Garten voller Bambuswurzeln - Schadensersatz gegen Verkäufer?

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Verkäufer muss Beseitigung übernehmen wenn Mangel nicht erkennbar gewesen ist

Dass Gefahren auch im Erdreich lauern können, ist allgemein bekannt. Dass Bambuswurzeln zu einem echten Problem werden können, schon weniger.

Ein interessanter Fall spielte sich vor dem OLG Düsseldorf ab.

Hausgrundstück mit Bambuswurzeln durchsetzt

Verkauft wurde ein Hausgrundstück. Der Käufer verlangte nun Schadensersatz für die fachgerechte Beseitigung von Bambuswurzeln im hohen vierstelligen EUR-Bereich. Die Bambuswurzeln haben sich im gesamten Garten verbreitet. Im notariellen Kaufvertrag wurde – soweit rechtlich üblich – ein Haftungsausschluss für Mängel vereinbart. Folge des Haftungsausschlusses ist, dass Gewährleistungsansprüche des Käufers nicht bestehen. Allerdings greift ein solcher Ausschluss dann nicht, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde, siehe § 444 BGB. Das OLG Düsseldorf hatte sich damit mit zwei Fragen zu beschäftigen:

1. Sind Bambuswurzeln ein Mangel des Grundstücks?
2. Lag ein arglistiges Verschweigen vor?

Wurzeldurchsetzter Garten ist ein Mangel

Das Vorliegen eines Mangels wurde sehr schnell vom Gericht bejaht. Das gesamte Grundstück war vollständig mit Bambuswurzeln und Bambustrieben durchwuchert. Das Wurzelwerk hatte nicht nur den gesamten Garten überzogen, sondern auch bereits den Bestand des Hauses angegriffen. Das Gericht stellte fest, dass dieser Zustand keiner zu erwartenden und üblichen Beschaffenheit eines Grundstücks entspricht. Es folgt hieraus eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, da nicht nur sonstige Pflanzen des Gartens gefährdet sind, sondern auch das Haus und die Terrasse. Insbesondere könnten die Wurzeln in die Isolierung des Hauses eindringen.

Arglistige Täuschung

Schwierig war die zweite Frage – das Vorliegen einer arglistigen Täuschung. Beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenlegung

1. verborgener Mängel oder
2. von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen und diese Umstände, für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind

Andererseits besteht keine Aufklärungspflicht bei Mängeln, die bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind.

Das Gericht bejahte zunächst, das Vorliegen bedeutsamer Umstände, da die Beseitigung der Wurzeln kosten- und zeitaufwändig ist und bei Nichthandeln mittel- bis langfristig eine Beschädigung des Hauses droht.

Interessant war jedoch die Frage, ob dieser Mangel nicht erkennbar war. Bei einem solchen „Befall" liegt es eigentlich nahe, dass die Bambustriebe sichtbar waren. Da hier die Besichtigungen jedoch im Winter stattfanden, ging das Gericht nicht von einer Erkennbarkeit aus.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.04.2014 - I-21 U 82/13