Bretter, die das Geld bedeuten - wenn der Mieter das Parkett ruiniert

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Sinnvolle Maßnahmen zur Schadensregulierung

Mithin ist der Konflikt vorprogrammiert: Der Vermieter verlegt aufwändiges Parkett oder lässt das alte abschleifen und neu versiegeln. Der Mieter freut sich und wohnt. Oft mit Familie, der Dame des Hauses mit Stöckelschuhen, den temperamentvollen Kindern und dem Großvater mit Rollator. Eine Katze spielt dazu noch Räuber und Gendarm. Nach Beendigung der Mietzeit zeigt sich der Vermieter über den Zustand des Parketts entsetzt.

Kratzspuren, Wasserflecken oder Dellen durch Absenkung schwerer Möbel macht eine erneute Renovierung des Bodens notwendig. Der Vermieter weigert sich, die Kaution auszubezahlen, es kommt zum Streit. Und da geht es um richtiges Geld. Kann doch ein neues Parkett leicht zwischen 6.000 und 15000 Euro kosten.

Klausel zur Renovierung des Bodens bei Auszug ist nichtig

Mittlerweile ist geklärt, dass Klauseln in Mietverträgen, die den Mieter bei Auszug zu einer Renovierung des Bodens anhalten, nichtig sind. (LG Köln, Urteil vom 9.01.92 AZ 6 S 121/91). Eine solche Klausel im Rahmen von Schönheitsreparaturen führt deswegen nicht zu einer Verpflichtung, automatisch den Boden wieder herrichten zu müssen.

Unterschied zwischen vertragsgemäßen Gebrauch und Beschädigung

Das Landgericht Potsdam entschied jedoch bereits in einem Urteil vom 19.2.2009 (AZ 11 S 115/08), dass der Mieter für solche Schäden haftet, die über den so genannten "vertragsgemäßen" Gebrauch hinausgehen. Verschüttet der Mieter also beispielsweise Wasser, was zu Feuchteschäden führt, kann der Vermieter den Schaden ersetzt verlangen. Das gleiche gilt für tiefe Kratzer oder Druckstellen.

Berliner Gerichte bestätigen die Rechtsprechung

Das Amtsgericht Schöneberg führte in einem unserer Fälle in seinem Urteil vom 18.12.2012 (AZ 2 C 308/10) aus, dass der Mieter, wenn davon auszugehen sei, dass das Parkett bei Einzug in einem guten bis ordentlichen Zustand war, einstandspflichtig ist, wenn der Boden übermäßig beschädigt worden sei. Hier handelte es sich um Wasserflecke, die wohl dadurch zu Stande kamen, dass die Mieter die Balkontüre offen ließen und Regenwasser eintreten konnte.

Sorgfältige Prüfung des Einzelfalls und Beweisfragen

Zwar führte für das Gericht aus, dass bei einer solchen Entscheidung immer eine sorgfältige Prüfung dies Einzelfalls durchzuführen sei, hier also keine allgemeinen Rechtssätze bestünden. Allerdings sei, sofern der Vermieter beispielsweise mithilfe eines Parteigutachtens vortragen könne, wie es zu diesen Schäden gekommen sei, der Mieter seinerseits verpflichtet, zu beweisen, dass der Boden nicht durch seine Schuld beschädigt worden sei. In unserem Fall konnte das der Mieter nicht.

Das Gericht stellte überdies ausdrücklich fest, dass der Vermieter auch die Kaution in voller Höhe zurück behalten durfte und zudem die Kosten für das Sachverständigengutachten, das vorgerichtlich eingeholt wurde, verlangen kann. Er hätte nämlich darauf vertrauen dürfen, dass nur mit Hilfe eines Sachverständigen Klarheit über Art, Umfang und Ursache des Schadens schlüssig vorzutragen war.

Tipps für Mieter und Vermieter

  • Übergabeprotokoll: Mieter und Vermieter sollten bei Übergabe der Wohnung genau darauf achten, welchen Zustand der Boden bei Einzug und Auszug hatte. Beides sollte in entsprechenden Übergabeprotokollen festgehalten werden. Diesen Protokollen kommt nämlich ein hoher Beweiswert zu.
  • Sachverständigengutachten: Kommt es zu Streitigkeiten, sollte der Vermieter einen Sachverständigen einschalten, der darüber Auskunft gibt, ob die Schäden im Parkett auf einen mietüblichen Gebrauch zurückzuführen sind, oder auf eine Beschädigung, die auf einem Verstoß von Sorgfaltspflichtverletzungen beruht. In diesen Gutachten sollte der Umfang der Beschädigung, der wahrscheinliche Grund und vor allem die Höhe des Instandsetzungsaufwandes erläutert werden (Kostenvoranschlag). Richtet sich danach doch der Gegenstandwert vor Gericht. Richter schätzen diese Vorarbeit und stützen sich oft darauf.
  • Kosten geltend machen: Die Kosten für so ein außergerichtliches Parteigutachten können im Prozess zurück verlangt werden.
  • Kaution anpassen: Befindet sich in der Wohnung ein aufwändig gestaltetes Parkett sollte der Vermieter die maximale Kautionshöhe von drei Nettomieten im Vertrag vereinbaren. Dies erleichtert Ihnen im Falle einer Beschädigung den Einbehalt des Geldes durch Aufrechnung mit der Schadensersatzforderung.

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