Ist die Zeit für einen Immobilienerwerb in Spanien günstig?

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Immobilienrecht: Die Preisentwicklung und die aktuellen Steuern beim Kauf einer Immobilie in Spanien

Der Rückgang der Immobilienpreise als Folge der Finanzkrise in Spanien und die steuerlichen Bedingungen für einen Immobilienerwerb in Spanien.

1. Die Entwicklung der Immobilienpreise:

Die Immobilienblase ist in Spanien bereits vor einigen Jahren geplatzt. Zunächst spiegelte sich das aber nicht in den Preisen für attraktive Immobilien in den Feriengebieten oder in den Metropolen Madrid und Barcelona oder in der Nähe wider. In der Zwischenzeit sind jedoch auch die Preise für die Immobilien, die insbesondere für Ausländer als Feriendomizil oder für die Zeit des Ruhestands in Frage kommen, deutlich gesunken.

Folgende durchschnittliche Preissenkungen konnten laut der veröffentlichten Statistik des zuständigen Ministeriums des spanischen Staates (Quelle: Webseite des Ministerio de Fomento, Stand 4. Quartal 2012) seit dem 4. Quartal 2007, in dem die Immobilienpreise in den meisten Provinzen ihren Höhepunkt erreicht hatten, verzeichnet werden:

• Provinz Alicante (Costa Blanca): - 33,46 %
• Provinz der Balearen (u.a. Mallorca): - 28,03 %
• Provinz Barcelona: - 27,27 %
• Provinz Girona (Costa Brava): - 26,39 %
• Provinz Las Palmas (Gran Canaria): - 35,39 %
• Provinz Madrid: - 34,33 %
• Provinz Malaga (Costa del Sol, Marbella): - 32,47 %
• Provinz Tarragona (Costa Dorada): - 28,38 %

Alleine die Senkungen im Kalenderjahr 2012 betrugen bis zu 14,6% (Provinz Alicante). Ob sich dieser Trend weiter fortsetzen wird, lässt sich an dieser Stelle schwer beurteilen. In jedem Fall sollten Interessenten an einem Immobilienerwerb in Spanien den dortigen Markt sorgfältig beobachten, um den optimalen Zeitpunkt für einen Erwerb nicht zu verpassen.

2. Steuern auf den Kauf einer spanischen Immobilie – die aktuelle Entwicklung:

Den sinkenden Immobilienpreisen stehen die stetig steigenden sonstigen Kosten wie z.B. die entstehenden Steuern, gegenüber. Grundsätzlich entstehen für den Käufer einer Immobilie, je nach Immobilienart, folgende Steuern:

Bei dem Erwerb eines Neubaus direkt von dem Bauträger entsteht zunächst die Umsatzsteuer (Impuesto sobre el valor añadido, kurz IVA). Bei der IVA handelt es sich um eine staatliche Steuer, die seit dem 01.01.2013 im Falle des Neuimmobilienerwerbs von 4% auf 10% gestiegen ist (außer auf den kanarischen Inseln, dort: 7%).

Zusätzlich ist die Steuer auf dokumentierte juristische Vorgänge (Impuesto de actos jurídicos documentados, kurz IAJD) zu entrichten. Die Höhe dieser Steuer bestimmt das autonome Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet und liegt zwischen 01,% und 2% des beurkundeten Kaufpreises.

Bei dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson ist die Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, kurz ITP) zu entrichten. Auch bei dieser Steuer handelt es sich um eine Steuer, deren Höhe von den autonomen Gebieten festgelegt wird und die teilweise in Abhängigkeit des Kaufpreises steht. Die einzelnen Steuersätze liegen, sofern keine Steuererleichterungen in Sonderfällen greifen, derzeit bei folgenden Werten:

• Autonomes Gebiet Andalusien: 8% - 10%
• Autonomes Gebiet Balearen: 7% - 10%
• Autonomes Gebiet Comunidad Valenciana: 8%.
• Autonomes Gebiet Katalonien: 8%
• Autonomes Gebiet Kanarische Inseln: 6,5%
• Autonomes Gebiet Madrid: 7%

Hinsichtlich dieser Steuer sind jedoch in einigen autonomen Gebieten Steuererhöhungen zu erwarten. Denn autonome Gebiete mit einer ITP unter 10% könnten die staatliche Erhöhung der Umsatzsteuer auf 10% für den Erwerb einer neuen Immobilie nutzen, um auch die autonome Grunderwerbssteuer entsprechend zu erhöhen. Das autonome Gebiet der Comunidad Valenciana hat beispielsweise zum 01.01.2013 eine Erhöhung von 7% auf jetzt 8% vorgenommen.

3. Weitere Kosten bei dem Erwerb einer Immobilie in Spanien:

Der Erwerber einer Immobilie in Spanien sollte weiterhin beachten, dass ihn die Kosten der notariellen Erwerbsurkunde, der Eintragung seiner Eigentümerstellung in das Grundbuch und die Kosten für die Abwicklung der Steuerzahlungen bzw. der Eintragung treffen. Auch ist eine anwaltliche Beratung sinnvoll, damit die tatsächliche Eigentümerstellung des Verkäufers und die Lastenfreiheit bzw. der Umfang der Belastungen überprüft werden können. Dies ist insbesondere dann, wenn ein rechtlich bindender privatschriftlicher Vorvertrag vor der notariellen Beurkundung unterzeichnet werden soll, dringend zu raten. Aber auch die Überprüfung der notariellen Urkunde vor ihrer Unterzeichnung ist empfehlenswert.

Alle diese Positionen sind abhängig von dem jeweiligen Kaufpreis und können im Einzelfall überschlägig berechnet werden.

4. Laufende Kosten als Eigentümer:

Zu diesen Kosten zählt zunächst die Grundsteuer (Impuesto sobre bienes inmuebles, kurz IBI), die ähnlich wie in Deutschland das Eigentum einer Immobilie belastet. Auch diesbezüglich hat die spanische Regierung erst im Jahre 2011 Maßnahmen erlassen, die es den Gemeinden erlaubt, in den Jahren 2012 und 2013 einen pauschalen Prozentsatz von 4%, 6% oder 10%, der in Abhängigkeit des Zeitpunktes der letzten Überprüfung des Katasterwertes steht, auf die Grundsteuer aufzuschlagen.

Wird eine Immobilie in einem Gebäude mit mehreren Eigentümern oder in einem Gemeinschaftskomplex (Urbanización) erworben, entstehen zusätzlich laufende Kosten der Eigentümergemeinschaft für den Erhalt oder die Sanierung des Gebäudes bzw. der Gemeinschaftsanlagen.

Auch werden städtische Steuern für Müll- und Abwasserentsorgung auferlegt. Zu bedenken sind daneben noch die Nebenkosten für Strom, Wasser, Elektrizität, Gas und die zu empfehlende Versicherung.

Fazit:

Der Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie in Spanien scheint günstig, auch wenn es realistisch erscheint, dass die Preise noch eine gewisse Zeit weiter sinken könnten.

Die dem entgegenstehenden sukzessiven Steuererhöhungen reduzieren die Gesamtersparnis, fallen jedoch weitaus geringer aus als der zu verzeichnende Preisrückgang. Als Kaufnebenkosten wurden früher meist ca. 7%-10% angegeben, aktuell sollte, je nach Belegenheitsort der Immobilie, mit ca. 10%-13% gerechnet werden.

Die konkreten Kosten für einen Immobilienerwerb in Spanien haben sich durch die verschiedensten Steuererhöhungen und die generelle Kostenerhöhungen durch die Anhebung der allgemeinen Umsatzsteuer auf 21% in der letzten Zeit deutlich verändert. Kurzfristige Steuererhöhungen sind in bestimmten autonomen Gebieten zu erwarten. Daher sollte der Kaufinteressent, der sich über die ihm konkret entstehenden Kosten informiert, die Aktualität der ihm mitgeteilten Informationen sicherstellen.