Zahlungsverzug: Fristlose und ordentliche Kündigung einer Mietwohnung

Von Rechtsanwalt Alexander Bredereck
Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht
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Wann muss der Mieter ausziehen?

Kündigung wegen Zahlungsverzug : Wenn der Mieter mehr als 2 Monatsmieten im Verzug ist, kann der Vermieter fristlos und gleichzeitig fristgemäß kündigen. Mit einer nachträglichen Zahlung der Miete (Schonfristzahlung) kann der Mieter nur die fristlose Kündigung aus der Welt schaffen. In jedem Einzelfall ist dann zu prüfen, ob die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam bleibt.

Das Landgericht Berlin hatte Anfang 2011 über einen Fall zu entscheiden (Landgericht Berlin, Urteil vom 18.4.2011, Aktenzeichen: 67 S 502/10), in dem ein Mieter durch unberechtigte Mietminderung einen hohen Mietrückstand zu verantworten hatte. Der Vermieter hatte den Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt. Der Mieter hatte die fristlose Kündigung durch eine so genannte Schonfristzahlung unwirksam gemacht. Das Gericht entschied, dass wegen des Zahlungsverzugs trotz der Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wirksam war. Der Mieter konnte sein Verhalten nicht damit entschuldigen, dass er die einschlägige Minderungsquote nicht kennen konnte. In dem konkreten Fall hätte es dem Mieter wegen zahlreicher Streitigkeiten bewusst sein müssen, dass der Vermieter keine Rückstände hinnimmt, so das Gericht. Deswegen hätte der Mieter sein Zahlungsverhalten genauer überprüfen müssen. Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten deshalb erheblich verletzt, was zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter berechtigte.

Fachanwaltstipp Mieter: Grundsätzlich sollten Sie die vertraglich vereinbarte Miete auch bei nachgewiesenen Mietmängeln nicht eigenmächtig kürzen. Besser ist es, den Mangel anzuzeigen, die Miete unter Vorbehalt weiter zu zahlen und sich die zu viel gezahlte Miete nachträglich vom Vermieter zurück zu holen.

Fachanwaltstipp Vermieter : Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sollten Sie immer auch hilfsweise ordentlich kündigen. Bei einer Schonfristzahlung des Mieters innerhalb von 2 Monaten nach Zugang der Räumungsklage könnte der Mieter wegen Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung dennoch zum Auszug gezwungen sein.

2.12.2011