Hallo zusammen,
ich und meine Partnerin haben vor kurzem eine Immoblilie erworben. Zu dem Haus gehört auch eine Terassenüberdachtung inkl einer Markise. Über die Überdachung und die Markise wurde im Kaufvertrag nichts erwähnt (und auch vorher gab es dazu keine Absprachen), sodass sie, aus meiner Sicht, durch Unterzeichnung des Kaufvertrags mitgekauft sind, da es sich um wesentliche Bestandteile handelt. Nun ist uns aufgefallen, dass der Verkäufer die Markise ausgetauscht hat. Die Markise, die nun montiert ist, ist ein Stück schmaler und hat nicht den gleichen guten Zustand wie die vorherige. Ist das rechtens? Darf er das? Muss dort lediglich irgendeine Markise montiert sein oder tatsächlich die, die auch auf den Bildern des Exposees zu sehen sind/waren!? Der Kaufpreis für die Immobilie ist im Übrigen noch nicht geflossen. Was habe ich für Möglichkeiten?
Danke im Voraus für Eure Antworten.
Viele Grüße
meckie
Austausch der Markise nach Hauskauf
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
ZitatDer Kaufpreis für die Immobilie ist im Übrigen noch nicht geflossen. Was habe ich für Möglichkeiten? :
Dann ist man noch gar nicht Eigentümer und hat bisher nichts erworben.
Der Besitzübergang erfolgt erst nach Auflassung und Kaufpreiszahlung.
Was steht dazu im Vertrag, was der Verkäufer bis zum Besitzübergang entfernen / heraus nehmen darf?
Darüber ist keine Regelung im Kaufvertrag getroffen. Kaufgegenstände sind die Immobilie, nebst Zubehör nach Paragraph 97 BGB.
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ZitatKaufgegenstände sind die Immobilie, nebst Zubehör nach Paragraph 97 BGB. :
Also wurde mit Küche und eventuellen Öfen das Haus gekauft?
Daraus könnte man die Markise ebenfalls heraus leiten, jedoch muss der Beweis erbracht werden, das eben genau der Gegenstand sich verändert hat.
Jedoch kann man bisher bestenfalls mit dem Verkäufer reden, bis zur Kaufpreiszahlung hat man keinerlei Rechte am Haus.
Hallo,
allein aufgrund §242 BGB
darf man davon ausgehen, dass der Kaufgegenstand weitgehend dem Umfang entspricht der vorher angeboten und besichtigt wurde.
Aber hast du den Verkäufer schon mal gefragt, warum die Markise ausgetauscht wurde? Vielleicht war die alte ja defekt?
Wieso bist du dir da so sicher? Kennst du den Vertrag?Zitat:bis zur Kaufpreiszahlung hat man keinerlei Rechte am Haus.
Stefan
ZitatHallo, :
Aber hast du den Verkäufer schon mal gefragt, warum die Markise ausgetauscht wurde? Vielleicht war die alte ja defekt?
Ja, wir haben ihn gefragt. Er ist der Meinung, dass die Markise an seinem neuen Haus besser aussieht... :-) Vermutlich ist die abgebaute auch neuwertiger und noch besser in Schuss.
-- Editiert von meckie am 08.06.2017 12:17
ZitatWieso bist du dir da so sicher? Kennst du den Vertrag? :
Nö, aber nicht nur einen Notar und einen Notartermin:
http://notare-voelklingen.de/infothek_immobilienkauf-all-drucken.shtm
Eine Übergabe an den Käufer vor Auflassen verbirgt die Gefahr, Käufer fängt an zu Renovieren und steckt Geld rein, und nach vielen Gemeindeordnungen besteht gerade für EFH oft seitens der Gemeinde ein Vorkaufsrecht (muss nicht mal eingetragen werden). Nach dem Notarvertrag kann dieses Vorkaufsrecht erst eingelöst werden, und alles was man als Käufer gemacht hatte war für die Katz.
Auflassung, das Grundstück ist für den Käufer gesichert, damit ist die Kaufpreiszahlung fällig, sorry Notare sind verpflichtet neutral zu beraten, und damit ist im Verzug vom Käufer der Verkäufer sofort zu Vollstreckungsmaßnahmen berechtigt.
Aber vielleicht kann der TE hierzu mal seinen Text aus dem Notarvertrag posten?
Der Kaufpreis ist noch nicht fällig, da noch keine Fälligkeitsmitteilung des Notars erfolgt ist. Diese wird in ca. 10 Tagen erwartet. Erst 3 Tage danach wird der Kaufpreis fällig (so stehts im Vertrag). Der Besitz wurde uns (inofiziell) durch den Verkäufer übergeben, damit wir schon ein wenig "werkeln" können. Eine Auflassungsvormerkung zu meinen Gunsten ist im Grundbuch eingetragen.
ZitatAuflassung, das Grundstück ist für den Käufer gesichert, damit ist die Kaufpreiszahlung fällig :
Lass dir beim nächsten mal vom Notar den Unterschied zwischen einer Auflassungsvormerkung und
der Auflassung erklären.
Zitatdamit ist im Verzug vom Käufer der Verkäufer sofort zu Vollstreckungsmaßnahmen berechtigt. :
Auf welcher Grundlage sollte er dazu berechtigt sein?
-- Editiert von charlyt4 am 10.06.2017 08:39
ZitatAuf welcher Grundlage sollte er dazu berechtigt sein? :
Wenn die Kaufpreiszahlung überfällig wird, hier die einfache Erklärung:
http://www.frag-einen-anwalt.de/Eintreibung-von-Forderungen-aus-Immo-Kaufvertrag--f30922.html
Die Notare verwenden für den Zeitpunkt zwei verschiedene Angaben, entweder die 14 Tage oder 10 Werktage. Nur ist das meist für den Verkäufer nur ein schwacher Trost, denn wenn es nichts zu holen gibt, schaut man in die Röhre, das mussten schon einige erfahren.
ZitatZitat (von charlyt4): :
Auf welcher Grundlage sollte er dazu berechtigt sein?
Wenn die Kaufpreiszahlung überfällig wird, hier die einfache Erklärung:
Nein, dazu müsste die ZVU erstmal vereinbart worden sein.
Und woher willst du wissen, ob eine ZVU vereinbart wurde?
ZitatDie Notare verwenden für den Zeitpunkt zwei verschiedene Angaben, entweder die 14 Tage oder 10 Werktage. :
Das bestimmen und entscheiden immer noch Käufer und Verkäufer.
ZitatNur ist das meist für den Verkäufer nur ein schwacher Trost, denn wenn es nichts zu holen gibt, schaut man in die Röhre, das mussten schon einige erfahren. :
In der Regel lässt man sich ja aber z.B. eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen, sonst gibts erst mal
gar keinen Termin beim Notar.
ZitatJedoch kann man bisher bestenfalls mit dem Verkäufer reden, bis zur Kaufpreiszahlung hat man keinerlei Rechte am Haus :
Warum sollte der Käufer keine Rechte haben?
Natürlich hat er Rechte. Die vertraglichen Rechte und Pflichten gelten für den Käufer ebenso wie für
den Verkäufer. Und sollte die Markise nicht vertraglich ausgenommen sein, gilt sie Kraft Gesetz als mitverkauft.
Zitataus meiner Sicht, durch Unterzeichnung des Kaufvertrags mitgekauft sind, da es sich um wesentliche Bestandteile handelt. :
Ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil handelt darüber könnte man eventuell streiten.
Aber selbst Zubehör gilt nach dem Gesetz als mitverkauft wenn es nicht ausgenommen wurde.
gruß charly
ZitatNein, dazu müsste die ZVU erstmal vereinbart worden sein. :
Und woher willst du wissen, ob eine ZVU vereinbart wurde?
Wissen nicht, jedoch ist die Aufgabe des Notar neutral zu sein, und eventuellen Gefahren entgegen zu wirken.
Das erklärt der Notar schon im Vorgespräch.
ZitatIn der Regel lässt man sich ja aber z.B. eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen, sonst gibts erst mal :
gar keinen Termin beim Notar.
Eine allgemeine Meinung, das man damit sicher wäre, nur sichert die keine Auszahlung zu. Die formlosen Texte wie "Hiermit bestätigen wir Ihnen, dass wir grundsätzlich bereit sind, die Finanzierung des Objektes XY in zur Verfügung zu stellen", oder auf der Text "begleiten" mit dem dummen Satz "sofern die Angaben vom Mächtegernkäufer XY der Wahrheit entsprechen, und sich deren wirtschaftlichen Verhältnisse nicht ändern."
Upps, dann kommt der Tag X zur Kaufpreiszahlung, der Verkäufer wartet, noch mal 2 Wochen, irgendwann greift man vor Frust zum Telefon und wählt die Nummer vom Ansprechpartner der Bank, und er Berater:
"Ja wir haben den Wisch ausgestellt, haben sie auch den Text genau gelesen? Leider mussten wir das Darlehen ablehnen, da sein Gehalt nur aus widerrufbaren Prämien besteht, die Eltern als Bürgen nicht anerkannt werden, und kein gemeinsamer Konsens gefunden wurde".
Und das ist kein Einzelfall, man muss sich nur mal beim Notar informieren.
ZitatWarum sollte der Käufer keine Rechte haben? :
Damit man Käufer werden kann, muss erst mal ein Kauf stattgefunden haben.
ZitatDer Besitz wurde uns (inofiziell) durch den Verkäufer übergeben, damit wir schon ein wenig "werkeln" können :
So was zeigt von einem großem Vertrauen des Verkäufers in den Käufer. Denn sämtliche Gefahren und Lasten hat noch der Verkäufer zu tragen.
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