Betriebskostenumlage bedarf eindeutiger Vereinbarung

Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Nebenkosten, Gewerbemietvertrag, Betriebskostenabrechnung, Betriebskostenumlage, Nebenkostenumlage
4,6 von 5 Sterne
Bewerten mit: 5 Sterne 4 Sterne 3 Sterne 2 Sterne 1 Stern
5

Vereinbarungen über die Möglichkeit Betriebskosten umzulegen müssen auch in Mietverhältnissen über Gewerberaum inhaltlich bestimmt und eindeutig sein.

Pauschale Nebenkostenumlage im Mietvertrag

In dem zwischen Vermieter und Mieter vereinbarten Gewerbemietvertrag vereinbarten die Parteien Umlage sämtlicher Nebenkosten, die mit dem Betrieb des gemieteten Grundstücks zusammenhängen. Anschließend folgt eine Auflistung von Einzelpositionen. Die in dieser Auflistung nicht enthaltenen Positionen, Sturmschadenversicherung und Grundsteuer, zahlt der Mieter auf die Betriebskostenabrechnung des Vermieters nicht.

Unklarheiten zu Lasten des Vermieters

Das OLG Schleswig legte den Mitvertrag durch Urteil vom 10.02.2012, Az. 4 U 7/11 gemäß §§ 133, 157 BGB aus und entschied zugunsten des Mieters. Dem Vermieter stand kein Anspruch auf Zahlung der Kosten für Grundsteuer und Sturmschadenversicherung zu. Vielmehr hielt das Gericht auch für Gewerbemietverträge eine ausdrückliche Vereinbarung der umzulegenden Betriebskosten für erforderlich. Für den Mieter muss die für ihn entstehende Kostenbelastung aus dem Vertrag klar erkennbar sein. Diesem Bestimmtheitserfordernis kann bei einem Formularmietvertrag, auch durch Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung genügt werden.

Markus Koerentz
Partner
seit 2011
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Marienburger Str. 22
50968 Köln
Tel: 0221 280 659 37
Web: http://www.marko-baurecht.de
E-Mail:
Baurecht, priv., Verwaltungsrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht

 

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Das Gericht bestätigte erneut den Grundsatz, dass es zur Umlage von Betriebskosten einer eindeutigen Regelung bedarf. Diesen Anforderungen wird nur durch eine ausdrückliche und konkrete Auflistung der umzulegenden Positionen im Mietvertrag genügt. Da Unklarheiten und zu pauschale Regelung zu Lasten des Vermieters gehen, kann jedem Vermieter nur dazu geraten werden, sämtliche umzulegenden Betriebskosten in den Vertrag aufzunehmen. Nur wenn die vom Mieter zu tragenden Betriebskostenpositionen eindeutig erkennbar sind besteht hinreichende Transparenz, die dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung hinsichtlich der Frage eröffnen, ob er den Vertrag unterzeichnen möchte, oder nicht.

Quelle: http://marko-baurecht.de/rechtsanwalt-baurecht-immobilienrecht-architektenrecht-koeln/pfusch-am-bau.html

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. steht Ihnen bei Fragen Rund ums Baurecht zur Verfügung.

Tel: 0221 280 65937
Fax: 0221 280 65938
Leserkommentare
von jejues am 10.06.2012 17:45:43# 1
Realistischer weise müsste diese Regelung auch bei einem "normalen" Mietvertrag gelten. Ist jedoch offensichtlich nicht so. Bisher wurde in unserem Mehrfamilienhaus ein Hausmeister vertraglich unter anderem mit der Reinigung der Gebäudeteile, der Garten-fläche und Straßenpflege beauftragt. Im Mietvertrag ist deshalb unter den aufgeführten Vorschüssen für Nebenkosten auch die Tätigkeit des Hausmeisters aufgeführt, jedoch nicht die Position der Reinigung. Mit der letzten Abrechnung für 2010 wurde neben der Hausmeister-Tätigkeit ebenso eine Abrechnung für die Hausreinigung berücksichtigt, die der neue Hausmeister einer Firma übertragen hat. Der Mieterverein erklärte das für rechtens. Klarer Fall von: "Siehste mal."
    
von Rechtsanwalt Markus Koerentz am 10.06.2012 17:56:39# 2
Zu beachten ist, die Möglichkeit der Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung. Durch eine entsprechende Verweisungsregelung im Mietvertrag wird das Bestimmtheitserfordernis also gewahrt. In Bezug auf Hausmeisterkosten ist zu beachten, dass diese auch immer einen Anteil an Verwaltungskosten enthalten. Deshalb kann eine vollständige Umlage nur durch Mietverträge über Gewerberäume erfolgen, während in Wohnungsmietverträgen der Verwaltungsanteil nachvollziehbar herauszurechnen ist.