BGH: Vermieter haben Anspruch auf Einbau funkbasierter Ablesegeräte

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Austausch funktionsfähiger Geräte als Modernisierung

Der Bundesgerichtshof hat heute (BGH, Urteil vom 29.09.2011, Az: VIII ZR 326/10) entschieden, dass der Einbau funkbasierter Ablesesysteme in den Wohnungen der Mieter zulässig ist und von diesen geduldet werden muss.

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Vermieter den Mietern gegenüber eine Modernisierungsmaßnahme in der Form angekündigt, als dass im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteiler und Wasserzähler durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzt werden sollten. Einer der Mieter weigerte sich, den Vermieter entsprechend gewähren zu lassen, weil dieser in seiner Wohnung kein mit Funk arbeitendes System installiert haben wollte. Der Vermieter verklagte den Mieter sodann auf Duldung des entsprechenden Austausches der vorhandenen Ablesegeräte für Wärme, Warmwasser und Kaltwasser gegen ein Funksystem unter Berufung auf folgende Vorschriften:

§ 4 HeizkostenVO: Pflicht zur Verbrauchserfassung

(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. …

§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. …

Nachdem der Vermieter in den Vorinstanzen mit seiner Klage Erfolg hatte, scheiterte der Mieter nun auch mit seiner beim Bundesgerichtshof eingelegten Revision. Der insoweit für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat die Urteile der Vorinstanzen zugunsten des Vermieters bestätigt und entschieden, dass der Mieter den Einbau der funkbasierten Zählersysteme dulden muss.

Nach Ansicht des BGH ergibt sich der entsprechende Anspruch des Vermieters auf Duldung des Einbaus durch den Mieter bezüglich der Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 HeizkostenVO und hinsichtlich eines funkbasierten Kaltwasserzählers aus § 554 Abs. 2 BGB. Denn in beiden Fällken handele es sich laut Bundesgerichtshof unbeanstandet um eine Modernisierungsmaßnahme, welche der Wohnwertverbesserung dient. Insbesondere ist diese Maßnahme deshalb als Erhöhung des Wohnwertes anzusehen, weil die Wohnung zum Zwecke der Ablesung nicht mehr betreten werden muss und auch der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden kann. Die zugrunde liegenden, voraufgezeigten Vorschriften erfassen nach dem BGH insoweit nicht nur die Erstausstattung von Mieträumen mit Heizkostenerfassungsgeräten sowie einen möglichen Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründen für den Mieter darüber hinaus eine Duldungspflicht bezüglich des Austausches noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.