Das Mietverhältnis und die Schönheitsreparaturen

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Wann ist Übertragung auf den Mieter unwirksam, welchen Umfang hat die Renovierung und wann droht Schadensersatz?

a. Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich trifft die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen den Vermieter.

Üblich ist die Übertragung dieser Verpflichtung auf den Mieter im Mietvertrag. Dies geschieht in der Regel formularvertraglich, sodass bei der Abfassung Sorgfalt geboten ist. Andernfalls ist die Klausel gemäß § 307 BGB unwirksam.

Alexander Bredereck
seit 2009 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Prenzlauer Allee 189
10405 Berlin
Tel: 030/40004999
Web: http://www.arbeitsrechtler-in.de
E-Mail:

Fälle der Unwirksamkeit:

- So genannte „starre Fristen“ für die Vornahme von Schönheitsreparaturen (Festsetzung von Fristen, zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, unabhängig vom Zustand der Mietsache)

- konkrete Ausführungsbestimmungen, z.B. „weiß streichen“

- Vereinbarung unzulässiger Arbeiten: Das Versiegeln von Parkettböden oder das Streichen der Außenfenster und Außenfassade gehören nicht zu den auszuführenden Schönheitsreparaturen.


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b. Umfang der Schönheitsreparaturen

Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich nach der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen Definition, wonach als Schönheitsreparaturen

  • das Tapezieren,
  • Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind.

c. Umwandlung in Schadensersatzanspruch

Grundsätzlich besteht nur ein Anspruch auf tatsächliche Vornahme der Schönheitsreparaturen. Dieser wandelt sich nur in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch, wenn der Mieter

  • eine Aufforderung zur Leistung erhält. Diese muss die im Einzelnen verlangten Leistungen eindeutig bezeichnen.
  • dem Mieter eine angemessene Frist zur Vornahme der Leistung gesetzt wird (Ausnahme: Der Mieter hat bereits eindeutig erklärt, dass er keine Schönheitsreparaturen vornehmen wird).

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, müssen diese auch fachgerecht erfolgt sein. Ist dies nicht der Fall, kommt es für Ansprüche des Vermieters nicht mehr darauf an, ob die Schönheitsreparaturen ursprünglich überhaupt geschuldet waren. Der Anspruch ergibt sich hier unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Prenzlauer Allee 189
10405 Berlin
Tel.: (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de
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