Am 18.10.17 bekam ich von meinen vorherigen Vermieter die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1.16 - 31.3.16. Es fand am 1.4 ein Eigentümerwechsel des Miethauses statt.
Muss ich die Nachzahlung durchführen?
Wäre dankbar für jede hilfreiche Antwort.
Mfg
Nebenkostenabrechnung zahlen? Ja oder Nein
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
ZitatMuss ich die Nachzahlung durchführen? :
Was sollte dagegen sprechen?
Für 2016 ist bis zum 31.12.2017 der Zeitrahmen die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Was sich an den Eigentumsverhältnissen geändert hatte, ist Sache zwischen den Eigentümern.
Eigentlich ist für die Abrechnung des gesamten Jahres 2016 der neue Eigentümer zuständig. Alter und neuer Eigentümer müssen sich dann darüber einigen, wie sie die ersten 3 Monate untereinander verrechnen.
Daher ist die Nachzahlung nach meiner Auffassung nicht durchzuführen.
Wenn man auf dieser Formalie besteht, spart das am Ende aber keinen einzigen Cent. Daher sollte zur Vermeidung von sinnlosem Streit die Durchführung der Nachzahlung vorgenommen werden. Eine kurze Abklärung mit dem neuen Eigentümer, ob der nur die restlichen 9 Monate abrechnet, wäre dennoch sinnvoll.
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da
ZitatEine kurze Abklärung mit dem neuen Eigentümer, ob der nur die restlichen 9 Monate abrechnet, wäre dennoch sinnvoll. :
dann gäbe es 2 unwirksame Abrechnungen. der neue möge bitte 2016 komplett abrechnen. Danke
Zitatdann gäbe es 2 unwirksame Abrechnungen :
Warum sollen zwei Abrechnungen, die sich nicht überschneiden, unwirksam sein?
Kennst Du außer der üblichen mitvertraglichen Regelung eine Vorschrift, das ein Vermieter nur einmal für das gesammte Geschäftsjahr abrechnen darf. Ich hab dazu nichts gefunden.
Berry
ZitatKennst Du außer der üblichen mitvertraglichen Regelung eine Vorschrift, das ein Vermieter nur einmal für das gesammte Geschäftsjahr abrechnen darf. Ich hab dazu nichts gefunde :
Wenn im MV ein bestimmter Abrechnungszeitraum angegeben ist wird demnach abgerechnet. Eine Zwischendurch-Abrechnung ist zwar nicht verboten aber sinnlos bzw. unnötig, sofern es dafür nicht einen wichtigen Grund gäbe.
ZitatZitat (von Akkarin): :
dann gäbe es 2 unwirksame Abrechnungen
Warum sollen zwei Abrechnungen, die sich nicht überschneiden, unwirksam sein?
M.E. ergibt sich das schon aus BGB § 556 ("jährlich") - siehe aber auch Link ("Abrechnungseinheit" Der Grundsatz der Abrechnungseinheit verbietet es auch, ein einheitliches Abrechnungsjahr in zwei Teilabrechnungen aufzuspalten - OLG Düsseldorf, 25.10.2001, 10 U 122/00 ZMR 2000,46)
Aber m.E. ist ein anderer Punkt viel wichtiger:
Die Abrechungspflicht (und damit das Abrechnungsrecht) liegt für den zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht abgeschlossenen Abrechnungszeitraum beim Erwerber/dem neuen Vermieter.
Damit kann der Mieter auch gar nicht schuldbefreiend an den alten Vermieter zahlen.
Auch wenn das Ergebnis aus beiden Abrechnungen zusammengenommen für den Mieter unterm Strich das gleiche bleibt, so sollte der Mieter aus diesem Grund keine Zahlung auf die Abrechnung des alten Vermieters leisten, sondern die Abrechnung mit der Bitte um ordnungsgemäße Gesamt-Abrechnung für das betreffende Abrechnungsjahr an den neuen Vermieter weiterleiten.
Der Mieter kann nicht wissen, was die beiden (alter/neuer Vermieter) möglicherweise zu ihrer internen Abrechnung in ihrem notariellen Kaufvertrag vereinbart haben. Eine eventuelle interne Abrechnung ist aber eine interne Angelegenheit zwischen altem Eigentümer/Vermieter und neuen Eigentümer/Vermieter und tangiert den Mieter nicht.
siehe z.B.
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/wichtiges-urteil-des-bgh-zur-abrechnung-von-betriebskosten-beim-eigentuemerwechsel-waehrend-des-abrechnungszeitraums_idesk_PI17574_HI646536.html
Grundsätzlich gilt, dass derjenige Eigentümer abrechnungspflichtig ist, der im Zeitpunkt des Entstehens des Abrechnungsanspruchs Eigentümer ist und damit die Vermieterstellung innehat.
http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-bei-eigentuemerwechsel/
Ja Berry zum einen gibt es ein BGH Urteil, dass dem alten Vermieter die Teilabrechnung untersagt, zum anderen darf der Abrechnungszeitraum nicht einseitig geändert werden was hier passiert.
Und dann gibt's einen ganz praktischen Grund nicht zu zahlen.
Es liegt in der Winternatur der Sache, dass eine Abrechnung für Januar bis März zu einer Nachzahlung führt.
Umgekehrt ist es nicht unwahrscheinlich, dass in der einer April bis Dezember Abrechnung es zu einer Rückzahlung kommt.
Also z.b. könnte sich in dieser Kalenderkonstellation eine Gesamtjahrnachzahung von 100€ leicht so verteilen, dass für die ersten 3 Monate 250€ Nachzahlung anfallen und für die restlichen Monate 150€ Guthaben.
Zahlt jetzt der Mieter die 250€ an den Vermieter alt, kann er im Zweifel sehen, wie er jemals an die Abrechnung des Rests kommt und deshalb hält der BGH (ich übrigens auch) den Split im Erwerbsjahr für unzulässig.
BGH im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99
und BGH, Urteil v. 3.12.2003, VIII ZR 168/03
Vieles. Ich stimme Lolle zu. Der Mieter sollte keinesfalls direkt an den alten Vermieter zahlen. Wenn er Pech hat, zahlt er dann doppelt. Es reicht eine freundliche Antwort an den alten Vermieter, dass der neue Vermieter zuständig ist und er sich doch bitte mit diesem auseinandersetzen möge.ZitatWas sollte dagegen sprechen? :
Äähm...Vielen Dank für eure aufschlussreichen Antworten...
Ergo... Ich sage dem ehemaligen Vermieter, welcher die Nachzahlung von 1.1 - 31.3 fordert, ich kläre das mit dem neuen Eigentümer? Von dem ich übrigens noch keine Jahresendabrechnung für 2016 habe, bis mir diese vorliegt.
Ich hoffe ich habe das soweit richtig verstanden.
JA, das hast du richtig verstanden
ZitatÄähm...Vielen Dank für eure aufschlussreichen Antworten... :
Ergo... Ich sage dem ehemaligen Vermieter, welcher die Nachzahlung von 1.1 - 31.3 fordert, ich kläre das mit dem neuen Eigentümer? Von dem ich übrigens noch keine Jahresendabrechnung für 2016 habe, bis mir diese vorliegt.
Ich hoffe ich habe das soweit richtig verstanden.
Am besten sagst Du gar nichts und wartest den 02.01.2018 ab. Ist bis dahin keine Abrechnung des neuen (!) Eigentümers zugegangen forderst Du diese vo ihm, dem neuen Eigentümer, nachweisbar ein.
Zitatdann gäbe es 2 unwirksame Abrechnungen. der neue möge bitte 2016 komplett abrechnen. Danke :
Kannst Du den Grund nennen, weshalb die Abrechnungen unwirksm sein sollen? Wenn innerhalb eines Abrechnungszeitraums ein Mieterwechsel stattfindet muss doch auch entsprechend abgerechnet werden. Klar, es ist nicht das gleiche, aber wo ist der Unterschied?
Klar. Zum einen ist der BGH der Meinung, dass das unzulässig ist. Zum anderen muss der VM fuer die Zwischenabrechnung einmalig den Abrechnungszeitraum aendern, was einseitig nicht moeglich ist.
Zitat:aber wo ist der Unterschied?
Es muss in jedem Fall im ersten Schritt das komplette Jahr abgerechnet werden. Erst das Ergebnis wird dann auf die beiden Mieter aufgeteilt.
Dadurch trägt jeder Mieter die im jeweiligen Jahr anfallenden Kosten anteilig. Das gilt auch dann, wenn der Mieter zum Zeitpunkt an dem die Kosten angefallen sind gar nicht in der Wohnung gewohnt hat.
Dadurch wird vermieden, das ein Mieter, der während des Jahres ausgezogen ist, zufällig z.B. die gesamten Versicherungskosten des Jahres tragen muss, nur weil die Jahresrechnung der Versicherung in seine Mietzeit gefallen ist.
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