Extrem hohe Nebenkosten Abrechnung von 2.839€

24. Oktober 2017 Thema abonnieren
 Von 
fb477055-4
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)
Extrem hohe Nebenkosten Abrechnung von 2.839€

Meine Mutter soll 2016 Nebenkosten von 2.839€ verursacht haben in ihrer kleinen 42m² Wohnung und nun innerhalb von 4 Wochen 1.346€ nachzahlen obwohl sie sehr sparsam lebt und wirklich selten die Heizung aufdreht.
Letztes Jahr musste sie schon 200€ nachzahlen was m.M. zu hoch war aber dieses Jahr ist es wirklich nicht mal ansatzweise finanziell Zumutbar für meine Mutter. Sie steht komplett unter Schock und weint nur noch.

Wichtige Info: Der Vermieter hat in 2016 mindestens 4-5 leer stehende Wohnungen in diesem Block komplett renovieren müssen. (Bodenbelag, komplette Badezimmer und sämtliche Heizungen wurden dort ersetzt.)
Was soll meine Mutter tun?

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18 Antworten
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#1
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Stellen SIe doch bitte erst einmal die Rechnung hier ein, machen Sie Namen/Anschriften etc. unkenntlich.

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#2
 Von 
arbeitsrechtler45
Status:
Beginner
(60 Beiträge, 4x hilfreich)

Die Nebenkostenabrechnung würde ich auf jeden Fall prüfen lassen, das kann man über die Verbraucherzentrale oder einen Anwalt machen lassen. Die meisten Abrechnungen sind falsch und die Kosten in Deinem Fall scheinen mehr als überzogen.

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#3
 Von 
fb477055-4
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)
0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Deine Mutter hat einen sehr hohen Wasserverbrauch. Ein Verbrauch von 102,75m³, davon 43,32m³ Warmwasser liegt weit über dem üblichen Verbrauch für eine einzelne Person. Das ist etwa das 3-fache des Durchschnittsverbrauches.

Auch die Heizkosten sind überdurchschnittlich hoch. Die Heizkosten liegen etwa doppelt so hoch wie im Durchschnitt der anderen Wohnungen in dem Haus.

Hinzu kommt aber auch noch, dass die Kosten für Trinkwasser und Schmutzwasser ungewöhnlich hoch sind. Beim Trinkwasser stehen Kosten in Höhe von 8,75€/m³ und beim Schmutzwasser 7,50€/m³. Die Kosten sind unplausibel. Daher sollte speziell bezüglich der Rechnung vom 16.02.2017 über Trink- und Schmutzwasser Belegeinsicht genommen werden. Die Vermutung wäre, dass der zuständige Wasserversorger erheblich mehr abgerechnet hat als den Gesamtverbrauch des Hauses in Höhe von 674,48m³. Die Verbrauchdifferenz müsste der Vermieter erklären.

Die Gesamtheizkosten sehen dagegen OK aus.

Alle anderen Kosten liegen im normalen Bereich.

Zitat:
obwohl sie sehr sparsam lebt und wirklich selten die Heizung aufdreht.


Die Heiz- und Wasserkostenverbrauch deckt sich nicht ansatzweise mit dieser Aussage.

Die Kombination aus hohen Heizkosten, sehr hohem Wasserverbrauch und nicht erklärbar hohen Kaltwasser- und Schmutzwasserkosten lässt die Nebenkosten insgesamt explodieren.

Insbesondere bezüglich des Wasserverbrauchs sollte eine Eigenablesung in kurzen Zeitabstädnen erfolgen, um die Plausibilität zu prüfen. Mit welcher Messmethode werden die Heizkosten erfasst?

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#5
 Von 
so475670-44
Status:
Praktikant
(532 Beiträge, 196x hilfreich)

Auf jeden Fall prüfen lassen. Die durchschnittlichen Kosten je Monat und Quadratmeter liegen hier bei mehr als dem Doppelten des Bundesdurchschnitts, was ein erster Hinweis auf überhöhte BK sein kann. Das reicht als Argument jedoch nicht, hier benötigt man unbedingt fachlichen Rat (Verbraucherberatung, Mieterbund, Anwalt). Die verlinkten Abrechnungen scheinen zudem gravierende Mängel aufzuweisen, aber auch das muss ein Mensch vom Fach prüfen.

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#6
 Von 
fb477055-4
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort.
Gemessen wird elektronisch direkt am Heizkörper über doprimo 3 zähler.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Die verlinkten Abrechnungen scheinen zudem gravierende Mängel aufzuweisen


Was konkret meinst Du? Die Abrechnungen sind formal und rechnerisch völlig korrekt.

Im Übrigen habe ich sehr konkrete Hinweise gegeben, wo der Hund begraben liegt. Im nächsten Schritt sind daher Belegeinsicht und Prüfung des tatsächlichen Verbrauchsverhaltens der Mutter vorzunehmen. Das tägliche Vollbad kann derart hohe Wasserkosten erklären und die Heizkosten sind auch nicht so hoch, dass unmöglich wären.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Gemessen wird elektronisch direkt am Heizkörper über doprimo 3 zähler.


Dann bitte den aktuellen Anzeigewert und den Stichtagswert für alle Zähler prüfen.

https://www.ista.com/fileadmin/twt_customer/countries/content/Germany/Documents/Loesungen/Funk/Heizkostenverteiler/Mieterbroschuere_Heizkostenverteiler_doprimo_3_ready.pdf

Bitte auch den Kalt- und Warmwasserzähler ablesen.

Wenn Du das Ergebnis hier einstellst, dann sage ich Dir, ob die Werte 2017 zu 2016 plausibel zueinander sind. Dazu wird aber aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung noch die Seite mit den Ablesewerten benötigt.

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#9
 Von 
so475670-44
Status:
Praktikant
(532 Beiträge, 196x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
Die verlinkten Abrechnungen scheinen zudem gravierende Mängel aufzuweisen


Was konkret meinst Du? Die Abrechnungen sind formal und rechnerisch völlig korrekt.

Im Übrigen habe ich sehr konkrete Hinweise gegeben, wo der Hund begraben liegt. Im nächsten Schritt sind daher Belegeinsicht und Prüfung des tatsächlichen Verbrauchsverhaltens der Mutter vorzunehmen. Das tägliche Vollbad kann derart hohe Wasserkosten erklären und die Heizkosten sind auch nicht so hoch, dass unmöglich wären.


Mit Mängel meinte ich zunächst Unübersichtlichkeit, die durchaus als formaler Mangel anerkannt ist. So sind etwa die Kosten für (Kalt-)Wasser und Abwasser bei den Heizkosten aufgeführt. Das mag durchaus üblich sein, kann dem Vermieter aber auf die Füße fallen, daher wäre ich als Vermieter hier vorsichtig und würde solche Querverweise sein lassen. Böswilligkeit unterstelle ich hier keineswegs, aber Unachtsamkeit.

Zudem erscheint mir der explodierende Wasser- und Gasverbrauch nach der Lebenserfahrung implausibel. Das Beispiel vom täglichen Vollbad und dem häufigen Stoßlüften bei aufgedrehter Heizung wird ja gerne genommen, nur reden wir hier von einer Verdoppelung innerhalb eines Jahres bei ein und derselben Person. So plötzlich ändert kaum jemand seine Lebensgewohnheiten. Natürlich ist das alles kein Beweis, es sollte aber ein hinreichender Grund sein, genauer hinzuschauen.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat (von so475670-44):
Mit Mängel meinte ich zunächst Unübersichtlichkeit, die durchaus als formaler Mangel anerkannt ist.


Das ist doch total übersichtlich, die Rechnung ansich erklärt sich von selbst.

Zitat (von so475670-44):
Zudem erscheint mir der explodierende Wasser- und Gasverbrauch nach der Lebenserfahrung implausibel


Dann blicken Sie wohl auf ein recht kurzes Leben zurück, da meine Erfahrungswerte sagen, dass es nichts gibt, was es nicht gibt.

Zitat (von so475670-44):
Das Beispiel vom täglichen Vollbad und dem häufigen Stoßlüften bei aufgedrehter Heizung wird ja gerne genommen, nur reden wir hier von einer Verdoppelung innerhalb eines Jahres bei ein und derselben Person. So plötzlich ändert kaum jemand seine Lebensgewohnheiten. Natürlich ist das alles kein Beweis, es sollte aber ein hinreichender Grund sein, genauer hinzuschauen.


Doch das liegt durchaus im Rahmen der Möglichkeiten, aber hh hat ja schon auf die Themen aufmerksam gemacht, die nachzuprüfen sind. Da gilt es dann erst einmal die Ergebnisse abzuwarten.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Mit Mängel meinte ich zunächst Unübersichtlichkeit, die durchaus als formaler Mangel anerkannt ist.


Es würde mich schon sehr überraschen, wenn die Abrechnung eines der größten deutschen Heizkostenabrechnungsunternehmen als formell fehlerhaft eingestuft würde. Das halte ich daher für eine extrem steile These.

Zitat:
Zudem erscheint mir der explodierende Wasser- und Gasverbrauch nach der Lebenserfahrung implausibel.


Ich kann Dir dazu sagen, dass die Verbrauchswerte zwar extrem hoch sind, aber eine große Hausverwaltung mit z.B. >1.000 verwalteten Wohnungen problemlos Beispiele zeigen könnte mit vergleichbar hohen Verbräuchen. Ich tippe mal aus eigener Erfahrung darauf, dass bei 1.000 Wohnungen etwa 10 auch ein derartiges Verbrauchsverhalten haben. Das Argument taugt daher für einen Einspruch nicht. Ich sage das, weil ich bereits Komplettabrechnungen für große Wohnanlagen gesehen habe. Die Verbrauchsdifferenzen zwischen scheinbar gleichen Wohnungen mit gleicher Belegung sind gerade beim Wasserverbrauch dermaßen groß, dass man mit Durchschnittswerten oder Lebenserfahrung nicht arbeiten kann.

Zitat:
nur reden wir hier von einer Verdoppelung innerhalb eines Jahres


Wie kommst Du jetzt da drauf? Den Vorjahresverbrauch kennen wir nicht und die Kosten haben sich keineswegs verdoppelt. Die Kosten waren in 2015 auch schon ungewöhnlich hoch.

Und dann kommt gerne das Argument mit den defekten Zählern. Wie wahrscheinlich ist es denn, dass der Kalt- und der Warmwasserzähler gleichzeitig einen vergleichbaren Defekt haben? Vergiss es!

Es ist daher davon auszugehen, dass die Ablesewerte für den Wasserverbrauch korrekt sind und tatsächlich ein derart hoher Verbrauch vorliegt.

Angriffspunkt ist daher die Rechnung über Trink- und Schmutzwasser des Versorgers. Die Preise variieren zwar zwischen verschiedenen Städten, dennoch würde ich anhand des Rechnungsbetrages vermuten, dass der Versorger einen Verbrauch von ca. 2.500m³ abgerechnet hat. In den Wohnungen sind aber nur 647m³ angekommen . Was ist mit den restlichen 1.850m³ passiert?

Das muss der Vermieter schon irgendwie erklären. Da mir gerade gar kein Grund einfällt, wo die geblieben sein könnten, hätte der Vermieter jedenfalls da ein Problem. Denkbar wäre aber z.B. dass der Hauptwasserzähler defekt ist.

Rohrbruch o.ä. scheidet aus, da 1.850m³ eine derart große Menge Wasser ist, dass das ganze Haus unbewohnbar abgesoffen wäre.

Und wenn der Hauptwasserzähler auch OK ist, dann gibt es noch solche Sachen:
https://www.berliner-zeitung.de/panorama/sieben-millionen-liter-verbraucht-mieter-laesst-ein-jahr-pausenlos-das-wasser-laufen-28578186

Immerhin suchen wir hier auch nach fast 2.000.000l Wasser, die irgendwie verschwunden sind. Wenn so ein Mieter dann nicht aufmacht und deswegen geschätzt wird, dann wäre das eine perfekte Erklärung für die Abrechnung.

-- Editiert von hh am 24.10.2017 23:25

3x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
so475670-44
Status:
Praktikant
(532 Beiträge, 196x hilfreich)

@hh: Da habe ich mich wahrscheinlich unklar ausgedrückt - oder nicht genau hingesehen. Meine Bemerkung beziehe ich nun ebenfalls auf die Gesamtkosten des Objekts. Volle Zustimmung zu den "explodierten" Wasserkosten (die sich, jedenfalls für das gesamte Objekt, fast verdreifacht haben), eben das meinte ich mit Implausibilität. Der Preis steht übrigens in Ziff. 5 der Abrechnung: ca. 8,75 € je cbm. Ist das denkbar? Das ist für mich die nächste Implausibilität - Trinkwasser kostete 2014 laut destatis zwischen 1,27 € und 2,17 € je cbm, und so sehr werden die Preise inzwischen nicht gestiegen sein. Man müsste einfach mal auf die Vorjahresabrechnung schauen, was für ein Preis dort genannt war. Deinen Ansatz von 2.500 cbm halte ich aus den von dir genannten Gründen für eher plausibel.

@AltesHaus: Oh, ich bin durchaus kein Neubau mehr... Wäre ich ein Wohnhaus, so wäre meine Nutzungsdauer abgelaufen ;)
Zum Thema Unübersichtlichkeit: Hier war nicht die - einigermaßen übersichtliche - Abrechnung des Dienstleisters gemeint (obwohl auch die für den Unbewanderten gewisse Tücken birgt), sondern die Zusammenstellung, in der an mehreren Stellen einfach auf die HKA verwiesen wird. Die könnte man m.E. mit geringem Aufwand übersichtlicher und verständlicher gestalten.

PS: Es sieht auch so aus, als ob je ein neuer Kalt- und Warmwasserzähler eingebaut wurde. Ferner scheint es zwei Warmwasserzähler zu geben, ist das üblich?

-- Editiert von so475670-44 am 25.10.2017 00:29

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Volle Zustimmung zu den "explodierten" Wasserkosten (die sich, jedenfalls für das gesamte Objekt, fast verdreifacht haben),


Woher hast Du denn die Verdreifachung? Wir kennen die Kosten des Vorjahres doch gar nicht und die abgerechneten Kosten waren auch in 2015 schon sehr hoch.

Zitat:
Zum Thema Unübersichtlichkeit:


Die Abrechnung ist im Hinblick auf die Übersichtlichkeit vorbildlich.

Zitat:
PS: Es sieht auch so aus, als ob je ein neuer Kalt- und Warmwasserzähler eingebaut wurde. Ferner scheint es zwei Warmwasserzähler zu geben, ist das üblich?


:???:

Getauscht worden ist nur der Warmwasserzähler und daher tauchen in der Abrechnung auch zwei Ablesewerte auf.

Allerdings habe ich mir aufgrund Deiner Antwort die Abrechnungen noch einmal genau angeschaut. Dabei ist mir aufgefallen, dass die Abrechnung 2015 einen kapitalen Rechenfehler zu Gunsten der Mieterin enthält. Bei der Gesamtwohnfläche gibt es einen Tippfehler (14243,08 statt 1243,08), was dazu führt, dass die übrigen Nebenkosten extrem niedrig sind. Der Drops ist allerdings gelutscht, da die Einspruchsfristen abgelaufen sind.

Nochmal eine Zusammenfassung:
Hier trifft ein ungewöhnlich hoher Verbrauch zusammen mit einer unerklärbar hohen Rechnung des Versorgers. Das Ganze wäre wahrscheinlich schon mit der Abrechnung 2015 aufgefallen, wenn die nicht einen kapitalen Rechenfehler zu Gunsten der Mieterin enthalten hätte.

Was soll man dazu sagen? Da halte ich es wie AltesHaus: Es gibt nichts, was es nicht gibt
oder: Die unglaublichsten Geschichten schreibt das wahre Leben.

Im übrigen gibt es für mich keinen Anlass daran zu zweifeln, dass die Verbrauchswerte tatsächlich so hoch sind wie abgerechnet. Falls der Fragesteller Tipps haben möchte, was zu derart hohen Verbrauchswerten führen kann, möge er bitte einen neuen Thread aufmachen.

Da das Problem nach dem wir suchen mutmaßlich bereits in 2015 bestanden hat, wäre eine Kontrolle der Abrechnung 2014 für eine Plausibilitätsprüfung ebenfalls erforderlich.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von so475670-44):
Trinkwasser kostete 2014 laut destatis zwischen 1,27 € und 2,17 € je cbm, und so sehr werden die Preise inzwischen nicht gestiegen sein.

Da liegt schon ein Denkfehler vor, denn es kommt das Abwasser hinzu, und da ist schnell 4 bis 6€ noch mal fällig, die Preise sind eben regional verschieden. In vielen Regionen gab es Preiserhöhungen von 3 bis 7% die letzten Jahre.
Man muss ja nur mal beim Versorger nach den Preisen nachfragen, die sind kein Geheimnis.

Zitat (von hh):
Falls der Fragesteller Tipps haben möchte, was zu derart hohen Verbrauchswerten führen kann, möge er bitte einen neuen Thread aufmachen.

Da sollte man ansetzen.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
guest-12309.11.2018 09:43:45
Status:
Lehrling
(1613 Beiträge, 610x hilfreich)

Zitat (von hh):
Wie kommst Du jetzt da drauf? Den Vorjahresverbrauch kennen wir nicht und die Kosten haben sich keineswegs verdoppelt. Die Kosten waren in 2015 auch schon ungewöhnlich hoch.


Jeweils Zeile 1 Wasserkosten:
2015: Gesamtkosten 4.000 Euro
2016: Gesamtkosten: 11.000 Euro

Ein Wasserverbrauch von 59m³ KW + 43m³ WW ist viel, aber jetzt nicht extrem. Trotzdem nochmal die Zählerstände beider Abrechnungen prüfen.

Auffällig ist, dass die gesamte Liegenschaft in 2016 nur 177m³ WW und somit 497m³ KW haben soll. Die Leasingkosten der Wärmemengenzähler soll sich auch mehr als verdoppelt haben.

Zitat (von hh):
Das Ganze wäre wahrscheinlich schon mit der Abrechnung 2015 aufgefallen, wenn die nicht einen kapitalen Rechenfehler zu Gunsten der Mieterin enthalten hätte.


Nein, weil auch 2015 die Heiz- und Wasserkostenabrechnung nach den 1.243m² abgerechnet wurde, steht in der Erläuterung des Umlageschlüssels.


Hier hilft nur Einsicht in die Belege -> Rechnung des Versorgers, Ableseprotokolle, Vertrag über die Wärmemengenzähler. Bei einem Leerstand von 4-5 Wohnungen müsste auch geschaut werden, ob die Verteilung der Fixkosten so überhaupt noch angemessen ist.

-- Editiert von Tasti123 am 25.10.2017 10:11

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
guest-12309.11.2018 09:43:45
Status:
Lehrling
(1613 Beiträge, 610x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Da liegt schon ein Denkfehler vor, denn es kommt das Abwasser hinzu, und da ist schnell 4 bis 6€ noch mal fällig, die Preise sind eben regional verschieden.


Nein, der Denkfehler liegt nicht vor. 11.000 € Wasserkosten auf 674m³ ergibt über 16€/m³. Teilt sich laut Abrechnung auf 7,5€/m³ SW (Schmutzwasser?) und 8,75€/m³ TW (Trinkwasser?).

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Jeweils Zeile 1 Wasserkosten:
2015: Gesamtkosten 4.000 Euro
2016: Gesamtkosten: 11.000 Euro


Stimmt, habe ich übersehen. Noch ein Grund für die Belegeinsicht.

Zitat:
Ein Wasserverbrauch von 59m³ KW + 43m³ WW ist viel, aber jetzt nicht extrem.


Doch, 102m³ Wasser für eine einzelne Person ist etwa das 3-fache des deutschen Durchschnittsverbrauchs

Zitat:
Auffällig ist, dass die gesamte Liegenschaft in 2016 nur 177m³ WW und somit 497m³ KW haben soll.


Zustimmung, die Verteilung zwischen WW und KW ist ungewöhnlich, aber wahrscheinlich erklärbar.

Zitat:
Die Leasingkosten der Wärmemengenzähler soll sich auch mehr als verdoppelt haben.


Richtig, allerdings wird der Betrag nicht umgelegt. Wo auch immer die 2.225€ herkommen, in der eigentlichen Heizkostenabrechnung werden nur 982€ umgelegt. Daher ist das uninteressant.

Zitat:
Nein, weil auch 2015 die Heiz- und Wasserkostenabrechnung nach den 1.243m² abgerechnet wurde, steht in der Erläuterung des Umlageschlüssels.


Das meinte ich anders. Durch den Fehler ist die Gesamtsumme der Nebenkosten um etwa 400€ zu niedrig ausgefallen. Wenn für 2015 die Nachzahlung nicht 210€, sondern 600€ betragen hätte, wäre wahrscheinlich da schon ein Aufschrei gekommen. Das meinte ich mit verdeckt. Die Ausgangsfrage zeigt ja deutlich, dass die Mieterin sich ausschließlich die Höhe der Nachzahlung angeschaut hat.

Dennoch sind Heiz- und Wasserkosten aus 2015 in Höhe von 2.052€ für eine 42m²-Wohnung, die von einer Person bewohnt wird auch schon sehr hoch.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
fb477055-4
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Die Nebenkosten wurden damals übrigens zurück erstattet weil sie zu hoch waren.

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