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Mieterhöhung nach Besitzerwechsel führt zu Vielen Unstimmigkeiten

24.1.2018 Thema abonnieren Zum Thema: Mieterhöhung
 Von 
fb482743-93
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Mieterhöhung nach Besitzerwechsel führt zu Vielen Unstimmigkeiten

Wir mieten seit 2013 eine Dachgeschosswohnung, welche Ursprünglich als 2 Wohnungen ausgelegt wurde, dann allerdings aus Mangel von Fluchtwegen notgedrungen als eine Wohnung vermietet wurde. Das führt zu verschiedenen Schwierigkeiten, die aber mit dem damaligen Besitzer geregelt wurden sind. Die wichtigste davon war, dass die Wohnung 2 Stromzähler hatte, von denen aber nur einer uns bekannt war. Auch bei die der Übergabe wurde nur ein Stromzähler dokumentiert. Dies ist dann nach ca. 1/2 Jahr aufgefallen und der Vermieter hat sich geweigert die Stromzähler zusammenzulegen. Daher haben wir uns darauf geeinigt, die Grundkosten für den zweiten Zähler (7,05€/Monat) von der Miete abzuziehen. Wir hatten dies allerdings nie Vertraglich geregelt, sondern per Email und per Telefon.

2016 wurde das Haus von einer grösseren Agentur gekauft und prompt wurde eine 15% Mieterhöhung angelegt. Da die Wohnung für uns dann zu teuer geworden wäre, haben wir uns schlau gemacht und folgendes Herausgefunden:
Die Mieterhöhung gilt auf den Quadratmeterpreis und dieser gilt dann nur für die tatsächliche Wohnungsgrösse.
https://deutschesmietrecht.de/mietrecht/438-mieterhoehung-abweichende-wohnflaeche.html
Das machte uns Hellhörig, denn unsere Wohnung wurde mit 190qm angegeben, was uns aber zu gross erschien. Daraufhin haben wir nachgemessen (mit Dachschrägen usw) und sind auf 170qm gekommen. Mittlerweile wurde die Wohnung offiziell Vermessen und der Architekt kam auf 172.9qm (leicht unter 10%).
Wir hatten damals die Mieterhöhung angenommen aber nur auf den 172qm Wohnungsgrösse. Nun kommen wir zu den rechtliche Fragen:
Wir haben die Kaltmiete ausgerechnet mit dem erhöhten Quadratmeterpreis (6,96€) und haben die Nebenkosten auch angepasst, da diese natürlich auf die 190qm auslegt waren. d.h. von 200 auf 182€ gesenkt,
Dazu haben wir die 7,05€ für den 2ten Zähler abgezogen.

Zu guter letzt, kommt noch ein extra Punkt. Kurz bevor Mieterhöhung hatten wir schon Ratten im Keller gemeldet, einen so starken Befall dass die alle Sachen darin unbrauchbar wurden und wir den Keller nicht mehr betreten konnten.
Nach Recherchen haben wir angekündigt 10% der Kaltmiete zu reduzieren, wenn dies nicht behoben werden sollte.

Diese ganzen Forderungen wurden nie dementiert noch akzeptiert, es wurde für 6-7 Monate hingenommen dass wir 1238€ bezahlten anstatt der geforderten 1403€. Nach den 6-7 Monaten kam dann ein Brief, dass der Keller nun geräumt wird (zur Sanierung).
Bis heute haben wir noch keine Benachrichtigung bekommen, dass die Keller wieder nutzbar und rattenfrei sind. Er schien aber schon rattenfrei seit ca. einem halben Jahr zu sein.
Es ist nun 1 1/2 Jahre später und der Vermieter kommt mit einer riesigen Nachforderung und droht mit rechtlichen Schritten.
Seine Begründungen sind wie folgt:
Der Stromzähler wird genutzt, und sie haben nie diesem Deal zugestimmt, daher keine Minderung
Für den nicht vorhandenen Keller gehen sie nur von 5% Mietminderung aus, wir werden nächsten Monat einen Keller zugewiesen bekommen.
Die tatsächliche Grösse der Wohnung is 172,9qm und nicht 170, daher weniger als 10%, damit gibt es keine Verminderung.

Bevor wir uns auf einen rechtlichen Streit einlassen, wollte ich nochmal nachfragen ob es irgendwelche Denkfehler in unseren Handlungen gab.

Vielen Dank für eure Hilfe

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Mieterhöhung


17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Tasti123
Status:
Praktikant
(998 Beiträge, 354x hilfreich)

Beim Zähler sehe ich mangels schriftlicher Vereinbarung schwarz.

Mietminderung kann man ausfechten. Muss man selbst entscheiden.

Nebenkosten, sofern nach Fläche umgelegt, können natürlich angepasst werden.
Mieterhöhung kann sich auch nur auf die tatsächliche Fläche beziehen. Ob da richtig gerechnet wurde, keine Ahnung. Würde ich einen Fachmann dranlassen.

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#2
 Von 
AltesHaus
Status:
Senior-Partner
(6077 Beiträge, 1612x hilfreich)

Sie haben alles selber ausgerechnet?

Die Größe der Wohnung, die Höhe der Minderung?

Der Vermieter hat das gemacht, was wir in solchen Fällen auch machen. Abgewartet, bis ein schönes Sümmchen zusammen gekommen ist ... Sie laufen hier in Gefahr die rechtlichen Schritte um die Ohren gehaun zu bekommen.

Bzgl des zweiten Zählers sehe ich hier für den VM keinerlei Chance, aber das sind ja auch eher Peanuts.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#3
 Von 
Spezi-2
Status:
Bachelor
(3552 Beiträge, 1772x hilfreich)

Zitat:
daher weniger als 10%, damit gibt es keine Verminderung.

Ich meine der BGH hat seine Meinung, die Größe müsse um 10% abweichen vor einigen Monaten wieder aufgeben.
Die Entscheidung müsse man mal suchen.

Zitat:
Sie haben alles selber ausgerechnet?

Zu den Nebenkosten (Betriebskosten):
Wenn die Umlage nach der Wohnfläche erfolgt, muss beachtet werden dass nicht zur die eigene Wohnfläche geringer ist, sondern sich auch die Gesamtfläche beim Verteilerschlüssel entsprechend verringert.

Signatur:Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.
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#4
 Von 
Spezi-2
Status:
Bachelor
(3552 Beiträge, 1772x hilfreich)
Signatur:Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.
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#7
 Von 
AltesHaus
Status:
Senior-Partner
(6077 Beiträge, 1612x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Das BGH Urteil findet man hier:
https://www.lto.de/recht/hintergruende/h/bgh-urteil-viiizr26614-miete-qm-wohnflaeche-abweichung-mieterhoehung-kappungsgrenze/

Jo ...

Aber hier muss der Mieter erst einmal nachweisen, dass die Wohnfläche falsch berechnet wurde, dies hat er dann gemacht mit Zollstock und was noch? Hier gilt es Schrägen zu berücksichtigen, wer meint, dass Otto-Normal-Bürger hierzu mal eben so in der Lage ist, der hebe die Hand .... deswegen ist hier mal Nachmessen durch einen Fachmann angesagt, der im Fall der Fälle auch vor Gericht aussagen kann.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#9
 Von 
Spezi-2
Status:
Bachelor
(3552 Beiträge, 1772x hilfreich)

Soweit ich das BGH Urteil von 2014 verstanden habe, ging es dabei nicht um eine Abrechnung, so dass der BGH nichts zu der in früheren Urteilen festgelegten 10% Grenze sagen konnte.
Allerdings ist es für mich logisch, dass ein Mieter auch bei Abrechnungen nicht mit nicht vorhandenen Flächen belastet werden darf. Der Deutsche Mieterbund schreibt dazu:

Zitat:
Diese ominöse Grenze ist jetzt zumindest bei Mieterhöhungen gefallen, sie darf auch nicht für Mietfestsetzungen und Betriebskostenabrechnungen gelten."

Signatur:Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.
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#10
 Von 
AltesHaus
Status:
Senior-Partner
(6077 Beiträge, 1612x hilfreich)

Zitat (von Dr. Kaiser):
Wie bereits geschrieben, lesen könnte Ihnen ggf. weiter helfen. Sie müssten dies einfach mal tun.

Alles Banane?

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#11
 Von 
AltesHaus
Status:
Senior-Partner
(6077 Beiträge, 1612x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Diese ominöse Grenze ist jetzt zumindest bei Mieterhöhungen gefallen, sie darf auch nicht für Mietfestsetzungen und Betriebskostenabrechnungen gelten."

Na ja, wie schon geschrieben, müsste hier mal fachmännisch nachgemessen werden. Bei einer DG-Wohnung auf seinen Zollstock zu vertrauen ist schon sehr mutig.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#13
 Von 
AltesHaus
Status:
Senior-Partner
(6077 Beiträge, 1612x hilfreich)

Zitat (von Dr. Kaiser):
Wieder mal nur sinnfreies unzutreffendes Geschwätz.

Sie sind Banane ein Wiederkehrer ... unverkennbar

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#14
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2083 Beiträge, 489x hilfreich)

und du hast heute deine Brille nicht auf. s.#1 und #6

Du behauptest nämlich die ganze Zeit, dass der Architekt, der gemessen hat, keine Ahnung hat.

Signatur:If you are going through hell, keep going. - Winston C.
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#15
 Von 
AltesHaus
Status:
Senior-Partner
(6077 Beiträge, 1612x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
und du hast heute deine Brille nicht auf. s.#1 und #6

Du behauptest nämlich die ganze Zeit, dass der Architekt, der gemessen hat, keine Ahnung hat.

tatsache ! Dreh ich mich sofort um und behaupte (bezgl. der Messung) das Gegenteil, bezüglich des Wiederkehrers bleibe ich bei meiner Meinung.

OK, hat der Architekt gemessen, dann kann man ja die Dinge auf sich zukommen lassen.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#16
 Von 
fb482743-93
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für alle Beiträge.
Also wie schon als Streitpunkt diskutiert, die Wohnung wurde mittlerweile fachgerecht vermessen und sie ist tatsächlich viel kleiner als im Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Wohnung ) drin steht. Aber halt nur 9% anstatt wie von und vermessen 10%.

Wie ich das jetzt zusammenfassen würde was alle gesagt haben:
- Ja die Miete ist auf die tatsächliche Wohnfläche zu berechnen
- bei den Nebenkosten scheint es auch so, aber da gibt es noch kein Urteil?
- die Rattenmietminderung ist umstritten ob 10% zu viel sind?
- der zweite Zähler scheint allen klar, nein das kriege ich nicht durch. Was ich aber nicht ganz verstehe. Wenn ich mit den Vormieter einen E-Mail Verkehr vorweisen kann, wo dies vereinbart und akzeptiert wurde, muss dann der neue Mieter solche Regelungen nicht übernehmen? In Mietvertrag steh nix von 2 Zählern und es würde auch nie 2 protokolliert. Der Fehler lag beim Vermieter (der dies auch eingesehen hat) - wieso sollte der neue Vermieter die alten „Schulden" nicht übernehmen müssen.

Danke für die Hilfe.

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#17
 Von 
AltesHaus
Status:
Senior-Partner
(6077 Beiträge, 1612x hilfreich)

Zitat (von fb482743-93):
- bei den Nebenkosten scheint es auch so, aber da gibt es noch kein Urteil?

Die NK-Vorauszahlung kann der VM festsetzen wie es ihm beliebt es sei denn, dass im MV steht, dass pro qm Betrag X an Vorauszahlung fällig ist. Der Abrechnungsschlüssel ist im MV vereinbart, danach ist dann abzurechnen.

Zitat (von fb482743-93):
- die Rattenmietminderung ist umstritten ob 10% zu viel sind?

Ach ...Sie sind das mit den Ratten ... na ja, da haben SIe ja nen Extra-Thema eröffnet, dann behandeln SIe das auch da.

Zitat (von fb482743-93):
- der zweite Zähler scheint allen klar, nein das kriege ich nicht durch.

? Wieso Sie, ich dachte, Sie sind der Mieter.

Zitat (von fb482743-93):
Wenn ich mit den Vormieter einen E-Mail Verkehr vorweisen kann, wo dies vereinbart und akzeptiert wurde, muss dann der neue Mieter solche Regelungen nicht übernehmen?

Neuer Mieter, neuer Vertrag.

Zitat (von fb482743-93):
Der Fehler lag beim Vermieter

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