Nebenkostenabrechnung in Liegenschaft mit mehreren Gebäuden

5. April 2018 Thema abonnieren
 Von 
Bonnjour
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung in Liegenschaft mit mehreren Gebäuden

Guten Tag zusammen,

ich habe eine Frage bzgl. der Nebenkostenabrechnung. Die Forensuche konnte mir leider nicht weiterhelfen - sollte es dennoch relevante Beiträge geben würde ich mich über einen Hinweis freuen.

Vielen Dank für die Hilfe! :-)


Ausgangslage:

Mieter wohnt in Haus 1.

Haus 1
Insgesamt sechs (6) Mietwohnungen in einem freistehendem Haus mit Hausnummer XY. Mietvertrag listet explizit ausschließlich Hausnummer XY. Abrechnung der Nebenkosten über Quadratmeter.

Haus 2
Insgesamt 16 Mietwohnungen im Nachbarhaus (Reihenhaus) mit Hausnummer XY+2.

Beide Häuser sind Niedrigenergiehäuser mit gutem Dämmwert und modernen Fenstern etc.


Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung erfolgt eine Verrechnung der Nebenkosten für bspw. Müll, Hausmeister etc. basierend auf Quadratmetern für Haus 1 und Haus 2.
Strom einzeln; Heizkosten anteilig nach Verbrauch nach Schlüssel (korrekt) inkl. Aufteilung nach Haus.

Es stellt sich heraus, dass Haus 1 & 2 eine Liegenschaft sind mit identischem Eigentümer / Hausbetreuung. Beide Häuser teilen sich eine Tiefgarage zusammen mit zwei weiteren Häusern (die aber eigenständig sind und andere Eigentümer haben).

durchschnittliche Wohnungsgröße Haus 1 ca. 90qm
durchschnittliche Wohnungsgröße Haus 2 ca. 70qm


Problem
Bei Abschluss des Mietvertrags war klar, dass es eine gewisse Verschiebung gibt, da nicht alle Wohnungen in Haus 1 gleich groß sind. Besagte Wohnung misst ca. 100qm. Bei durchschnittlich 90qm über sechs Wohneinheiten ergibt sich, dass man anteilig etwas mehr zahlt (Gesamtkosten für Haus 1).
Durch die Einberechnung von Haus 2 mit durchschnittlich 70qm steigt der prozentuale Anteil allerdings nochmals deutlich.



Fragen

(1) Ist es zulässig, dass die zulässigen Nebenkosten (Müll, Winterdienst etc.) der gesamten Liegenschaft (Haus 1 & 2) anteilig nach Quadratmetern umgelegt werden obwohl Mietvertrag explizit nur Haus 1 (basierend auf Hausnummer) listet?
Besteht ggfs. ein Recht darauf, dass gewisse Dienste zunächst nach Bewohnern umgelegt werden (scheinbar gibt es keine einzelne Rechnungen für Haus 1 und 2) und danach erst anteilig nach Quadratmetern?

(2) Der Anschluss der Heizung (Fernwärme) liegt im Keller von Haus 2. Es gibt lediglich zusätzlich Aufbereiter / Umverteiler in Haus 1 und 2. Hierdurch geht scheinbar Wärme verloren --> Haus 1 (zwar freistehend, aber deutlich weniger qm und Parteien) hat hierdurch fast doppelt so hohe Heizkosten wie Haus 2 (Summe gesamtes Haus) bei nur halb so großem Wasserverbrauch.


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6 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
guest-12309.11.2018 09:43:45
Status:
Lehrling
(1613 Beiträge, 610x hilfreich)

Möglich ist das, aber ob der Mietvertrag das aushebelt oder nicht, wäre zu klären.
https://www.haufe.de/recht/weitere-rechtsgebiete/miet-immobilienrecht/bgh-vermieter-kann-mehrere-gebaeude-zusammen-abrechnen_214_79378.html

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Bonnjour
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die schnelle Antwort.

Was ich in dem Fall hier anders sehe ist "Wohnungen sind in allen Objekten weitgehend baugleich". Baugleich im Sinne des Bodenbelags und Tapete schon.

Allerdings ist Haus 2 primär für kleine Studentenwohnungen ausgelegt und Haus 1 für besserverdienende Familien. Dadurch ergibt es sich bspw. dass die größte Wohnung etwa doppelt so groß ist wie die kleinste (innerhalb der Liegenschaft).

Die anteilige Umrechnung nach Quadratmetern (bspw. bei Müll) wurde somit im Rahmen des Vertragsschlusses immer nur innerhalb von Haus 1 in Relation gestellt.

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#3
 Von 
lunamae
Status:
Frischling
(11 Beiträge, 2x hilfreich)

Es wied sich bei der fiktiven Wohnanlage wahrscheinlich um eine Wirtschaftseinheit handeln. Diese darf komplett abgerechnet werden.
Möchte man erfahren, wie die Liegenschft veranlagt wird, kann man sich die Kostenbelege beim Vermieter ansehen oder gegen Kopiergebühr zusenden lassen.

Aus Erfahrung weiß ich, dass es Liegenschaften gibt, die u.a. aus drei unterschiedlichen Hauseingängrn bestehen, mit unterschiedlichen Hausnummern, die Grundsteuer, die Müllgebühren, Versicherungen etc. werden jedoch nur auf eine der Hausnummern geführt. Strom und Trinkwasser werden je nach Hauseingang berechnet, die Heizwärme wird durch 2 Öltanks bereit gestellt, von denen jeweils 1 1/2 Häuser beheizt werden.

Worauf ich hinauswollte, man sollte sich die Bescheide wie Grundsteuer, Vericherung, Müllgebühren zeigen lassen, um festzustellen, ob beide Häuser unter einer Liegenschaft zusammengefasst sind.

Möglicherweise kann man sich auch beim Katasteramt ddie Grundlage für die Veranlagung zeigen lassen. Hier bin ich mir aber unsicher.

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#4
 Von 
Bonnjour
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für den Hinweis. Es handelt sich laut des Unterlagen um eine Liegenschaft die über zwei Hausnummern (XY UND XY+2) abgerechnet wird.

Die Mietverträge der Bewohner sind aber jeweils nur auf XY ODER XY+2 ausgestellt und besagen eine Umlage gemäß Wohnfläche für die jeweilige Hausnummer.

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#5
 Von 
lunamae
Status:
Frischling
(11 Beiträge, 2x hilfreich)

Die Verträge laufen natürlich über die separaten Hausnummern, wo aber eine Gesamtveranlagung stattfindet, wird auch nach Gesamtquadratmetern abgerechnet.
Ein Beispiel: Haus A misst 500 m², Haus B 450 ², Zusammen werden demnach 900 m² veranlagt. Die Gesamtsumme der Kosten für Grundsteuer liegt bei 2000 €. Dann rechnet man diese Summe durch die Gesamtquadratmeter, mal die Summe von Haus A. Und diese teilt sich dann nochmal durch die 500 m² von Haus A mal die Größer der einzelnen Wohnungen.

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#6
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat (von Bonnjour):
Danke für den Hinweis. Es handelt sich laut des Unterlagen um eine Liegenschaft die über zwei Hausnummern (XY UND XY+2) abgerechnet wird.

Die Mietverträge der Bewohner sind aber jeweils nur auf XY ODER XY+2 ausgestellt und besagen eine Umlage gemäß Wohnfläche für die jeweilige Hausnummer.


Es könnenn auch 6 oder 3 oder mehr Häuser mit unterschiedlichen Wohnungsgrössen zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden. Es werden bei der Kostenermittlung die Gesamtqm, zugrunde gelegt und der entsprechende Kostenanteil für die einzelnen Wohnungen ermittelt. Wenn im MV nichts gegenteiliges vereinbart wurde, dann ist das ok

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