Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen – ein aktueller Praxisüberblick

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Immer noch begehen zahlreiche Makler Fehler im Hinblick auf das Widerrufsrecht eines Interessenten und gefährden so ihren Provisionsanspruch

Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen rückte in den letzten Jahren zunehmend in das Bewusstsein der Menschen. Einzelne Gerichte diskutierten das Bestehen eines Widerrufsrechts kontrovers, da die (deutsche) Gesetzgebung nicht eindeutig war. Ob sich seither etwas gebessert hat, erläutert uns Herr Rechtsanwalt Johannes Kromer, der regelmäßig Makler, aber auch deren Kunden berät.

Seit 13. Juni 2014 haben Kunden von Maklern ein Widerrufsrecht

123recht.de: Herr Kromer, das Widerrufsrecht für Maklerverträge war lange Zeit höchst umstritten. Sie selbst wiesen in einem Ratgeberartikel Kostenfreier Widerruf von Immobilienmaklerverträgen – sogar nachträglich? bereits Ende 2013 darauf hin, dass durch Versäumnisse von Maklern Kunden einen Maklervertrag noch nachträglich widerrufen und die Provision zurückfordern könnten. Was hat sich seither getan?

Rechtsanwalt Kromer: Ein wesentlicher Meilenstein war eine gesetzliche Änderung des Widerrufsrechts mit Wirkung zum 13. Juni 2014. Seither steht unmissverständlich fest, dass ein Maklerkunde ein Widerrufsrecht haben kann. Das gilt natürlich nicht für jeden Vertrag, sondern für Verträge, die über so genannte Fernkommunikationsmittel im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems zustande kamen. Das ist regelmäßig der Fall, da der Makler eine Immobilie auf seiner Homepage oder einer Plattform vorstellt und der Kunde durch eine Kontaktanfrage weitere Informationen anfordert und damit Maklerleistungen in Anspruch nimmt. Wenig praktische Relevanz hat demgegenüber das sogenannte Haustürgeschäft. Auch hier kann ein Widerrufsrecht bestehen.

Makler müssen ihre Kunden über das bestehende Widerrufsrecht belehren

123recht.de: Muss ich als Kunde über dieses Widerrufsrecht belehrt werden?

Rechtsanwalt Kromer: Ganz eindeutig: Ja. Es besteht eine Rechtspflicht, den Kunden ordnungsgemäß über das bestehende Widerrufsrecht zu belehren. Und hier beginnen in der Praxis leider schon die Probleme. Da zahlreiche Makler zunächst eher zurückhaltend mit dieser Pflicht umgingen, teils aus Unwissen – teils absichtlich, „so etwas hat es ja noch nie gegeben“ - gab es relativ schnell einschlägige Abmahnungen. In der Zwischenzeit ist die Widerrufsbelehrung jedoch durchaus als Standard anzusehen.

Allerdings sollte diese Belehrung auch richtig sein. Das Gesetz sieht hier sehr klare Vorgaben vor. Viele Belehrungen sind schlichtweg ungenügend.

"Folge des Widerrufes ist, dass praktisch der Maklervertrag entfällt"

123recht.de: Was bedeutet der Widerruf in der Praxis?

Rechtsanwalt Kromer: Sie haben während der Widerrufsfrist die Möglichkeit, den Maklervertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt mit Vertragsschluss. Die Widerrufsfrist beginnt allerdings nicht zu laufen, wenn keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung vorliegt. Bei Fehlen einer solchen ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung ist der Maklervertrag noch bis zu einem Jahr nach Vertragsschluss widerrufbar. Selbst nach Ablauf eines Jahres könnte sich das Aufsuchen eines versierten Anwalts noch lohnen. Es mag zwar die Widerrufsfrist abgelaufen sein, allerdings hat der Makler selbst die gesetzliche Verpflichtung zur Widerrufsbelehrung verletzt und sich somit unter Umständen schadensersatzpflichtig gemacht.

Folge des Widerrufes ist, dass praktisch der Maklervertrag entfällt. Ein Provisionsanspruch des Maklers erlischt, eine bereits bezahlte Provision kann zurückgefordert werden.

123recht.de: Gilt das auch, wenn ich den Miet- oder Kaufvertrag bereits abgeschlossen habe?

Rechtsanwalt Kromer: Selbstverständlich. Es handelt sich hier rechtlich um zwei ganz unterschiedliche Verhältnisse. Der Maklervertrag hat typischerweise die Vermittlung eines bestimmten Objektes zum Gegenstand. Dieser Vertrag ist völlig unabhängig zu dem vermittelten Miet- oder Kaufvertrag.

Die Leistungserbringung des Maklers ist für den Widerruf zunächst egal

123recht.de: Aber kann ich wirklich noch widerrufen, wenn der Makler seine Leistungen bereits erbracht hat?

Rechtsanwalt Kromer: Genau dies ist der gefährliche Punkt für Makler. Der Makler hat seine rechtlichen Leistungspflichten in aller Regel bereits dann erfüllt, wenn er dem Interessenten dem Verkäufer oder Vermieter vorstellt, bzw. den Kontakt herstellt. Dabei kann sogar die Angabe der genauen Objektadresse bereits ausreichen.

Mit anderen Worten: Der Makler hat, auch wenn er üblicherweise danach noch im Rahmen von Besichtigungen und sonstigen Serviceleistungen tätig wird, seine rechtliche Leistungspflicht häufig bereits mit der Übersendung des ausführlichen Maklerexposés erbracht.

Da der typische Makler für die Übersendung dieses Exposés keine 14 Tage benötigt, hat er also während der Widerrufsfrist seine Leistungen bereits erbracht.

Dem Gesetz ist das zunächst egal. Ähnlich ist der Fall ja zum Beispiel auch beim Online-Shopping. Aber der Makler kann sich natürlich schützen.

Makler können das Widerrufsrecht in Absprache mit dem Kunden erlöschen lassen

123recht.de: Auf welche Weise kann der Makler sich seinen Provisionsanspruch sichern?

Rechtsanwalt Kromer: Hier kommt § 356 Abs. 4 BGB ins Spiel. Das Widerrufsrecht erlischt, wenn

1. der Makler seine Leistung erbracht hat
2. dies auf Veranlassung des Kunden geschah
3. und der Kunde dieser Rechtsfolge zugestimmt hat

Der Makler muss dies nachweisen können. Unzulässig ist es, eine solche Zustimmungsfiktion in den AGBs zu verstecken. Auf Nummer sicher geht nur der Makler, der sich ausdrücklich vom Kunden bestätigen lässt, dass er bereits mit der Leistung beginnen soll.

123recht.de: Welche Rolle spielen Maklerklauseln in notariellen Kaufverträgen in diesem Bereich?

Rechtsanwalt Kromer: Sie spielen eine sehr vielfältige Rolle. Hier muss man sehr genau hinschauen, manche Klauseln können das Widerrufsrecht zum Erlöschen bringen, viele jedoch nicht. Es hat sich hier noch keine einheitliche Rechtspraxis der Notare bezüglich der Formulierung solcher Klauseln herausgebildet.

Dies geht sogar so weit, dass die Notarkammer Bayern Ende letzten Jahres Ihren Mitgliedern (den Notaren) riet, aufgrund „ungeklärter Rechtsfragen“ keine Maklerklauseln mehr aufzunehmen.

Kunden sollten sich anwaltliche Hilfe für eine Widerruf holen

123recht.de: Wie gehe ich nun vor, wenn ich denke, dass mir ein Widerrufsrecht zusteht?

Rechtsanwalt Kromer: Der einfachste und bequemste Weg ist natürlich der Gang zum Rechtsanwalt. Dies macht vor allem Sinn, wenn Sie sich selbst unsicher über das Bestehen des Widerrufsrechts sind. Ein spezialisierter Anwalt, kann Ihnen diese Frage relativ schnell beantworten.

Selbstverständlich können Sie auch selbst den Widerruf erklären und die ggf. bereits gezahlte Provision zurückfordern. Dies sollten Sie unter Setzung einer angemessenen Frist tun, da sich der Makler nach Ablauf dieser Frist in Verzug befindet. Nach Verzugseintritt hat er damit auch Zinsen sowie Ihre Rechtsanwaltskosten zu erstatten, wenn tatsächlich ein wirksamer Widerruf vorliegt.

123recht.de: Vielen Dank für diesen interessanten Einblick. Erlauben Sie uns noch eine Frage. Sie erwähnten, sowohl Makler als auch deren Kunden zu vertreten. Stößt dies nicht gegenseitig auf Vorbehalte?

Rechtsanwalt Kromer: Im Gegenteil. Zahlreiche Makler beschweren sich – völlig zurecht – über unseriöse Vorgehen einzelner Wettbewerber. Gerade dieses Thema ist hier ein sehr gutes Beispiel: Der Makler, der frühzeitig auf die klaren gesetzlichen Regelungen reagierte, hat regelmäßig Unverständnis von seinen Kunden geerntet. Diese waren häufig erbost, dass Sie nun vor Exposé-Zusendung „irgendetwas“ bestätigen sollen, während Sie das bei der Konkurrenz nicht müssten. Und selbstverständlich steht ja auch vor jeder Mandatsannahme eine Konfliktprüfung an, so dass sich Interessenskonflikte völlig selbstverständlich ausschließen lassen.