Kündigung des Mietvertrages

Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Kündigung, Kündigungsgründe, Zahlungsverzug, Abmahnung, Räumungsklage
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Was gibt es bei der Kündigung des Mietvertrages für Mieter und Vermieter in rechtlicher Hinsicht zu beachten?

Für die ordentliche Kündigung muss gemäß § 573 BGB ein sogenanntes „berechtigtes Interesse" des Vermieters bestehen. Ein solches liegt nach den Vorgaben des § 573 Abs. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn

  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  • der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  • der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Kündigungsgrund: Erhebliche Pflichtverletzung

Als zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung(en) kommen z.B. in Betracht:

  • Ständige Verstöße gegen die Hausordnung
  • Verstoß gegen wirksames Haustierhaltungsverbot
  • Ständig unpünktliche Zahlungsweise
  • Überlassung des Wohnungsgebrauchs an Dritte ohne Zustimmung/Kenntnis des Vermieters
  • Häufige Störung des Hausfriedens
  • Vorsätzliche Beschädigung der Mietsache

Abmahnung erforderlich?

Der Bundesgerichtshof ( BGH, Urteil vom 28. 11. 2007 - VIII ZR 145/07) hat klargestellt, dass eine Abmahnung wegen vertragswidrigen Verhaltens nicht unbedingte Voraussetzung für eine Kündigung sein muss:

" Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht."  

Eine Abmahnung sollte damit jedenfalls in solchen Fällen erforderlich sein, wenn dem Verstoß oder den Verstößen an sich kein erhebliches Gewicht zukommt und erst die Missachtung der Abmahnung, die den Mieter ja an die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten erinnern soll, zu einer nicht unerheblichen Vertragspflichtverletzung führt.

Kündigungsgrund: Eigenbedarf

Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB soll es nach der Rechtsprechung (BGH Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10) grundsätzlich ausreichen, dass der Vermieter die

  • Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und
  • er das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.

Kündigungsgrund: Angemessene wirtschaftliche Verwertung

Das Bundesverfassungsgericht hat bereits im Jahre 1992 klar gestellt, dass kein zur Kündigung berechtigender Grund darin besteht, dass der Vermieter beim Verkauf im vermieteten Zustand nur einen geringeren Preis erzielen kann (BVerfG NJW 92; Seite 331).

Kündigungsgrund: Zahlungsverzug

Wenn die Räumungsklage infolge einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhoben wird, so kann der Wohnungsmieter die Räumung abwenden, indem er den gesamten rückständigen Mietzins bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage an den Vermieter zur Zahlung bringt oder wenn sich eine öffentliche Stelle zur Bezahlung der rückwirkend ausstehenden Miete verpflichtet. Die Kündigung wird in diesen Fällen unwirksam - § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Auf Mieterseite  kommt grundsätzlich auch Widerspruch gegen die Kündigung nach §§ 574 ff. BGB in Betracht, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Zusammenfassung und Ausblick

Um als Vermieter bei fehlerhafter Kündigung nicht erneut kündigen zu müssen und dadurch wertvolle Zeit zu verlieren, sollten sie sich bereits  vor  Kündigungsausspruch  zumindest von einem Anwalt beraten lassen oder lieber gleich die Kündigung durch einen Anwalt anfertigen lassen.

  • Wurde die Kündigung  handschriftlich unterschrieben?
  • Könnte  der Zugang des Kündigungsschreibens  im Streitfall auch bewiesen werden ?
  • Wurden in dem Kündigungsschreiben der/die Kündigungsgründe explizit aufgeführt ?

Wenn Sie als Vermieter gegen Ihren Mieter eine Räumungsklage erheben müssen, sollten Sie von Anfang an einen Anwalt mit der Fertigung und Einreichung der Räumungsklage beim zuständigen Gericht beauftragen. Gemäß § 29a ZPO ist ausschließlich das Amtsgericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.

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