Mietrecht aus Sicht des Käufers oder Investors Teil 10: Formale Voraussetzungen für Kündigungen

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Zugang, Modernisierung, Vertragsverletzung - das muss man bei der Kündigung beachten

Die Kündigung muss grundsätzlich im Namen aller Vertragspartner auf der Vermieterseite ausgesprochen und gegenüber allen Mietern erklärt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen: Mail, Fax oder SMS reichen nicht aus.

Wird die Kündigung durch einen Vertreter ausgesprochen, muss sich dies hinreichend deutlich aus der Kündigungserklärung ergeben. Die Vollmacht sollte nachgewiesen werden.

Kündigungsgründe

Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben genau dargelegt werden. Es empfiehlt sich bei Zahlungsverzug nicht nur den Gesamtsaldo anzugeben, sondern die Rückstände aufgeschlüsselt nach den jeweiligen Monaten. Die Rechtsprechung lässt zwar in einfach gelagerten Fällen die Angabe des Saldos ausreichen, allerdings entsteht regelmäßig Streit darüber, ob es sich um einen einfach gelagerten Fall handelt.

Zugang

Der Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter muss im Zweifel nachgewiesen werden.

Praxistipp: Häufig werden Kündigungserklärungen durch Einschreiben (mit Rückschein) versandt. Das ist riskant. Zum einen muss der Mieter das Einschreiben nicht unbedingt abholen, zum anderen lässt sich ein Nachweis des Inhalts des Briefumschlages oft nicht führen. Sicherste Form der Zustellung ist die durch Boten. Hierbei sollte der Bote über den Inhalt des zu übergebenden Schreibens in Kenntnis gesetzt werden und sich seinerseits entsprechende Notizen zum Inhalt des Schreibens und zur Übergabe machen. Er kann in einem späteren Prozess als Zeuge vernommen werden.

Beendigungsmöglichkeit durch Modernisierung

Im Falle einer Modernisierung kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen gemäß § 559 BGB 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die monatlich zu leistenden Mietzahlungen umlegen. Dies führte in der Vergangenheit häufig dazu, dass Mieter aus wirtschaftlichen Gründen gezwungen waren, ihrerseits das Mietverhältnis zu beenden.

Beendigungsmöglichkeiten bei Vertragsverletzungen des Mieters

Ansatzpunkt für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses können auch Vertragsverletzungen des Mieters sein. In einem solchen Fall erfolgt die Beendigung über den Ausspruch einer (fristlosen, hilfsweise ordentlichen) Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter.