Kein isolierter Rechtsschutz gegen Abmahnungen im Wohnraummietrecht

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BGH Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 139/07

Ein Mieter kann selbst im Falle einer unberechtigten Abmahnung keine diesbezüglich Beseitigung vomMieter verlangen.

In einem entsprechenden Fall war der Kläger von seinem Vermieter wegen eines angeblich zu überlauteingestellten Fernsehers und nach entsprechenden Beschwerden der Nachbarn abgemahnt worden. ImFalle einer Wiederholung wurde ihm die fristlose Kündigung angedroht. Mit seiner Klage beantragte derKläger die „Beseitigung“ der Abmahnung, da diese unberechtigt sei.

Ein solcher Anspruch sei im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lasse sich auch nicht aus anderenBestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, so der Bundesgerichtshof in einer Pressemitteilungvom 20.02.2008 (Nr. 34/2008). Selbst eine unberechtigte Abmahnung verletze den Mieter noch nicht inseinen Rechten. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfe sich lediglich darin, dem Mieter ein alsVertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Anders als im Arbeitsrecht, woaufgrund der Fürsorgepflicht des Arbeitgebers bei unberechtigten Abmahnung ein Beseitigungsanspruchgegenüber diesem bestehe, finde sich im Mietvertragsrecht keine entsprechende Pflicht, zumindest nichtannähernd in dem Ausmaße.

Fazit:

Auch wenn ein Mieter selbst ungerechtfertigte Abmahnungen dulden muss und eine Abmahnung regelmäßigschon die Vorbereitung einer Kündigung darstellt, besteht für den Vermieter kein rechtlicher Vorteil im Sinneeines „Beweisvorsprungs“. Der Vermieter muss in einem gegebenenfalls folgenden Räumungsprozess alledie Kündigung rechtfertigenden Vertragsverletzungen - und dazu gehören gerade die abgemahntenTatsachen - darlegen und beweisen. Für Mieter ist es dennoch ratsam, eine zu Unrecht abgemahnteVertragsverletzung gegenüber dem Vermieter und damit für die Mieterakte klar zustellen.

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Rechtsanwalt Per-Hendrik Ipland
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