Hallo zusammen,
ich bin vor kurzem in eine neue Wohnung eingezogen. In meinem Mietvertrag wurde neben der Miete ein Betrag von 250 € als Nebenkosten vereinbart. Hierbei wurde auf die Betriebskostenvereinbarung verwiesen und keine zusätzlichen Kosten Wasser oder Heizung eingetragen. Ich bin in diesem Fall davon ausgegangen, dass Wasser und Heizung somit in den Nebenkosten inkludiert sind.
Vor ein paar Tagen wurde ich von der Rhein Energie bezüglich einer Abschlagsforderung für Wasser und Heizung in Höhe von 130 € angemahnt. Nach Rücksprache mit meiner Vermieterin hat selbige Ihre Betriebskosten überprüft und die Nebenkosten auf 170 € gesenkt und uns die Rückmeldung gegeben, dass wir den Vertrag mit Rhein Energie für Wasser und Heizung selbst abschließen sollen. Somit ergibt sich aus meiner Sicht allerdings eine neue Nebenkostensumme von insgesamt 300 €. Hierbei ist die Erhöhung allerdings nicht auf einen erhöhten Verbrauch zurückzuführen sondern scheinen durch die "Nachkalkulation" meiner Vermieterin bzgl. ihrer eigenen Betriebskosten angefallen zu sein.
Meine Frage hierzu wäre, ob dies richtig und rechtskräftig ist oder wir darauf verweisen können das in dem Mietvertrag 250 € (130 € variabler Anteil Wasser/Heizung) vereinbart wurde?
Vielen Dank schon einmal im Voraus für eure Hilfe.
Nebenkosten - Erhöhung der kalten Betriebskosten um 40 %
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zitatwurde neben der Miete ein Betrag von 250 € als Nebenkosten vereinbart. Hierbei wurde auf die Betriebskostenvereinbarung verwiesen und keine zusätzlichen Kosten Wasser oder Heizung eingetragen. Ich bin in diesem Fall davon ausgegangen, dass Wasser und Heizung somit in den Nebenkosten inkludiert sind. :
Bitte erklären Sie mir, wie Sie darauf kommen, dass Kosten, die keinerlei Erwähnung finden, inkludiert sind.
Hallo AltesHaus,
neben der Miete ist im Mietvertrag folgende Formulierung gewählt:
Daneben sind zu zahlen:
Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser ---
Vorauszahlung für andere Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung 250 €
Da eine Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser nicht mit einem Betrag versehen wurde, gehe ich davon aus das selbige in den 250 € inkludiert sind. Die Betriebskostenverordnung enthält sowohl Wasser als auch Heizkosten soweit ich weiß.
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ZitatDa eine Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser nicht mit einem Betrag versehen wurde, gehe ich davon aus das selbige in den 250 € inkludiert sind. :
Es ist Ihnen nicht der Gedanke gekommen, hier einmal nachzufragen?
Üblicher Weise steht irgendwo im Mietvertrag, dass die Kosten für die Heizung und Warmwasserzubereitung direkt an den Versorger zu entrichten sind. Sichten SIe mal Ihren MV
Es handelt sich hier offenbar um Vorauszahlungen. Über die wird spätestens ein Jahr nach der Abrechnungsperiode abgerechnet. Wenn du jetzt also zuviel Vorauszahlungen leisten würdest, dann würdest du nach der Abrechnung Geld zurückerhalten. Nach der 1.Abrechnung kann dann deine Vorauszahlung an die wirklichen Nebenkosten angepasst werden. Du verlierst hier also kein Geld. Am Ende zahlst du nur die wirklich angefallenen Kosten.ZitatVorauszahlung für andere Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung 250 € :
Und um das klarzustellen: Du hast einen Mietvertrag abgeschlossen unter den Voraussetzungen, dass insgesamt Nebenkosten in Höhe von 250 € anfallen. Wenn der Vermieter nicht explizit zugesichert hat, dass diese Vorauszahlungen realistisch für einen normalen Verbrauch sind, dann kannst du daraus aber keine Rechte ableiten. Der Vermieter könnte auch 100 Euro Vorauszahlungen fordern oder sogar 0 Euro. Alles legitim, die Gerichte sehen darin keine Mietertäuschung.
Ob einem das gefällt, ist eine andere Frage. Aber so ist es meines Wissens nach nun mal. Ohne explizite Zusicherung, lässt sich aus dem Betrag der Vorauszahlung nichts ableiten. Und wie oben geschrieben zahlst du am Ende eh nur die wirklichen Kosten. Von daher lohnt sich meiner Meinung nach eine Diskussion mit dem Vermieter nicht.
ZitatDaneben sind zu zahlen: :
Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser ---
Vorauszahlung für andere Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung 250 €
was dann schon wieder anders ist als
Zitatneben der Miete ein Betrag von 250 € als Nebenkosten :
und als
Zitatdas in dem Mietvertrag 250 € (130 € variabler Anteil Wasser/Heizung) vereinbart wurde? :
Auf deine EINE Frage müsstest du damit 3 unterschiedliche Antworten erhalten.
Scanne die entsprechende Mietvertragsseite ein, lade sie bei einem Bilderdienst hoch und stelle den Link hier ein.
Oder würfle dir die richtige Antwort selbst aus ...
... wie auch immer SIe werden am Ende zahlen müssen. Ich verstehe Ihr Problem nicht.
Alle Kosten werden am Ende des Jahres abgerechnet. Wem Sie dann welches Geld zahlen ist doch wohl egal, spätestens dann wird (sollte der VM in Vorleistung treten müssen, was ich anzweifel) der VM Ihnen die NK richtig anheben. ich vestehe die Anstellerei nicht.
Ich vermute es geht um folgendes: Ein Mieter mietet eine Wohnung. Dabei ist für den Mieter die Nettomiete eigentlich nicht der entscheidene Faktor. Wesentlicher ist die Bruttomiete. Das sind die Kosten, die er für diese Wohnung insgesamt (also mit Nebenkosten) aufwenden muss. Und diese Bruttokosten haben sich zumindest aktuell für den Teilnehmer hier nicht nachvollziehbar um 50 Euro erhöht. Das dürfte der Grund der Beschwerde sein.Zitatich vestehe die Anstellerei nicht. :
Ich habe in #5 versucht klarzustellen, dass die Gerichte das meines Wissens nach anders sehen. Ändert aber nichts daran, dass der Normalmieter an der Stelle ein anderes Empfinden hat. Der Mieter geht in der Regel halt davon aus, dass der Vermieter die Nebenkosten im Mietvertrag realistisch kalkuliert hat. Sollte sich nun herausstellen, dass 50 Euro im Monat mehr anfallen, dann sind das nunmal 600 euro im Jahr Extrakosten, über die sich der Mieter ärgert. Aber rechtlich ist das eben meines Wissens nach zulässig.
Ja aber ... es ist tatsächlich so (Sie haben schon versucht das zu verdeutlichen), dass die Höhe der Vorauszahlung nicht wirklich an den Verbrauch angepasst sein muss. Deswegen verstehe ich das Problem nicht. Ist doch sh.ietegal, wem man was zahlt (oder auch nicht), am Ende hat man den Verbrauch zu bezahlen, egal ob die Höhe der Vorauszahlung ausreichend war oder nicht.
Als VM kann man doch auch nicht wissen, wie heizt der Mieter, wie verschwenderisch (oder auch nicht) geht er mit dem Wasser um, das sind doch Schätzfaktoren, welche man hier einsetzt.
Bei der Anmietung sollte man sich auf jeden Fall die Abrechnungen des Vormieters zeigen lassen, einfach um real einschätzem zu können ob man diesem Kostenapperat auch gewachsen ist.
-- Editiert von AltesHaus am 19.10.2017 11:06
Wenn sich der Verbrauchsabhängige Teil der Nebenkosten verändert kann ich eine höhere Zahlung durchaus verstehen.
In diesem Fall störe ich mich daran, dass der verbrauchsabhängige Teil, sprich Wasser und Heizung, ab sofort direkt durch mich als Vorauszahlung an den Versorger überwiesen wird und die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten von 250 € nicht um die gleiche Summe reduziert werden.
Nach meinem Verständnis setzten sich die Nebenkosten zusammen aus einem Verbrauchsabhängigen Anteil, Wasser/Heizung, und einem "pauschalen" Anteil zusammen den ich nicht selbst beeinflussen kann. Bei ersterem muss ich damit leben, dass ich mal mehr mal weniger, je nach Verbrauch, zahlen muss. Bei letzterem gibt es sicherlich auch kleinere Schwankungen, allerdings wird beispielsweise das Gehalt des Hauswarts nicht auf einmal verdoppelt.
Wenn wie in meinem Fall, der Verbrauchsabhängige Anteil aus den an den Vermieter zu bezahlenden Vorauszahlungen für Nebenkosten gestrichen wird müsste sich aus meiner Sicht die Gesamtsumme der Vorauszahlung um diesen Betrag reduzieren.
Die Rechnung dazu wäre dann folgende:
Vereinbarte Vorauszahlung für Nebenkosten je Monat 250 €
Anteil der Vorauszahlung an den Versorger je Monat 130 €
Restliche Nebenkosten als Vorauszahlung an den Vermieter 120 € (120 € + 130 € = 250 €)
Nur hat in meinem Fall meine Vermiterin die Vorauszahlung der Nebenkosten nur auf 170 € reduziert.
Dies stellt aus meiner Sicht allerdings eine Erhöhung von 37,5 % zur ursprünglich vereinbarten Summe dar.
Hoffe das konnte zu ein wenig Klarheit beitragen, bin leider an der Stelle absoluter Laie.
Zitatwurde neben der Miete ein Betrag von 250 € als Nebenkosten vereinbart. Hierbei wurde auf die Betriebskostenvereinbarung verwiesen und keine zusätzlichen Kosten Wasser oder Heizung eingetragen. Ich bin in diesem Fall davon ausgegangen, dass Wasser und Heizung somit in den Nebenkosten inkludiert sind. :
Wenn im MV auf die Betriebskostenvereinbarung hingewiesen wurde ist es nicht notwendig alle umlegbaren Kosten einzeln aufzuführen. Diese € 250,00 ist für die Vorauszahlung aller NK/BK die mit der Jahreabrechnung ausgeglichen wird.
Laut des Auszugs aus dem Mietvertrag sind Heizung/WW nicht in den 250,- enthalten, Wasser jedoch schon.
Möchte der Versorger tatsächlich für Gas/Erdwärme/wasauchimmer und Wasser Abschläge haben? Gibt es überhaupt eigene Hauptzähler für das alles?
Jein. Ja, es gibt einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Teil. Letzterer kann zwar nicht von dir beeinflusst werden, ist aber dennoch nicht pauschal. Der Vermieter muss immernoch exakt nachweisen, in welcher Höhe diese Kosten angefallen sind.ZitatNach meinem Verständnis setzten sich die Nebenkosten zusammen aus einem Verbrauchsabhängigen Anteil, Wasser/Heizung, und einem "pauschalen" Anteil zusammen den ich nicht selbst beeinflussen kann. :
Und jetzt kommt eben die Krux: Wenn der Vermieter die fixen Nebenkostenanteile falsch kalkuliert und im Mietvertrag zu gering ausweist, dann würde ich darin eine Mietertäuschung sehen. Das ist aber nur meine persönliche Meinung, die sich meines Wissens nach nicht mit der Rechtsprechung deckt. Die sagt letztlich, dass die Zahlen zu den Nebenkosten im Mietvertrag nahezu keine Relevanz haben. Wesentlich ist nur, was am Ende aus der Abrechnung rauskommt.
ZitatUnd jetzt kommt eben die Krux: Wenn der Vermieter die fixen Nebenkostenanteile falsch kalkuliert und im Mietvertrag zu gering ausweist, dann würde ich darin eine Mietertäuschung sehen :
Jetzt wirds aber lustig. Wenn der VM etwas falsch kalkuliert (weil er evtl von anderen Voraussetzungen ausging), dann sehen Sie eine Mietertäuschung darin ... so langsam wird dieses Forum immer lebensfremder!
ZitatMöchte der Versorger tatsächlich für Gas/Erdwärme/wasauchimmer und Wasser Abschläge haben? Gibt es überhaupt eigene Hauptzähler für das alles? :
Nein der Versorger berechnet nur die Kosten der Warmwasseraufbereitung, nicht des Wassers selber. Ich denke mal der TE hat Fernwärme.
Wasser, Kanal etc. wird alles normal über die NK abgerechnet.
Zum zweiten mal an einem Tag die Bitte, sorgfältig zu lesen und zu zitieren. Ich habe in #13 von meiner persönlichen Meinung geschrieben und explizit dazugeschrieben, dass sich diese nicht mit der Rechtsprechung deckt (wohl aber mit der Meinung der meisten Mieter). Das ist also keine rechtliche Einschätzung sondern eine rein persönliche.ZitatJetzt wirds aber lustig. Wenn der VM etwas falsch kalkuliert (weil er evtl von anderen Voraussetzungen ausging), dann sehen Sie eine Mietertäuschung darin ... so langsam wird dieses Forum immer lebensfremder! :
Ich kann aber gerne noch den Grund für meine persönliche Einschätzung nennen (und eben nochmal dazuschreiben, dass das meines Wissens nach nicht die aktuelle Rechtslage ist): Wenn ein Vermieter eine Wohnung schon länger im Bestand hat und vermietet, dann kennt er einige Fixkosten wie Grundsteuer, Versicherung und Hausmeister sehr genau. Diesen Anteil der Nebenkosten kann er bis auf eine mögliche Verteuerung exakt ausrechnen. Und diese Kosten sind auch nicht so volatil wie z.B. Heizungskosten, sodass die jährliche Änderung eher klein ist. Wenn der Vermieter bereits diese Kosten geringer als in der Vergangenheit kalkuliert und somit im Mietvertrag eine geringere Nebenkostenbelastung vorgaukelt, dann ist das für mich halt umgangssprachlich eine Täuschung.
Wir brauchen jetzt nicht auszudiskutieren, ob der Fall hier im Thread darunterfällt, weil das eh eine rechtlich nicht gerechtfertigte Privatmeinung von mir ist. Dennoch fand ich es für den Teilnehmer relevant sie zu erwähnen, weil der Teilnehmer möglicherweise mehr oder weniger unterbewusst die gleiche Meinung vertritt. Und dann ist es halt wichtig zu wissen, dass die Meinung zwar verständlich aber eben rechtlich nicht haltbar ist.
ZitatWenn der Vermieter bereits diese Kosten geringer als in der Vergangenheit kalkuliert und somit im Mietvertrag eine geringere Nebenkostenbelastung vorgaukelt, dann ist das für mich halt umgangssprachlich eine Täuschung. :
Wenn der VM bewußt NK falsch, also zu gering veranschlagt um evtl. schon im Inserat eine günstige Wohnung vorzutäuschen, kann der M sich gegen eine übermäßig hohe Nachzahlung wehren. Leider habe ich im Augenblick den Link nicht parat.
Diesen Trick wenden manche VM an um zügig an Nachmieter zu kommen, insbesondere im Falle von Leerstand in der Gegend.
Zitat:ZitatWenn der Vermieter bereits diese Kosten geringer als in der Vergangenheit kalkuliert und somit im Mietvertrag eine geringere Nebenkostenbelastung vorgaukelt, dann ist das für mich halt umgangssprachlich eine Täuschung. :
Wenn der VM bewußt NK falsch, also zu gering veranschlagt um evtl. schon im Inserat eine günstige Wohnung vorzutäuschen, kann der M sich gegen eine übermäßig hohe Nachzahlung wehren. Leider habe ich im Augenblick den Link nicht parat.
Diesen Trick wenden manche VM an um zügig an Nachmieter zu kommen, insbesondere im Falle von Leerstand in der Gegend.
Eben das prangert ja cauchy an, aber man kann sich halt nicht dagegen wehren.
In meinem Fall handelt es sich um einen Erstbezug. Ich würde der Vermieterin auch keine Absicht unterstellen was die Kalkulation der Nebenkosten angeht. Nach meinem Gefühl hat Sie sich einfach verrechnet und versucht jetzt den Rechenfehler auf unsere Kosten zu begleichen.
Mir ist leider immer noch nicht ganz verständlich wie der verbrauchsunabhängige Anteil einfach so um fast 40 % gegenüber der vorher vereinbarten Summe steigen kann.
Angenommen meine Vermieterin hat in Ihrer ursprünglichen Rechnung nicht alle Positionen berücksichtigt, kann sie dann diese wie jetzt geschehen nachträglich hinzufügen?
ZitatMir ist leider immer noch nicht ganz verständlich wie der verbrauchsunabhängige Anteil einfach so um fast 40 % gegenüber der vorher vereinbarten Summe steigen kann. :
Tut er ja nicht. Die NK wurden schlicht berechnet OHNE Berücksichtigung der HK und Warmwasseraufbereitung, hier kam die VMin Ihnen dann entgegen und hat die Vorauszahlung gekürzt, damit Sie keine allzu große mtl. Belastung haben. Ist aber eine Milchmädchenrechnung, dann haben Sie die Belastung eben mit einem Schlag, nämlich wenn die Abrechnung kommt.
Nein, tut sie nicht. Die Kosten erfährst du bei der Nebenkostenabrechnung und die sind unabhängig von der Höhe der Vorauszahlung. Nur eine eventuelle NK-Nachzahlung oder ein NK-Guthaben ändert sich bei anderen Vorauszahlungen, nicht aber die Gesamthöhe der Kosten.ZitatNach meinem Gefühl hat Sie sich einfach verrechnet und versucht jetzt den Rechenfehler auf unsere Kosten zu begleichen. :
Steht in deinem Mietvertrag ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung? Wenn ja, dann kann sie.ZitatAngenommen meine Vermieterin hat in Ihrer ursprünglichen Rechnung nicht alle Positionen berücksichtigt, kann sie dann diese wie jetzt geschehen nachträglich hinzufügen? :
Zu den moralischen Aspekten habe ich meine Meinung kundgetan. Ändert nichts an den rechtlichen.
Zitatneben der Miete ein Betrag von 250 € als Nebenkosten vereinbart. Hierbei wurde auf die Betriebskostenvereinbarung verwiesen :
ZitatEben das prangert ja cauchy an, aber man kann sich halt nicht dagegen wehren. :
Angeblich schon. Habe es nicht nur einmal gelesen, dass sich Mieter in diesem Fall wehren können in Form von NK kürzen etc.
Wie gesagt, kann im Moment nicht auf die Quelle zurückgreifen. Ich habe das ja auch nur gelesen, ob es dann tatsächlich lt.Gesetz eine Abwehr gegen zu hohe Nachforderungen bei viel zu gering angesetzten NK-Vorauszahlungen gibt, ist die Frage.
[GELÖSCHT WEGEN VERSTOß GEGEN DAS URHEBERRECHT]
Auch hier wird darauf hingewiesen, dass der M. nicht unbedingt machtlos gegenüber grob falschen NK-Vorauszahlungsangaben ist.
-- Editiert von Moderator am 19.10.2017 20:02
ZitatIch habe das ja auch nur gelesen :
Wieder auf einer dieser ominössen Bla-Bla-Seiten die keine Rechtsgrundlage darstellen?
ZitatHierbei wurde auf die Betriebskostenvereinbarung verwiesen :
Es muss BK-Verordnung heißen.
ZitatVorauszahlung für Heizung und Warmwasser --- :
Vorauszahlung für andere Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung 250 €
Korrektur: Es ist die BK-Verordnung gemeint.
ZitatWenn im MV auf die Betriebskostenvereinbarung hingewiesen :
Zitat:[GELÖSCHT WEGEN VERSTOß GEGEN DAS URHEBERRECHT]
Auch hier wird darauf hingewiesen, dass der M. nicht unbedingt machtlos gegenüber grob falschen NK-Vorauszahlungsangaben ist.
-- Editiert von Moderator am 19.10.2017 20:02
Sorry, habe vergessen die Quelle zu benennen: Auszug aus: Deutsches Mietrecht Hoffe so gültig!
Sichert ein Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss eine bestimmte Vorauszahlungshöhe zu, die in der Realität weit übertroffen wird, kann es sich um eine schadenersatzpflichtige Pflichtverletzung handeln, wenn die Zusage sich als falsch erweist.
Tipps für Vermieter:
Setzen sie einen realistischen Vorauszahlungsbetrag für die Nebenkosten an und weisen sie Ihren zukünftigen Mieter darauf hin, dass es zu Nachzahlungen kommen kann.
Arbeiten sie nicht mit bewusst niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlungen, die Gerichte können darin eine Pflichtverletzung sehen.
Nennt der Mieter seine Schmerzgrenze bei den Betriebskosten, vermeiden sie Zusicherungen, die sie nicht einhalten können oder Lockangebote. Auch hier kann eine Pflichtverletzung gesehen werden.
Zeigen sie den Interessenten die letzten zwei oder drei Betriebskostenabrechnungen.
Seien sie ehrlich und nennen sie evtl. neu hinzukommende Betriebskosten
@Banane: Jetzt nochmal extra für dich ein HInweis zum richtigen zitieren.
@Teilnehmer: Auf dieser Seite http://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenvorauszahlung-zu-niedrig/ gibt es einige Erklärungen zu Nebenkostenvorauszahlungen. Unter anderem wird dort auch auf dieses Urteil (BGH, 11.02.2004 - VIII ZR 195/03
) hingewiesen. Der offizielle Tenor des Urteils lautet
Daher auch meine Hinweise, dass eine zu niedrige Nebenkostenvorauszahlung im Mietvertrag in der Regel (meiner Meinung nach leider) irrelevant ist. Der von Banane rauskopierte Text ohne korrekten Herkunftsnachweis widerspricht dem im übrigen nicht. Der BGH hat halt entschieden, dass eine reine Angabe der Vorauszahlung in der Regel keine Zusicherung einer bestimmten Nebenkostenhöhe darstellt.Zitat:Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverlet-
zung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenko-
sten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur
geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.
@ go476662-15
schon mal darüber nachgedacht, ob es vielleicht sinnvoller ist, selbst direkt einen Vertrag mit dem Versorger zu haben und diesen evtl. auch mal wechseln zu können, als das dem Vermieter zu überlassen ?
Offenbar handelt es sich um Fernwärme/Warmwasser und der Vermieter hat sich zu dieser Lieferung gar nicht verpflichtet, oder steht da was anderes im Mietvertrag ??
Und wenn in einem Mietvertrag für Heizung/Warmwasser keine Vorauszahlungen an den Vermieter vereinbart sind, dann heißt das dass es auch keine Abrechnung vom Vermieter darüber gibt, sondern die anfallenden Kosten sind dann direkt an den Versorger zu zahlen.
Anscheinend will dieser aber auch Vorauszahlungen, sonst kann es kalt werden.
ZitatSorry, habe vergessen die Quelle zu benennen: :
Nachdem schon Cauchy es richtig gestellt hatte, warum macht man den Blödsinn und stiftet Verwirrung um eine Sache welche es nicht gibt?
Freut man sich dann, wenn der Mieter vor Gericht mit Pauken und Trompeten vor Gericht dann untergeht?
Entweder man zitiert den ganzen Teil, oder lässt sein.
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