Vermeidbarkeit hoher Kosten bei Zwangsräumung von Wohnungen
Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Zwangsräumung, Wohnung, RäumungsurteilZu den besonders negativen Seiten des Vermieterdaseins zählt der Kostenaufwand, der nach erstrittenem Räumungsurteil im Fall der zwangsweise durchzuführenden Räumung durch den Gerichtsvollzieher anfallen kann. Bei richtiger Vorgehensweise können die sonst üblichen Vorschüsse, die regelmäßig vom Gerichtsvollzieher eingefordert werden, bevor dieser die Zwangsräumung durchführt, erheblich reduziert werden.
Bevor der herausgabepflichtige Bewohner aus der Wohnung gesetzt und diese auf Anordnung des Gerichtsvollziehers zwangsgeräumt wird, ist von Seiten des Eigentümers ein Vorschuss auf die zu erwartenden Räumungskosten zu leisten. Diese vom Gerichtsvollzieher angeforderten Kosten bewegen sich nicht selten im Bereich von einigen tausend Euro. Für viele Vermieter stellt ein solcher Kostenvorschuss eine große finanzielle Belastung, im Einzelfall sogar ein tatsächliches Hindernis dar, zumal der Vermieter bereits die fehlenden Mieteinnahmen zu verkraften hat.
Den größten Anteil machen dabei die Kosten für das vom Gerichtsvollzieher zu beauftragende Transportunternehmen aus. Deren Höhe wird dabei vom Gerichtsvollzieher regelmäßig nur anhand der Anzahl der Räume geschätzt. Über die tatsächliche Menge des Räumungsguts haben im Regelfall weder der Gerichtsvollzieher, noch der Eigentümer genauere Kenntnis. So kann für ein Einfamilienhaus schon mal ein Kostenvorschuss in Höhe von 10.000,00 Euro fällig werden, den der Vermieter im Regelfall nicht erfolgreich bei dem ehemaligen Mieter eintreiben kann. Darüber hinaus zeigt sich bei Durchführung der Zwangsräumung vor Ort häufig, dass deutlich weniger Räumungsgut anfällt, als zunächst angenommen. Nicht selten werden die Wohnungen kurzfristig auch noch von dem Räumungsschuldner selbst geräumt, so dass das beauftragte Transportunternehmen zwar umsonst, keinesfalls aber kostenlos an Ort und Stelle ist.
Die vorstehenden Überlegungen veranlassten einen Wohnungseigentümer, dem Gerichtsvollzieher einen Räumungsantrag zu erteilen und wies nach Anforderung des Kostenvorschusses in Höhe von 3.000,00 Euro darauf hin, dass er bezüglich sämtlicher in der Wohnung des Schuldners vorhandenen Gegenstände sein gesetzliches Vermieterpfandrecht geltend mache. Er teilte mit, dass er für Gerichtsvollziehergebühren und die Kosten eines Schlosser seinen Vorschuss von 400,00 Euro zu zahlen bereit sei und dass der Gerichtsvollzieher wegen des Vermieterpfandrechts von der Beauftragung einer Transportfirma absehen möge. Da der Gerichtsvollzieher die Ausführung des Auftrages ablehnte, wendete sich der Wohnungseigentümer im Wege einer Erinnerung an das Gericht. Dieses wies den Gerichtsvollzieher an, den Auftrag gemäß den Einschränkungen des Gläubigers durchzuführen.
Bot das oben geschilderte Verfahren bislang keinen sicheren Ausweg, weil es in dieser Frage noch keine einheitliche Rechtsprechung gab, so hat der BGH in seinem Beschluss vom 17.11.2005 klargestellt, dass sich die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken kann, wenn der Gläubiger in vollem Umfange von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch macht. Zuvor war diese kostensparende Variante bereits von einigen Amtsgerichten als zulässig angesehen worden (so u.a. AG Wedding, Beschluss vom 12.07.2004, GE 2004,965; AG Leer, Beschluss vom 10.03.2005, GE 2005,493).
Somit kann der Vermieter grundsätzlich unnötige Räumungskosten dadurch vermeiden, indem er von seinem Vermieterpfandrecht umfassend Gebrauch macht und den Gerichtsvollzieher nur mit der Herausgabevollstreckung beauftragt. Nach den Erfahrungen des Verfassers sind jedoch noch längst nicht alle Gerichtsvollzieher über die Zulässigkeit dieser Variante in Kenntnis gesetzt, so dass vereinzelt auch nach dem BGH-Beschluss vom 17.11.2005 zur Durchsetzung dieser Vollstreckungsvariante gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden musste.