Kündigungssperre bei Insolvenz des Mieters

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Kündigungssperre bei Insolvenz des Mieters

Die aktuelle wirtschaftliche Lage zwingt nicht nur viele Unternehmen, sondern auch vermehrt Privatpersonen in die Knie. Wenn die Schulden überhand nehmen, liegt die letzte Möglichkeit häufig in der Beantragung eines Insolvenzverfahrens. Privatpersonen steht hierbei der Weg der Privatinsolvenz bzw. Verbraucherinsolvenz offen.

Viele haben selbstverständlich Angst davor, im Falle der Insolvenz auch Ihre Wohnung zu verlieren.

 

Aber was passiert mit der Mietwohnung im Falle der Insolvenz tatsächlich?

Zentrale Vorschrift ist § 112 InsO, die bezeichnend den Titel "Kündigungssperre" trägt. Dort ist geregelt, dass ein Zahlungsverzug, der vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden ist, nicht zur Begründung einer Kündigung herangezogen werden kann. Fehlende Mieten sind zur Insolvenztabelle anzumelden und rechtfertigen daher keine Kündigung. Der Mieter wird vor einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter geschützt.

Beispiel: Zahlt der Mieter im Januar und Februar 2009 seine Miete nicht an den Vermieter, rechtfertigt dies grundsätzlich eine außerordentliche und fristlose Kündigung, § 543 BGB. Der Vermieter kann wirksam kündigen. Beantragt der Mieter im März 2009 die Eröffnung des Insolvenzverfahrens, rechtfertigt der Zahlungsverzug von Januar und Februar keine Kündigung mehr. Eine einmal wirksam ausgesprochen KÜndigung bleibt jedoch wirksam. Kündigt daher der Vermieter im vorliegenden Fall vor dem Antrag des Mieters wird das MIetverhältnis beendet. Kündigt er danach, ist die Kündigung wegen § 112 InsO unwirksam.

Und der Vermieter?

Der Vermieter ist insofern geschützt, als § 112 InsO nur solche Zahlungen für nicht relevant erklärt, die VOR dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht geleistet wurden. Nach dem Antrag müssen daher wie bisher die MIetzahlungen geleistet werden.

Würde der Mieter im obigen Beispiel auch die MIete für April und Mai schuldig bleiben, stünde einer Kündigung des Vermieters die Vorschrift des § 112 InsO nicht entgegen. Eine im Mai ausgesprochene Kündigung wäre wirksam.

Kurzzeitige Kündigungssperre

§ 112 InsO ermöglicht es daher einem zahlungsunfähigen Mieter durch die Beantragung eines Insolvenzverfahrens einen Neuanfang zu wagen und hierbei auch auf seine bisherige Wohnung zurückzugreifen. Dauerhaft ist der Schutz jedoch nur dann, wenn er nach dem Antrag dazu in der Lage ist, die laufende Miete zu begleichen. Dies kann z.B. durch Dritte oder Verwandte geschehen, falls die eigenen Mittel nicht ausreichen.

Der Vermieter sollte - wenn er Zweifel an der dauerhaften Zahlungsfähigkeit hat - möglichst frühzeitig von seinem Kündigungsrecht gebrauch machen, wenn er nicht am Ende mit leeren Händen und ohne Kündigungsrecht dastehen möchte.