Schimmelpilz in der Mietwohnung – fristlose Kündigung des Mieters?

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Die Schimmelsaison ist in vollem Gange, immer wieder beschäftigt der Schimmelpilz in den Wohnungen Mieter und Vermieter und produziert Streitfälle. Für Mieter stellt sich die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Vermieter haben und wie sie vorgehen sollten. Immer wieder überlegen sie, im Zuge dessen zu einer fristlosen Kündigung zu greifen. Können sie wegen Schimmel das Mietverhältnis fristlos kündigen?

Fristlose Kündigung bei Gesundheitsschädigung

Mieter sind nur ausnahmsweise zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn es ihnen aufgrund der Schimmelbeeinträchtigung nicht zuzumuten ist, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist in der Wohnung zu bleiben. Das kommt dann in Betracht, wenn es sich nachweislich um gesundheitsschädlichen Schimmel handelt, der zu Erkrankungen von Bewohnern geführt hat. Einen solchen Nachweis zu führen, ist jedoch in der Regel schwierig. Auch sind bei weitem nicht alle Schimmelpilze gesundheitsschädlich.

Gesundheitsgefährdung als Kündigungsgrund

Auch eine bloße Gesundheitsgefährdung kann den Mieter unter Umständen zur fristlosen Kündigung berechtigen. Dann muss er aber hinreichend nachweisen können, dass es sich um toxischen Schimmel handelt. Das gelingt zumeist nur durch ein entsprechendes Gutachten.

Alexander Bredereck
seit 2009 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Prenzlauer Allee 189
10405 Berlin
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Fristlose Kündigung meist nicht sinnvoll

Vor diesem Hintergrund ist eine fristlose Kündigung des Mieters wegen Schimmel in der Regel keine gute Idee. Zieht er nämlich aus, hat er keinen Zugriff mehr auf die Wohnung und dürfte es regelmäßig sehr schwer haben, die erforderlichen Nachweise für die Gesundheitsschädlichkeit des Schimmels zu liefern. Mieter müssten zuvor ein privates Sachverständigengutachten einholen, wobei immer unklar ist, ob die dafür notwenigen Kosten später auch erstattet werden.

Abmahnung erforderlich

Unbedingt sollten Mieter in jedem Fall dem Vermieter vor Ausspruch der Kündigung eine Frist setzen zur Beseitigung des Schimmels. Reagiert der Vermieter nicht oder wird die Gefahrenquelle nicht beseitigt, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis nach einer angemessenen Abhilfefrist fristlos zu kündigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.4.2007 – VIII ZR 182/06).

Instandsetzung und Mietminderung geltend machen

Sofern es irgend möglich ist, empfiehlt es sich für Mieter aber, in der Wohnung zu bleiben und stattdessen vom Vermieter Beseitigung des Schimmels zu verlangen und eine entsprechend hohe Mietminderung geltend zu machen. Wird der Vermieter nach Ablauf einer angemessenen Frist nicht tätig, sollten Mieter klagen. Zum Ablauf des empfohlenen Vorgehens genauer auf der unten genannten Seite speziell zum Thema Schimmel für Mieter.

123recht.net Tipp:

Schreiben Sie mit unserem interaktiven Muster Ihre Sonderkündigung. Einfach die kurzen Fragen beantworten und das Kündigungsschreiben ausdrucken, unterschreiben und an den Vermieter senden.

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Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Leserkommentare
von discipulos am 18.01.2018 11:00:14# 1
Die Sicherheit eines gerichtlichen Beweisverfahrens wird man unter Zeitdruck nicht erreichen können, aber ein Privatgutachten mit Schimmelnachweis und eine Überprüfung der wohnklimatischen Verhältnisse durch einen Sachverständigen lässt sich durchführen.
Ein wirklicher fristloser Kündigungsgrunde wird sich daraus nur sehr selten ergeben können.
Ein gewisser Überblick über die thermoenergetische Situiation und Schimmelgefahr lässt sich für den gebildeten Laien auch mit einem Temperatur und relative Feuchte aufzeichenden Datenlogger und einem Laserpyrometer ( Fensterlaibungen und schwache Dämmungen messen ) erzielen. Dazu gibt es auch genügend laienverständliche Fachliteratur
    
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