Immobilie kaufen bzw. verkaufen in Spanien

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Viele deutsche Mitbürger erfüllen sich den Traum einer eigenen Immobilie in Spanien. Damit dieser nicht zu einem Albtraum wird, sollte der interessierte Käufer bzw. Veräußerer einige Besonderheiten berücksichtigen.

Für den Erwerb des Eigentums einer Immobilie in Spanien reichen -im Gegensatz zum deutschen Recht- der Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrags ( contrato privado ) und die Übergabe des Objekts aus. Überwiegend wird jedoch ein notarieller Kaufvertrag ( escritura pública de compraventa ) abgeschlossen. Eine Eintragung in das spanische Eigentumsregister ( registro de la propiedad ), ähnlich dem deutschen Grundbuchamt, hat nur deklaratorische Wirkung und ist somit dafür nicht zwingend notwendig, aus Gründen der Rechtssicherheit allerdings üblich und sinnvoll. Die Eintragung in das Eigentumsregister bietet Schutz für den Fall einer Veräußerung der Immobilie des Verkäufers an einen weiteren Interessenten und gilt als Nachweis über das Immobilieneigentum gegenüber Dritten. Im Falle eines Doppelverkaufes durch den Verkäufer, gilt nach Art. 1473 Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch) derjenige als Eigentümer, welcher als Erster die Eintragung der Immobilie im Eigentumsregister nachweist.

Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages sollte der Interessent einen Grundbuchauszug ( nota simple informativa ) einholen, anhand dessen die Immobilie auf ihren Eigentümer hin überprüft werden kann und Grundstücksdaten sowie Belastungen abgeglichen werden können. Darüber hinaus sollte sich der Käufer vom Verkäufer Belege über die Bezahlung von Wasser-, Strom- und Telefonrechnungen sowie der jährlich anfallenden Grundsteuer (I.B.I.) vorlegen lassen. In einem nächsten Schritt ist der Kaufvertrag sorgfältig auszuarbeiten beziehungsweise zu examinieren. Fehler und Ungenauigkeiten im Vertrag können folgenschwere und kostspielige Schäden mit sich bringen.

Für einen interessierten Käufer besteht die Möglichkeit einen  sogenannten Kaufoptionsvertrag abzuschließen. Dieser Vertragstypus ist gesetzlich zwar nicht explizit geregelt. Er wird in Spanien dennoch häufig verwendet. Der interessierte Käufer hat die Möglichkeit, die Immobilie gegen Zahlung einer Optionsprämie (in der Praxis meist 10% vom Kaufpreis) zu „reservieren“. Entscheidet sich der Optionskäufer für die Immobilie und übt sein Optionsrecht innerhalb einer von den Parteien vereinbarten Frist aus, so wird die Optionsprämie in der Regel mit dem Kaufpreis verrechnet.

Es besteht auch die Möglichkeit diese Kaufoption im Rahmen eines Mietverhältnisses zu vereinbaren. So hat der interessierte Käufer die Möglichkeit zu prüfen, ob die Immobile tatsächlich seinen Bedürfnissen entspricht und hat eine gewisse Sicherheit, dass die Immobilie nicht an einen Dritten verkauft wird. Oft wird in solchen Verträgen neben der Zahlung der Optionsprämie vereinbart, dass die bis zur Ausübung der Kaufoption entrichtete Miete anteilig mit dem Kaufpreis verrechnet wird.

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist außerdem mit der Zahlung diverser Steuern verbunden. Diese sind noch vor der Eintragung der Immobilie im Grundbuch zu entrichten. Beispielhaft genannt sei hier die Grunderwerbsteuer ( Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), welche bei einem Privatkauf anfällt und in den meisten Orten 6% des beurkundeten Kaufpreises beträgt, auf Mallorca allerdings 7%.