Fristlose Kündigung bei Mietmängeln

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Möglichkeiten einer vorzeitigen Vertragsbeendigung

Bei wesentlichen Mängel besteht durchaus eine außerordentliche, fristlose Kündigungsmöglichkeit, insbesondere zu Beginn des Mietverhältnisses. Bei Letzterem schuldet der Vermieter eine sogenannte Garantiehaftung, dass heißt er hat die Mietwohnung mangelfrei dem Mieter zu überlassen. Für Mängel haftet der Vermieter, ohne dass es auf das Verschulden ankommt.

Vorraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

§ 543 BGB - Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund - schreibt vor:

Abs. 1.: "Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Abs. 2.: Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn:

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird [...]".

Auf Letzteres wird man sich hier stützen können, wenn nicht unerhebliche Mängel vorliegen. 

Als Vorenthalten der Mietsache im Sinne der Vorschrift kommen in Betracht: Die Mietsache ist mit einem Sachmangel behaftet (BGH NJW 2009, 2297 = BGH, Urteil vom 29.4. 2009 - VIII ZR 142/08).

Die Nichtgewährung des des Gebrauchs steht die vollständige oder teilweise Gebrauchsentziehung der Mietsache gleich. Hierunter fallen auch insbesondere das nachträgliche Auftreten eines Sachmangels (BGH NJW 2007, 2474 = BGH, Urteil vom 13.6. 2007 - VIII ZR 281/06 ).

Auf diese höchstrichterliche Entscheidung kann man sich berufen.

Nach abweichender Meinung kommt bei anfänglichen Mängeln kein Mietvertrag zustande. Anfängliche Mängel sind solche, die seit Beginn des Mietverhältnisses bestehen und bei Vertragsschluss den Mietern nicht bekannt gewesen waren, sondern erst bei Einzug in das Mietobjekt zu erkennen gewesen sind.

Dies führt aber letztlich zu dem gleichen Ergebnis:

Eine Mietzahlung muss nicht erfolgen.

Alternativ, kann ganz normal eine Mietminderung und ein Beseitigungsverlangen begehrt werden.