BGH zur Beweislast bei zu hohen warmen Betriebskosten

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BGH zur Beweislast bei zu hohen warmen Betriebskosten

Oftmals kommt es vor, dass die Mieter bei Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mit hohen Nachzahlungen hinsichtlich der Verbrauchskosten insbesondere für Warmwasser und Heizkosten konfrontiert werden. Es stellt sich dann oftmals die Frage, ob die Verbrauchskosten tatsächlich richtig erfasst worden sind oder dabei Messfehler aufgetreten sein könnten.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10) vertritt insoweit zunächst die grundsätzliche Ansicht, dass sofern im Mietvertrag eine nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart ist, es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankommt, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. In dem zugrunde liegenden Rechtsstreit hatten die Mieter den Vermieter auf Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution sowie einem von ihnen behaupteten Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen mit der Begründung in Anspruch genommen, dass Ihnen als Mieter entgegen der vermieterseits geltend gemachten Nachzahlung, ein Guthaben zustehe, weil der Vermieter den Verbrauch aufgrund mangelhafter Geräte unzutreffend erfasst habe. Daher rechneten die Mieter als Kläger entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung nicht auf Verbrauchs- sondern Quadratmeterbasis ab, wobei sich dann ein entsprechendes Guthaben nach ihrer Berechnung ergab.

Grundlage des Ganzen war eine bereits außergerichtlich zwischen den Parteien erfolgte Auseinandersetzung um die Funktionsfähigkeit der vom Vermieter verwendeten Verbrauchsmessgeräte, deren Eichdauer bereits überschritten gewesen ist. Vorprozessual hatte insoweit der Vermieter ergänzend einen Prüfbericht einer staatlich anerkannten Prüfstelle für Messgeräte eingeholt, der dennoch die Einhaltung der Verkehrsfehlergrenzen des nicht mehr geeichten Zählers feststellte. Die Mieter vertraten daraufhin weiterhin die Auffassung, dass dies trotz alledem nichts an der Unzulässigkeit der Abrechnung nach erfasstem Verbrauch ändere, da es allein darauf ankomme, dass das Messgerät im Ablesezeitraum nicht mehr geeicht gewesen sei. Der BGH gab den Mietern in dem daraufhin folgenden und eingangs aufgezeigten Prozess Recht und führte folgende Grundsätze für die Bewertung derartiger Fragen nebst Beweislastverteilung ein:

1. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben.

2. Den von einem nicht mehr geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen.

3. Bei Verwendung eines geeichten Zählers werde vermutet, dass die korrekt abgelesenen Werte richtig erfasst worden seien. In diesem Fall trage der Mieter die Beweislast dafür, dass das Gerät (ausnahmsweise) aufgrund eines Defekts bei der Ablesung nicht funktioniert habe. Werde ein nicht geeichtes Gerät verwendet, habe der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass das Gerät bestimmungsgemäß funktioniert habe.

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