Folgendes Szenario:
-Wohnung Baujahr 1972 (Doppelhaus mit je 10 Parteien, 1 Eigentümer), Bad und Küche unsaniert, durchschnittliche Ausstattung und altersgerechter Zustand, keine Besonderheiten,
-Januar 2015: Einzug
-April 2017: Neue Heizung (Gas statt Öl), neues Dach inkl. Dämmung, neue Stromverteilung Maßnahmen wurden acht Wochen vorher angekündigt. Keine Erwähnung von möglicher Umlage wegen Modernisierung. Von Seiten des Mieters kein Widerspruch
-Oktober 2017: Mieterhöhung von fast 15% an die Höchstgrenze der Spanne des Mietspiegels. Widerspruch läuft. Akzeptiert wurde erstmal die Hälfte, wonach die Miete nun im oberen Drittel der Spanne liegt.
-Januar 2018: Ankündigung Umlage der Modernisierung zum 01.01.2019 (etwa 10% der derzeitigen Kaltmiete)
Kann der Vermieter das so durchziehen?
Mieterhöhung nach Modernisierung - keine Vorankündigung
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
ZitatKann der Vermieter das so durchziehen? :
Klar - wenn die Mieter das so mitmachen und ihre Rechte nicht durchsetzen wollen.
Grundsätzlich kann eine Modernisierungsmieterhöhung mit einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kombiniert werden. Es darf dabei aber keine Doppellung auftreten. Wenn bei der Vergleichsmiete die Maßnahmen schon eingerechnet sind (also mit Wohnungen in ebenfalls frisch sanierten Häusern verglichen wird), dann kann man die Modernsierungsmieterhöhung nicht mehr oben drauf legen. Werden zur Vergleichsmiete unsanierte Wohnungen herangezogen, dann geht das schon.
Unabhängig davon gibt es mindestens zwei weitere Probleme für den Vermieter. Zum einen der Zeitablauf. Fast ein Jahr nach der Modernisierung wird die Mieterhöhung angekündigt. Dazwischen gab es sogar eine "normale" Mieterhöhung. Da wird man an Verwirkung zumindest mal denken müssen. Die tritt dann ein, wenn ein Mieter nicht mehr mit einer Modernisierungsmieterhöhung rechnen musste. Das ist also recht schwammig.
Das zweite Problem dürfte sein, dass eine Modernisierungsmieterhöhung sehr sorgfältig begründet werden muss. Für jede Maßnahme muss angegeben werden, wie diese den Wohnwert erhöht und welche Kosten entstanden sind. Zudem müssen die ohnehin notwendig Instandsetzungsarbeiten abgezogen werden. All dies muss in Schriftform vorliegen. Tut es das überhaupt?
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Es liegt in dieser Form vor:
- Dach inkl. Dämmung: xx € abzgl. ca. 6% Reperaturaufwand
-Stromverteilung: xx €
Heizung: xx € abzgl. 10% Reperaturaufwand
Dann geteilt durch qm des Hauses × qm der Wohnung x 11%
Ist das die komplette Begründung? Dann ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
Ja, mit der Ergänzung das diese Maßnahmen Energie sparen und den Wohnwert erhöhen.
In dieser Form ist es bestimmt unwirksam, aber es kann ja nachgebessert werden mit weiteren Unterlagen etc.
Mit geht es viel mehr darum ob die Erhöhung auf das Maximum des Mietspiegels (also wird behauptet die Wohnung ist über dem Durchschnitt) und die folgende wegen der Modernisierung ab kommenden Jahr so möglich ist. Faktisch bezahle ich dann 10% über dem Mietspiegel für eine Wohnung in der nicht viel gemacht wurde.
Ich finde das Maximum schon mit den Modernisierungen grenzwertig.
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