einige Gerichte &lpar;z.B. in Berlin&rpar; scheinen inzwischen davon auszugehen, dass der Mieter faktisch gar nicht mehr zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann. Nach 5 Jahren Mietzeit ist sowieso fraglich, was überhaupt renoviert werden muss.    Aber gut, jeder ist seines Glückes Schmied. Ihr müsst euch selber entscheiden. Ich persönlich würde zumindest einen Widerspruch empfehlen, um 1-2 Wochen Aufschub zu erhalten. Zudem würde ich persönlich an der alten Mietsache rein gar nichts renovieren und dies auch den Vermietern mitteilen. Ihr habt genügend Stress mit dem neuen Haus. Wenn der Vermieter dann wirklich Schadensersatz einklagen will, der über die hinterlegte Kaution hinausgeht, dann wird es für ihn risikoreich und stressig. Unwahrscheinlich, dass er dies wirklich tun wird.

hh · Answer

Eine besondere Härte begründet mit doppeltem Umzug besteht bei uns laut Anwalt nicht, da der neue Mietvertrag mit Beginn ab 1.9. streng genommen nahtlos an den alten mit Ende zum 31.8. anknüpft.     Wenn man in ein neues Haus einziehen möchte, für das der Mietvertrag erst am 01.09. beginnt und in dem man vor dem Einzug erst noch renovieren muss, dann besteht selbstverständlich eine besondere Härte, wenn man aus dem alten Haus am 31.08. ausziehen muss.    Diskutieren kann man sicherlich darüber, ob man den Auszug mit so einer Begründung tatsächlich auf den 30.09. schieben kann, aber einen Auszug am 31.08. halten ich unter diesen Randbedingungen für unzumutbar. Ganz ehrlich kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen, wie Ihr das machen wollt.    Und wenn Ihr am Ende um des lieben Friedens willens doch versucht, das Unmögliche möglich zu machen, dann doch bitte nicht für lau.    Und mit dem Hinweis von cauchy in Antwort#24 können die neuen Eigentümer ihren eigenen Auszug aus der bisherigen Wohnung wohl auch auf den 03.09. verschieben.    Wenn man dann vernünftig miteinander redet, dann gibt es noch viele Kompromissmöglichkeiten, z.B. dass Ihr einen Teil Hausrates zunächst noch für einige Tage in einem Raum im alten Haus belassen könnt um Platz im neuen Haus zum renovieren zu haben.    Dass das grob fahrlässige Vorgehen des neuen Eigentümers nun alleine zu Euren Lasten gehen soll, ist doch nicht wirklich nachvollziehbar.    Ich verstehe auch nicht, warum der neue Eigentümer sich in so eine Situation gebracht hat. Vielleicht wollte er damit eine Mietzahlung einsparen. Diese Überlegung ist jedoch Unsinn, da der eigenen Mietzahlung ja die Mieteinnahmen durch Euch gegenüber stehen.

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