Mietvertrag: Für welchen Zeitraum kann das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen werden?

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Ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag überhaupt zulässig?

Häufig finden Mieter von Wohnraum in ihrem Mietvertrag eine Klausel, nach der die Kündigung erstmalig nach einem bestimmten Zeitraum zulässig ist. Der Vermieter will mit dieser Regel vermeiden, dass der Mieter bereits kurz nach dem Einzug von seinem ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hält einen formularvertraglichen Kündigungsverzicht bei unbefristeten Mietverhältnissen bis zu einem Zeitraum von 4 Jahren grundsätzlich für zulässig, wenn es sich um einen beiderseitigen Kündigungsverzicht handelt (BGH, Az.: VIII ZR 27/04). Mit einer Individualvereinbarung soll sogar ein Kündigungsverzicht des Mieters sogar bis 5 Jahre zulässig sein (BGH, VIII ZR 81/03).

Einschränkende Regelungen sind allerdings bei Staffelmietvereinbarungen zu berücksichtigen. Ist eine Staffelmiete vereinbart, kann das Kündigungsrecht des Mieters höchstens 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557 a Abs. 3 BGB). Die 4-Jahres-Frist beginnt hier allerdings mit Abschluss des Mietvertrages (Tag der Unterzeichnung) und nicht mit dem Tag des Vertragsbeginns (BGH, Urteil vom 3. Mai 2006, Az.: VIII ZR 243/05).

Die vorgenannten Grundsätze gelten nur für das ordentliche Kündigungsrecht. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund kann nicht ausgeschlossen werden.