Guten Tag in die Runde,
Wir ziehen nach 21 Jahren aus unserer Mietwohnung aus und fragen uns nun, ob in unserem Mietvertrag die Schönheitsreparaturen
wirksam auf uns übertragen wurden.
Achtung, langer Text! Hab hier schon etwas gelesen und festgestellt, dass sehr genaue Schilderungen des Sachverhalts gefordert sind...
Wir haben die Wohnung 1996 unrenoviert angemietet. Ich kenne die diesbezügliche BGH Rechtsprechung, wobei ich nicht wüsste, wie wir das beweisen sollten.
In allen Räumen war ein sicher schon 10 Jahre älter fleckiger Teppich auf Holzdielen verklebt. Der Vermieter sagte damals, es wäre zu aufwendig, diesen zu entfernen und wir sollen einfach was drüber legen, was uns gefällt. In 3 Räumen haben wir vor ein paar Jahren noch Laminat verlegt, in einem Raum einen Teppich drüber. Unseren Teppich haben wir jetzt entfernt, da er auch schon unansehnlich war, das Laminat liegen gelassen, weil es noch sehr gutaussieht. Wir haben zwar immer mal wieder was gemacht, aber die Wohnung sieht schon ziemlich verwohnt aus. Vor allem die Fussleisten, Türen und Türrahmen haben gelitten. Vergilbt und mit Macken im Lack...
In der Küche hängt die Holzdecke total durch und wir haben Sorge, dass die beim Streichen runter kommen würde. Das Bad ist sicher auch schon über 30 Jahre alt...
Die Fenster wurden vor ca. 10 Jahren neu gemacht. Weiße Plastikfensterrahmen. Kann man also nicht streichen...
Im Mietvertrag steht nun Folgendes:
§ 23 Schönheitsreparaturen
(1) Der Mieter hat auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen
(2) Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere der Anstrich von Decken, Wänden, Holzteilen und Heizkörpern mit Heizrohren sowie das Tapezieren innerhalb der Mieträume. Die Arbeiten sind fachgerecht durchzuführen. Die Räume müssen beim Auszug in einer Farbgestaltung zurückgegeben werden, die dem durchschnittlichen und üblichen Geschmacksempfinden enstpricht.
(3) Für Art, Umfang und Fälligkeit der Schönheitsreparaturen gilt im Einzelnen Folgendes:
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als unerheblich durch den Gebrauch beinträchtigt ist. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- un Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre
Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln ist regelmässig nach 6 Jahren erforderlich. Vermieter und Mieter sind sich darüber einig, dass diese Fristen erst bei übergabe der Mietsache zu laufen beginnen.
(4) Ist die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert übergeben worden und sind bei Beeindigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen. Das Recht des Mieters, die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlags zu überprüfen, bleibt unberührt.
Liegen die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, länger als 5 Jahre 100 %.
Der Mieter ist berechtigt, anstelle seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen bis kurz vor Ende der Mietzeit fachgerecht auszuführen.
(5) Der Mieter hat bei Auzug den Bodenbelag in einem einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist beim Auszug regelmässig nach einer mehr als 4jährigen Mietdauer fachgerecht abzuschleifen und zu versiegeln, so weit eine über den vertraglichen Gebrauch hinausgehende Abnutzung vorliegt. Teppichböden sind beim Auszug fachgerecht zu reinigen.
§ 30 Beendigung des Mietverhältnisses
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mieträume in sauberem und vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.
Meine bisherige Einschätzung: Bei der Quotenabgeltungsklausel bin ich mir ziemlich sicher, dass diese unwirksam ist. Aber was nützt das, wenn der Vermieter tatsächlichen Renovierungsbedarf beweisen könnte...
Das mit dem Parkett ist auch unwirksam, aber in der Wohnung liegt ja auch keins.
Unsicher bin ich bei den Türen.
In der Klausel werden sie ja nur bei den Fristen erwähnt, am Anfang ist nur von Holzteilen die Rede.
Ich habe ein Urteil gefunden, in dem es heißt, wenn nicht zwischen Innen und Außenseite unterschieden wird, führt das zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. BGH 10.02.2010 VIII ZR 222/09
Würde das auf unseren Mietvertrag zutreffen?
Zudem habe ich Sorge, dass der Vermieter behaupten könnte, wir hätten den Teppich selbst verklebt obwohl er schon drin war. Wegen der Klausel mit dem einwandfreien Zustand des Bodenbelags. Dass der keinen Wert mehr hat ist klar. Aber die Kleberreste von den alten Holzdielen zu kratzen...Da schüttelt es mich!
Es gibt kein Übergabeprotokoll. Ich weiß, da waren wir damals jung und gutgläubig...
Der Vermieter hat sich in 21 Jahren nie an Kosten für Bodenbelag beteiligt und auch sonst nur das Nötigste gemacht.
Und was ist mit der Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand? Steht auch so in der Bestätigung unserer Kündigung. Kommt mir sehr schwammig vor.
Fragen über Fragen... Ich würde mich freuen, wenn jemand Rat weiß?!
LG M. S.
Schönheitsreparaturen wirksam übertragen?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Diese Klausel dürfte aus mehreren Gründen unwirksam sein. Zum einen wird eine Endrenovierung des Parkettbodens ohne Beachtung des Zustandes verlangt. Zum anderen sind laut BGH Urteil ( BGH, 13.01.2010 - VIII ZR 48/09 ) Formularklauseln unwirksam, welche vom Mieter ein Abschleifen des Parkettbodens verlangen.ZitatDer Mieter hat bei Auzug den Bodenbelag in einem einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist beim Auszug regelmässig nach einer mehr als 4jährigen Mietdauer fachgerecht abzuschleifen und zu versiegeln, so weit eine über den vertraglichen Gebrauch hinausgehende Abnutzung vorliegt. Teppichböden sind beim Auszug fachgerecht zu reinigen. :
Meiner Meinung nach ist damit mindestens die Schönheitsreparaturenregelung zu den Böden unwirksam. Es ist dabei egal, ob aktuell in der Wohnung Parkett liegt. AGB-Klauseln sind nicht erst dann wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, wenn sich diese Benachteiligung tatsächlich manifestiert. Sondern sie sind vom Abschluss des Mietvertrages an unwirksam. Ganz egal, ob sie überhaupt irgendwann mal schlagend werden oder nicht.
Meiner Meinung nach ist aber nicht nur die Bodenregelung ungültig. Es gibt im AGB-Recht keine geltungserhaltende Reduktion. D.h. wenn eine Klausel unwirksam ist, dann wird sich nicht auf einen zulässigen Kern reduziert sondern alle inhaltlich damit zusammenhängende Regelungen werden komplett ungültig. Und weil Schönheitsreparaturen üblicherweise als Einheit verstanden werden, sollte die gesamte Regelung fallen.
Ungeklärt ist meines Wissens nach, ob die unwirksame Quotenabgeltungsklausel auch inhaltlich mit den laufenden Schönheitsreparaturenregelungen zusammenhämgt. Daher ist noch nicht klar, ob alleine diese Unwirksamkeit den Rest ins Verderben zieht. Aufgrund der Parkettregelung wird das aber meiner Meinung nach wahrscheinlich eh Irrelevant sein.
Der Vermieter müsste beweisen, dass ihr den Teppich selbst verlegt habt nicht umgekehrt. Wie will er das ohne Übergabeprotokoll machen? Mal abgesehen davon, dass er ja eh drin war.ZitatZudem habe ich Sorge, dass der Vermieter behaupten könnte, wir hätten den Teppich selbst verklebt obwohl er schon drin war. (...) Es gibt kein Übergabeprotokoll. :
Ich würde dazu raten, möglichst frühzeitig mit dem Vermieter zu sprechen und eine Vorabnahme zu machen. Er soll sich die Wohnung anschauen und ihr sagt, was ihr noch machen werdet. Ein fairer Vermieter wird nach 21 Jahren problemloser Mietzahlung und bei unwirksamen Klauseln da keinen Stress machen. Sollte es dennoch passieren, so habt ihr euer möglichstes getan. Wobei ich das Laminat ebenfalls rausnehmen würde, sofern der Vermieter nicht explizit etwas anderes sagt. Denn das Laminat habt ihr ja selber verlegt.
Die Klauseln zum Parkett und zur Quotenabgeltung machen den Passus insgesamt unwirksam.
Ohne Mietereinbauten ( Laminat), besenrein und ohne speziell bunte Waende, muesste völlig reichen.
Zusatzfrage: gibt es eine Kaution?
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Danke schon mal für diese Einschätzungen. Das gibt mir Hoffnung.
Nein, keine Kaution. Die farbigen Wände haben wir schon gestrichen.
In den Urteilen, die ich gelesen habe, steht nicht, dass die Quotenabgeltungsklausel zur Unwirksamkeit führt. Ich hatte jetzt eher auf das mit dem Parkett in Kombination mit den Fenstern und Türen spekuliert. Jemand dazu eine Idee?
ZitatIn den Urteilen, die ich gelesen habe, steht nicht, dass die Quotenabgeltungsklausel zur Unwirksamkeit führt :
Die Quotenabgeltungsklausel ist seit 2015 ungültig, dies bewirkt aber nicht die Ungültgkeit der Schönheitreparaturen.
Referenz? Und bitte nicht schon wieder irgendwelche Texte von irgendwelchen Seiten abkopieren. Ich frage dezidiert nach aussagekräftigen Urteilen dazu. Die habe ich nämlich bisher vergeblich gesucht und daher auch in meinem Post geschrieben, dass die Situtation meines Wissens nach unklar ist.ZitatDie Quotenabgeltungsklausel ist seit 2015 ungültig, dies bewirkt aber nicht die Ungültgkeit der Schönheitreparaturen. :
Aufgrund der unwirksamen Parkettklausel sollte das aber eigentlich eh keine Rolle spielen.
Fragen über Fragen
ZitatUngeklärt ist meines Wissens nach, ob die unwirksame Quotenabgeltungsklausel auch inhaltlich mit den laufenden Schönheitsreparaturenregelungen zusammenhämgt. Daher ist noch nicht klar, ob alleine diese Unwirksamkeit den Rest ins Verderben zieht. :
Das habe ich auch so verstanden, dass das nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führt. So verstehe ich zumindest diesen BGH · Beschluss vom 18. November 2008 · Az. VIII ZR 73/08
https://openjur.de/u/73689.html
Ich hatte hier wie gesagt eher auf die Kombination der Klausel zum Bodenbelag und der Unbestimmtheit hinsichtlich der Fenster und Türen. Dazu hätte ich folgendes Urteil vom 10. Februar 2010 · Az. VIII ZR 222/09 .
https://openjur.de/u/69992.html
ZitatDer Vermieter müsste beweisen, dass ihr den Teppich selbst verlegt habt nicht umgekehrt. Wie will er das ohne Übergabeprotokoll machen? Mal abgesehen davon, dass er ja eh drin war. :
Das verstehe ich jetzt nicht wirklich. Wenn man sich auf das BGH Urteil vom 28.03.2015 berufen will https://openjur.de/u/764551.html
Muss der Mieter nachweisen, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Warum ist hier der Vermieter in der Pflicht?
Danke schon mal im Voraus
-- Editiert von M.S.80 am 24.09.2017 20:13
Das BGH Urteil zu den Quotenklauseln stammt aus 2015. In dem Beschluss aus 2008 wurde Klauseln bei unrenovierter Übergabe auch noch für gültig erklärt. Daher kann man mit einem Beschluss aus 2008 nach dem Urteil von 2015 wenig anfangen. Schließlich hat der BGH mit dem Urteil seine eigene Rechtsauffassung deutlich geändert.ZitatDas habe ich auch so verstanden, dass das nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führt. So verstehe ich zumindest diesen BGH · Beschluss vom 18. November 2008 · Az. :VIII ZR 73/08
https://openjur.de/u/73689.html
Wenn der Mieter behauptet, die Wohnung sei ihm unrenoviert übergeben worden und deswegen sei die Schönheitsreparaturenklausel ungültig, dann muss er diese, für ihn günstige Behauptung beweisen. So stehts dann auch im BGH Urteil. Genauso gilt aber auch, dass ein Vermieter die für ihn günstige Behauptung, der Mieter hätte die Mietsache beschädigt oder die Mietereinbauten nicht komplett entfernt, beweisen muss. Kurzum: Derjenige, der eine für sich selbst günstige Behauptung aufstellt, muss diese in aller Regel beweisen.ZitatZitat (von cauchy): :
Der Vermieter müsste beweisen, dass ihr den Teppich selbst verlegt habt nicht umgekehrt. Wie will er das ohne Übergabeprotokoll machen? Mal abgesehen davon, dass er ja eh drin war.
Das verstehe ich jetzt nicht wirklich. Wenn man sich auf das BGH Urteil vom 28.03.2015 berufen will https://openjur.de/u/764551.html
Muss der Mieter nachweisen, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Warum ist hier der Vermieter in der Pflicht?
Normalerweise geht das durch Vergleich der Übergabeprotokolle vom Einzug und vom Auszug. Das Mittel hat der Vermieter hier offenbar nicht.
Okay, danke. Ohne jetzt nerven zu wollen... Haben Sie auch eine Idee zu der Sache mit den Türen und Fenstern?
Der, der fordert muss seinen Anspruch beweisen. Sie sagen: es war vereinbart, dass er 500 Euronen mtl. zahlt. Der Mieter sagt: Nö stimmt nicht. Also sind sie in der Beweispflicht, der Beweis wäre ja leicht zu erbringen, mit dem Mietvertrag.
Deswegen die Frage nach dem Übergabeprotokoll, da hierin eigentlich vermerkt sein würde (sein sollte), dass die Wohnung einen solchen bei Einzug besaß, hilfsweise könnten Sie die Rechnung des Bodenlegers vorzeigen.
Nein. Mir scheint, (3) soll schon der Überschrift nach nur die Schönheitsreparaturen nach (2) konkretisieren. Von daher würde ich daraus eigentlich keine Verpflichtung zum Streichen von Fenstern entnehmen. Aber das ist nur meine persönliche Meinung.ZitatHaben Sie auch eine Idee zu der Sache mit den Türen und Fenstern? :
Ich glaube aber wie oben geschrieben, dass die Parkettklausel eine Endrenovierungsklausel darstellt, die den Rest auch unwirksam macht. Auch das ist aber nur meine Meinung. HInweisen möchte ich nochmal auf diese Empfehlung
Notfalls einigt man sich halt irgendwo in der Mitte.ZitatIch würde dazu raten, möglichst frühzeitig mit dem Vermieter zu sprechen und eine Vorabnahme zu machen. Er soll sich die Wohnung anschauen und ihr sagt, was ihr noch machen werdet. Ein fairer Vermieter wird nach 21 Jahren problemloser Mietzahlung und bei unwirksamen Klauseln da keinen Stress machen. Sollte es dennoch passieren, so habt ihr euer möglichstes getan. Wobei ich das Laminat ebenfalls rausnehmen würde, sofern der Vermieter nicht explizit etwas anderes sagt. Denn das Laminat habt ihr ja selber verlegt. :
Habt ihr denn schon mit dem Vermieter gesprochen? Was sagt denn der?
Nein, haben wir noch nicht. Aber er ist ein eher unangenehmer Typ und bei Nebenkostenabrechnungen gab's auch schon mal Stress. Daher rechne ich mit allem. Wenns gut läuft, um so besser. Wir wollen auf jeden Fall gut auf das Gespräch vorbereitet sein und keine Zugeständnisse machen, die nicht sein müssen.
ZitatReferenz? Und bitte nicht schon wieder irgendwelche Texte von irgendwelchen Seiten abkopieren. Ich frage dezidiert nach aussagekräftigen Urteilen dazu. Die habe ich nämlich bisher vergeblich gesucht und daher auch in meinem Post geschrieben, dass die Situtation meines Wissens nach unklar ist. :
Diese Information stammt ebenfalls aus einem gelesenen Text, den ich zwar im Kopf speichere, aber nicht sofort auf die "Quelle" zurückgreifen kann. Werde es nachholen.
Zitat:ZitatIn den Urteilen, die ich gelesen habe, steht nicht, dass die Quotenabgeltungsklausel zur Unwirksamkeit führt :
Die Quotenabgeltungsklausel ist seit 2015 ungültig, dies bewirkt aber nicht die Ungültgkeit der Schönheitreparaturen.
ZitatReferenz? Und bitte nicht schon wieder irgendwelche Texte von irgendwelchen Seiten abkopieren. Ich frage dezidiert nach aussagekräftigen Urteilen dazu. Die habe ich nämlich bisher vergeblich gesucht und daher auch in meinem Post geschrieben, dass die Situtation meines Wissens nach unklar ist :
Zitat:ZitatReferenz? Und bitte nicht schon wieder irgendwelche Texte von irgendwelchen Seiten abkopieren. Ich frage dezidiert nach aussagekräftigen Urteilen dazu. Die habe ich nämlich bisher vergeblich gesucht und daher auch in meinem Post geschrieben, dass die Situtation meines Wissens nach unklar ist. :
Diese Information stammt ebenfalls aus einem gelesenen Text, den ich zwar im Kopf speichere, aber nicht sofort auf die "Quelle" zurückgreifen kann. Werde es nachholen.
Meine Info stammt aus dem Jahre 2015, kurz nachdem diese Abgeltungsklausel kassiert wurde. Es ging um einen MV aus dem Jahr 2012 mit Quotenabgeltungsklausel. Der M. zog im Jan.2015 aus und es ging um die Frage ob diese Klausel noch gültig ist. Meine Recherche hat ergeben, dass die neue Bestimmung derKlausel auch rückwirkend gilt aber die restlichen Schönheitrepa-raturen nicht berührt werden. Ich finde die Quelle nicht mehr, leider.
Ich habe jetzt auch noch mal intensive Recherche zum Summierungseffekt einer Quotenabgeltungsklausel betrieben:
Es gibt einen Beschluss des LG Karlsruhe aus 2016 (23.6.2016, 9 T 56/16
)
Hier heiß es unter Rn. 30:
"Auf die Frage, ob die in § 18 des Mietvertrages enthaltene Abgeltungsklausel wirksam ist, kommt es entgegen der Ansicht der Klägerin hingegen nicht an. Denn die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt gerade nicht über einen Summierungseffekt zur gleichzeitigen Unwirksamkeit der ansonsten wirksamen Schönheitsreparaturklausel (vgl. BGH, Hinweisbschl. v. 18.11.2008, Az. VIII ZR 73/08
m.w.N.)."
Das ganze Urteil finde man unter folgendem Link: http://lrbw.juris.de/cgi-bin/laender_rechtsprechung/document.py?Gericht=bw&nr=21600
Die beziehen sich auf genau den Beschluss, von dem cauchy meinte, man könne damit nichts mehr anfangen:
ZitatDas BGH Urteil zu den Quotenklauseln stammt aus 2015. In dem Beschluss aus 2008 wurde Klauseln bei unrenovierter Übergabe auch noch für gültig erklärt. Daher kann man mit einem Beschluss aus 2008 nach dem Urteil von 2015 wenig anfangen. Schließlich hat der BGH mit dem Urteil seine eigene Rechtsauffassung deutlich geändert. :
Ich weiß natürlich, dass das LG Karlsruhe nicht der BGH ist...
Ich gehe aber mal ganz pessimistisch davon aus, dass die unwirksame Quotenabgeltungsklausel in unserem Vertrag keinen Vorteil zu unseren Gunsten bedeutet.
Bleiben noch
- die Parkettklausel - die mit Sicherheit unwirksam ist, wobei wir ja kein Parkett haben und
- die Klausel mit den Fenstern und Türen, die wahrscheinlich, zumindest so wie ich das BGH Urteil vom 10. Februar 2010 · Az. VIII ZR 222/09 - https://openjur.de/u/69992.html verstehe, ebenfalls unwirksam ist, weil nur von Fenstern und Türen die Rede ist, ohne zwischen Innen- und Außenseiten zu unterscheiden und dies den Mieter insoweit unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt und deshalb unwirksam ist (https://openjur.de/u/69992.html, siehe Rn. 24).
übrig.
Ich hoffe einfach mal, das reicht, um die gesamte Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam zu machen. Ich werde nach dem Gespräch mit dem Vermieter berichten...
-- Editiert von M.S.80 am 27.09.2017 09:38
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