Die Räumungsklage

Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Inhalt, Kosten, Räumungsklage, Räumungstitel, Mietrückstände
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Voraussetzungen der Klage auf Räumung von Wohnraum

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter einen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung. Das bedeutet jedoch nicht, dass er bei nicht erfolgtem Auszug die Wohnung eigenmächtig selbst räumen darf! Zur (zwangsweisen) Durchsetzung seines Anspruchs muss er vielmehr die sog. Räumungsklage erheben.

Beendigung des Mietverhältnisses

Voraussetzung einer Räumungsklage ist regelmäßig die ordentliche oder außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Eine anderweitige Form der Beendigung gilt beispielsweise bei befristeten Mietverhältnissen; diese enden bereits mit Ablauf der vereinbarten Zeit.

In den meisten Fällen, handelt es sich um eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen. Zu einer solchen ist der Vermieter berechtigt, wenn der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Monatsmieten in Verzug ist.

Inhalt der Räumungsklage

Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Räumungsklage stets vor dem Amtsgericht zu erheben, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet.

Die Klage muss die zu räumende Wohnung (mit Anschrift, Lage und Zimmeranzahl) genau bezeichnen und sich grundsätzlich gegen sämtliche Bewohner der Wohnung richten. Ausnahmen gelten beispielsweise für minderjährige Kinder.

Der weitere Inhalt der Räumungsklage richtet sich im Wesentlichen nach der zugrundeliegenden Kündigung. So ist bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs beispielsweise anzugeben, für welche Monate Rückstände in welcher Höhe entstanden sind.

Kosten der Räumungsklage

Maßgeblich für die Kosten der Räumungsklage ist zunächst der sog. Streitwert. Dieser entspricht regelmäßig der Jahresnettomiete der streitgegenständlichen Wohnung.

Bereits bei Klageeinreichung ist vom Vermieter ein Gerichtskostenvorschuss zu zahlen, der sich aus dem o.g. Streitwert berechnet. Unabhängig hiervon gilt jedoch, dass die unterliegende Partei die vollen Kosten – also gegebenenfalls auch den bereits entrichteten Gerichtskostenvorschuss – zu tragen hat.

Räumungstitel

Der Vermieter erlangt mit Abschluss des Verfahrens regelmäßig einen sog. Räumungstitel. Ein solcher wird benötigt, um gegebenenfalls einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung der Wohnung zu beauftragen, wenn auch zu dem im Titel genannten Zeitpunkt kein Auszug erfolgt (vgl. hierzu auch meinen Ratgeberartikel zur Zwangsräumung einer Mietwohnung).

Praxistipps

Fehler der Kündigung, auf die die Räumungsklage gestützt wird, können oftmals bis zum Abschluss der mündlichen Verhandlung „geheilt“ werden.

Sollte der Klage eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges zugrunde liegen, ist Folgendes zu beachten:

Zahlt der Mieter innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Klage die rückständige Miete sowie eine fällige Nutzungsentschädigung, entzieht dies nach § 569 Abs. 3 BGB einer darauf gestützten Kündigung die Grundlage, mit der Folge, dass diese unwirksam wird. Allerdings ist es dem Vermieter unbenommen, in diesen Fällen (hilfsweise) die ordentliche Kündigung auszusprechen

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