Berücksichtigung Mietminderung in Nebenkostenabrechnung

19. Februar 2018 Thema abonnieren
 Von 
Neers
Status:
Beginner
(51 Beiträge, 16x hilfreich)
Berücksichtigung Mietminderung in Nebenkostenabrechnung

Hallo zusammen,

ich habe letzte Woche meine Nebenkostenabrechnung für 2017 bekommen und bin der Meinung, dass der Vermieter meine Mietminderung nicht richtig berücksichtig hat. Wir hatten einen Wasserrohrbruch und bis zur vollständigen Beseititung fast 2 Monate aktue Beeinflussungen, sodass ich die Bruttomiete zwei Monate um 30% gekürzt habe. Der Vermieter war damit einverstanden, weil er den Mietausfall von der Versicherung zurückerstattet bekommen würde.

Kaltmiete 400 €, Nebenkostenvorauszahlung 120 € im Monat.
Mietminderung Juli 520 € *0,7 = 364 € (280 € + 84 € )
Mietminderung August 520 € * 0,7 = 364 € (280 € + 84 € )

Von mir geleistete Nebenkostenvorauszahlung 2017: 10 * 120 € + 2 * 84 € = 1.368 €

Auf der Nebenkostenabrechnung werden für mich umlagefähigen Kosten von 1.324 € aufgezeigt. Ich bekomme demnach eine Erstattung von 44 €. Die 1.324 € wurden auch meinem Nachbarn aufgezeigt, dem die selbe Berechnungsgrundlage zugrunde liegt (Wohneinheit und Personen). Seine Wohnung war jedoch nicht vom Wasserschaden betroffen.

Muss die Differenz der geminderten Beträge der Nebenkosten nicht noch von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden?

1.324 € - 2 * 36 € = 1.252 €

Die Erstattung beträgt daher nach meinem Verständis 116 €.

Der Vermieter war nicht erfreut über meine Frage zur Neuberechnung der Nebenkosten. Er meinte, dass die Nebenkostenabrechnung durch seinen Steuerberater erfolgt. Er sieht selbst keinen Fehler, würde den Steuerberater aber um eine Neuberechnung bitten. Die Kosten von 350 € würde er mir dann in Rechnung stellen. Was hat der Steuerberater mit der Berechnung meiner Nebenkostenabrechnung zu tun? Die Nebenkostenabrechnung (Tabelle) kommt definitiv nicht vom Steuerberater.

Hab ich irgendwo einen Denkfehler? Muss der Vermieter Mietminderungen bei der Aufstellung der Nebenkosten berücksichtigen und expliziet aufzählen?

Danke für eure Antworten.

Greetz Neers

-- Editiert von Neers am 19.02.2018 20:39

-- Editiert von Neers am 19.02.2018 20:39

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9 Antworten
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#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Schau mal hier https://www.haufe.de/recht/weitere-rechtsgebiete/miet-immobilienrecht/bgh-minderung-schlaegt-auf-betriebskostenabrechnung-durch_214_78986.html oder https://www.mineko.de/mietminderung-nebenkostenabrechnung/. Dort sind auch Wege zur Berechnung angegeben. Am einfachsten ist meiner Meinung nach folgender Zugang:

Zunächst berechnet man sich die ungeminderte Bruttojahresmiete, d.h. 12*Nettomiete+Summe der Nebenkosten aus der Abrechnung. Daraus kann man dann die Bruttomietminderung berechnen, bei dir Bruttojahresmiete/6*30/100 (durch 6 weil nur 2 von 12 Monaten). Bruttojahresmiete-Bruttomietminderung ist dann die zu zahlende geminderte Bruttojahresmiete. Von dieser werden dann die geleisteten Zahlungen (Nettomiete+Nebenkostenvorauszahlungen) abgezogen. Was rauskommt, ist dann das Nebenkostenguthaben bzw. die Nebenkostennachzahlung.

Nachtrag: Wenn der Vermieter dafür einen Steuerberater benötigt, dann ist das sein Privatvergnügen. Den zahlt er selber.



-- Editiert von cauchy am 19.02.2018 21:14

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Hier noch als Nachtrag die Rechnung für dich, sofern die ungeminderten Nebenkosten 1.324 Euro betragen:

Bruttojahresmiete = 12*400+1324=6124
Bruttomietminderung = 6124 /6*3/10 = 306,2
geminderte Bruttojahresmiete = 6124 - 306,2 = 5817,8
geleistete Zahlungen = 10*520+2*364 = 5928
Guthaben = 5928 - 5817,8 = 110,2 Euro.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat (von Neers):
Der Vermieter war damit einverstanden, weil er den Mietausfall von der Versicherung zurückerstattet bekommen würde.


Das würde ja auch für den Ausfall bei den NK gelten, evtl. mal darauf hinweisen.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Neers
Status:
Beginner
(51 Beiträge, 16x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Schau mal hier https://www.haufe.de/recht/weitere-rechtsgebiete/miet-immobilienrecht/bgh-minderung-schlaegt-auf-betriebskostenabrechnung-durch_214_78986.html oder https://www.mineko.de/mietminderung-nebenkostenabrechnung/. Dort sind auch Wege zur Berechnung angegeben. Am einfachsten ist meiner Meinung nach folgender Zugang.


Vieln Dank für die Links. Habe meine Zahlen mit dem Rechnenweg des ersten Links berechnet und komme auf die selben 110 €. DIe 6 € Differenz aus meiner ersten (vereinfachten) Berechnung sind mir egal. Beruhigt bin ich, dass ich dennoch mit der falschen Nebenkostenabrechnung recht habe.
Kann ich als Quelle für das Berechnungsbeispiel das Urteil vom BGH aus dem Jahr 2011 nehmen? Habe leider keine andere/aktuellere Quelle gefunden.

Zitat (von AltesHaus):
Zitat (von Neers):
Der Vermieter war damit einverstanden, weil er den Mietausfall von der Versicherung zurückerstattet bekommen würde.


Das würde ja auch für den Ausfall bei den NK gelten, evtl. mal darauf hinweisen.


Habe ich schon gemacht. Er hat es aber dem Anschein nach, wie auch mit der Berücksichtigung der Mietminderung, nicht verstanden. Die Nebenkostenabrechnung würde vom Steuerberater gemacht und wäre damit fehlerfrei. Damit ist für ihn jede Diskussion beendet.

Gruß Neers

2x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Zitat (von Neers):
Kann ich als Quelle für das Berechnungsbeispiel das Urteil vom BGH aus dem Jahr 2011 nehmen?
Ich würde dem Vermieter einen freundlichen Brief schreiben mit dem BGH Urteil, dem ersten Link auf die Seite von haufe und deiner Rechnung. Dazu die Aufforderung, das Guthaben bis zum (Datum+4Wochen) auf dein Konto (Bankverbindung angeben) zu überweisen. Andernfalls würdest du das Guthaben von der (...)-Miete (Monat sollte nach Ende der Frist liegen) abziehen.

Wenn der Vermieter per Einzugsermächtigung einzieht, so sollte man noch dazuschreiben, dass man die entsprechende Mietabbuchung wird rückbuchen lassen, sofern das Guthaben bis dahin nicht ausgezahlt oder der Mieteinbehalt berücksichtigt wurde.

PS: Nach seiner Rechnung wäre der Mieteinbehalt nur auf die Nettomiete erfolgt, weil die geminderten Nebenkostenvorauszahlungen ja einfach als geringere Nebenkostenvorauszahlungen gewertet werden. Das hat der BGH aber anders gesehen. Und wenn die Versicherung ihm die Übernahme der Mietminderung zugesagt hat, so kann er sich das Geld eh von der Versicherung wiederholen.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Neers
Status:
Beginner
(51 Beiträge, 16x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Zitat (von Neers):
Kann ich als Quelle für das Berechnungsbeispiel das Urteil vom BGH aus dem Jahr 2011 nehmen?
Ich würde dem Vermieter einen freundlichen Brief schreiben mit dem BGH Urteil, dem ersten Link auf die Seite von haufe und deiner Rechnung. Dazu die Aufforderung, das Guthaben bis zum (Datum+4Wochen) auf dein Konto (Bankverbindung angeben) zu überweisen. Andernfalls würdest du das Guthaben von der (...)-Miete (Monat sollte nach Ende der Frist liegen) abziehen.


Das Schreiben werde ich die Tage fertig machen. Die Fristsetzung bzw. die Verrechnung mit einer Miete nach Fristende wird schwierig, da ich die Wohnung zum 31.03.2018 gekündigt habe.

Gruß Neers

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#7
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Zitat (von Neers):
Die Fristsetzung bzw. die Verrechnung mit einer Miete nach Fristende wird schwierig, da ich die Wohnung zum 31.03.2018 gekündigt habe.
Die Verrechnung mit der Märzmiete erscheint mir zumindest problematisch. Klar, praktisch funktioniert das noch. Aber ein bischen Zeit zur Prüfung sollte man dem Vermieter meiner Meinung nach schon geben. Ich weiß auch nicht ob es clever ist, jetzt kurz vor der Rückgabe der Mietsache die Fronten zu verhärten. Der Vermieter wird dann sehr genau hinschauen.

Von daher würde ich den Passus mit dem Einbehalt einfach weglassen. Du hast mindestens 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit, Einwendungen geltend zu machen. Und es geht hier ja nur um etwa 80 Euro. Wenn der Vermieter die Abrechnung nicht korrrigiert bzw. das Guthaben nicht auszahlt, so wäre es meiner Meinung nach taktisch klug zu warten. Nämlich solange, bis die Kaution ausgezahlt wurde (dazu hat der Vermieter bis zu 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache Zeit). Wenn das passiert ist, kann man immernoch die NK-Abrechnung angreifen bzw. den Vermieter auf Auszahlung des NK-Guthabens verklagen.

Achte nur genau darauf, was du unterschreibst. Manchmal verstecken sich im Kleingedruckten bei einem Übergabeprotokoll Dinge, die dir dann eine Durchsetzung deiner Forderung unmöglich machen oder mit denen du Forderungen des Vermieters endgültig anerkennst. Wenn du etwas nicht verstehst, unterschreibe nicht oder streiche die Passage deutlich durch.

2x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Neers
Status:
Beginner
(51 Beiträge, 16x hilfreich)

Der Vermieter muss mir spätestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnissen die Kaution auszahlen?
Ich kann bis zu 12 Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung dagegen Widerspruch einlegen?
Muss ich die von Vermieter errechnete Gutschrift verweigern? Hinterher heißt es noch, dass die Annahme der Gutschrift mit der Anerkennung der Nebenkostenabrechnung gleichzusetzen ist.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Über die Kaution ist spätestens 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache abzurechnen (das folgt aus § 548 (1) BGB ). Ein Kautionsguthaben ist dann auszuzahlen. Für die Betriebskostenabrechnung gilt § 556 BGB . Darin heisst es "Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen." und im letzten Absatz " Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Zitat (von Neers):
Muss ich die von Vermieter errechnete Gutschrift verweigern? Hinterher heißt es noch, dass die Annahme der Gutschrift mit der Anerkennung der Nebenkostenabrechnung gleichzusetzen ist.
Kommt darauf an, wie er die Gutschrift leistet. Wenn er die einfach auf dein Konto überweist, so hast du damit meiner Meinung nach nichts anerkannt. Wenn du einen Scheck selber einreichen würdest, dann kann es anders aussehen.

Aber warte doch erstmal ab, was der Vermieter mit deinem Brief anfängt. Die Rechnung ist ja nun nicht so kompliziert.

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