Zum Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung

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Der Vermieter kann gemäß §§ 558 ff. BGB vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zur Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seinem Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 303/06 entschieden, dass der Anspruch des Vermieters auf Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht ausgeschlossen ist, wenn seit Abschluss des Mietvertrages die vereinbarte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat.

Der Entscheidung lag folgender Fall zugrunde:

Die Mietvertragsparteien hatten in dem am 19.08.2004 geschlossenen Mietvertrag eine Miete von 4 €/m² vereinbart, während die ortsübliche Miete bei 4,60 €/m² lag. Die Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 26.09.2005 von ihrer Mieterin – bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete - die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 0,26 €/m² ab 1.12.2005.

Während das Amtsgericht die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung abwies, wurde der Berufung der Vermieterin vor dem Landgericht stattgegeben. Der BGH wies die Revision der Mieter zurück.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Mieterhöhungsverlangen auch dann berechtigt ist, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete seit Abschluss des Mietvertrages keine Erhöhung erfahren hat und die vereinbarte Miete unter der der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die gesetzliche Regelung zur Mieterhöhung setzt weder nach Wortlaut noch nach Zweck voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Abschluss des Mietvertrages erhöht habe. Das Vergleichsmietensystem dient dem Vermieter als Orientierung, um eine dem Wohnungsmarkt entsprechende, Miete zu erzielen, die zudem die Wirtschaftlichkeit der Wohnung und Vermietung sicherstellt.

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter anfangs eine Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete verlangt hat. Der BGH ist der Ansicht, dass in einem solchen Fall der Mieter insbesondere mit einer stufenweisen Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete rechnen muss, sofern der Mietvertrag eine Mieterhöhung nicht generell ausschließt.

Die Interessen des Mieters werden durch die Regelungen des § 558 Abs. 1 und 3 BGB gewahrt. Danach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht wird. Ferner darf die Erhöhung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % betragen (Kappungsgrenze).

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