Das Wegerecht unter Nachbarn

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Wie man Streit mit dem Nachbarn über Grundstückszufahrten vermeiden kann

"Hilfe, ich komme nicht auf mein Grundstück." Um dieses Problem unter Nachbarn zu lösen, gibt es das so genannte Wegerecht. Wegerechte bedeuten seit je her jedoch auch ein hohes Konfliktpotential. Grund genug, einmal die üblichen Streitpunkte unter die Lupe zu nehmen.

123recht.de: Herr Möller-Meinecke, was ist ein Wegerecht?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Es bezeichnet das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchgangs bzw. der Durchfahrt zu nutzen. Ein Sonderfall des Wegerechtes ist die im Gesetz (§ 917 BGB) begründete Eigentumsbeschränkung in Form eines Notwegerechts. Ein solches Recht kann der Eigentümer von dem Nachbarn bis zur Herstellung der erforderlichen Verbindung verlangen, wenn seinem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt.

123recht.de: Wie wird ein Wegerecht begründet?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Das Wegerecht kann entweder durch einen Vertrag, im Sonderfall des Notweges durch ein Verlangen unter Hinweis auf die gesetzliche Vorschrift des §§ 917 BGB, durch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) oder durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in Form einer so bezeichneten „Baulast" (z.B. § 75 Hessische Bauordnung) begründet werden.

Wegrechte als Grunddienstbarkeit erlöschen nicht bei Verkauf des Grundstücks

123recht.de: Erlischt ein Wegerecht, wenn der Grundstückseigentümer wechselt?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Bei der Antwort ist zu differenzieren. Wurde das Wegerecht nur durch einen Vertrag begründet, erlischt es durch den Verkauf des Grundeigentums, weil der Vertrag nur die Vertragsschließenden bindet und mit deren Wechsel die Bindung entfällt. Wird das Wegerecht dagegen durch Bestellung einer Grunddienstbarkeit begründet, entsteht dadurch ein dingliches Recht, das auf dem Grundstück lastet und damit von der Person des Grundstückseigentümers unabhängig ist. Ein Wechsel des Grundstückseigentümers berührt daher ein durch eine Grunddienstbarkeit bestelltes Wegerecht nicht. Auch das öffentlich-rechtlich begründete Wegerecht in Form einer Baulast bleibt beim Wechsel der Grundstückseigentümer bestehen und verpflichtet auch die Nachfolger im Grundstücksrecht. Auch der Anspruch auf einen Notweg entfällt nicht durch einen Wechsel in der Person des Grundstückseigentümers.

123recht.de: Machen wir es mal praktisch: Der Zugang zum eigenen Grundstück über den Weg des Nachbarn wurde per Vertrag zugesichert, aber nicht im Grundbuch eingetragen. Der Nachbar verkauft dann sein Grundstück - kann der neue Eigentümer das Wegerecht verweigern?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Der neue Eigentümer ist durch den Vertrag seines Rechtsvorgängers nicht gebunden; er darf die Ausübung des Rechts verweigern, wenn es sich nicht um einen Notweg handelt. Denn hier wirkt die Vereinbarung nur zwischen den vertragsschließenden Grundstückseigentümern; wechselt der das Wegerecht duldende Eigentümer durch Grundstücksverkauf, tritt sein Rechtsnachfolger in den Vertrag nicht ein.

Grundstücksverkauf an nahe Verwandte kann gegen Treu und Glauben verstoßen

123recht.de: Was ist, wenn der Käufer die Frau des ehemaligen Eigentümers ist und damit die vertragliche Vereinbarung kennen muss? Darf sich der neue Käufer dann auch auf das Grundbuch berufen?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Auch hier gilt erst einmal die oben entwickelte Regel, dass die neue Eigentümerin, hier die Ehefrau des ehemaligen Eigentümers, an die vertraglichen Vereinbarung ihres Rechtsvorgängers nicht gebunden ist. Nun kennt das Recht von jeder Regel eine Ausnahme, und so ist auch hier zu prüfen, ob ein solcher Grundstücksverkauf nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, weil er möglicherweise nur mit dem Zweck abgeschlossen wird, das Wegerecht zu beenden.

Bei mehr als drei Jahrzehnten bestehenden Wegerechten kann dies zu einem örtlich geltenden Gewohnheitsrecht werden

123recht.de: Nach dem Verkauf hat auch der neue Eigentümer die Zufahrt über sein Grundstück mündlich erlaubt. Nach 4 Jahren aber kommt es zum Nachbarschaftsstreit und der neue Eigentümer untersagt die weitere Nutzung seines Geländes. Gibt es beim Wegerecht so etwas wie Gewohnheitsrecht?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: In der Regel ergibt sich ein Wegerecht nicht direkt als Gewohnheitsrecht, aber dazu existieren in der Rechtsprechung auch Ausnahmen. Es ist sowohl im privaten als auch im öffentlichen Wegerecht anerkannt, dass Überwegrechte auch historisch, mithin durch Gewohnheitsrecht, begründet sein können. Ein Gewohnheitsrecht ist dann anzunehmen, wenn innerhalb eines autonomen Verbandes, nämlich innerhalb eines engeren Kreises von Betroffenen, eine lang dauernde, gleichmäßige, tatsächliche Übung besteht, die von der Überzeugung getragen wird, zu dem Verhalten rechtlich verpflichtet zu sein (vgl. OLG Stuttgart Urt. vom 30.09.2014 12 U 81/14 Juris; Schleswig-Holsteinisches OLG, MDR 2007, 457 Rn. 25 m.w.N.).

Wird ein bestimmter Weg über ein Privatgrundstück seit langer Zeit als Zuweg zwischen der öffentlichen Straße und einem Hinterliegergrundstück benutzt, kann das zur Bildung eines örtlich geltenden Gewohnheitsrechts führen, das objektives Recht darstellt und an das die Anwohner gebunden sind. Ein Zeitraum von vier Jahren stellt keinen langen Zeitraum dar, weshalb im geschilderten Fall die Kündigung des mündlichen Vertrages wohl zulässig sein wird.

123recht.de: Welcher Zeitraum wäre lang genug? Wie kann so etwas nachgewiesen werden?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Wird ein Weg über ein Privatgrundstück seit langer Zeit als Zuwegung zwischen der öffentlichen Straße und einem Hinterliegergrundstück benutzt, kann das zur Bildung eines örtlich geltenden Gewohnheitsrechts führen. Das Schleswig–Holsteinische Oberlandesgericht hat das in einem im Urteil vom 24. Oktober 2006 (Az. 3 U 41/06) entschiedenen Fall bei einem Zeitraum von mehr als drei Jahrzehnten bejaht. Der Nachweis ist mit allen im Zivilprozess zulässigen Beweismitteln, insbesondere durch die Vernehmung von Zeugen möglich.

Wird das Wegerecht nur durch Gewohnheitsrecht und nicht durch die Forderung nach einem Notweg begründet, besteht nach dem zitierten Urteil kein Anspruch auf eine Notwegerente (§ 917 Abs. 2 BGB).

Anspruch auf Notwegerecht über das Nachbargrundstück

123recht.de: Sie erwähnten schon mehrmals den Notweg. Wenn Gewohnheitsrecht nicht greift, gibt es also andere Möglichkeiten, Zugang zum eigenen Grundstück zu bekommen?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Das Notwegerecht ist zusammenfassend ein Recht, einen unbedingt notwendigen Weg zulasten eines Nachbargrundstücks eingeräumt zu erhalten, weil eine andere Verbindung des eigenen Grundstücks an das öffentliche Wegenetz nicht möglich oder wirtschaftlich nicht tragbar ist. Geregelt ist das Notwegerecht im Nachbarrecht als Teil des Sachenrechts (§ 917 BGB).

Dazu im Detail: Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg, so kann der Eigentümer von seinem Nachbarn fordern, dass dieser die Benutzung des dazwischenliegenden Grundstücks duldet (§ 917 BGB).

Im Gegenzug zu dieser rechtlichen Duldungspflicht steht dem durch den Notweg belasteten Grundstückseigentümer eine Entschädigung in Form einer Geldrente zu. Die Details entsprechen den rechtlichen Bestimmungen über die Rente bei Errichtung eines Überbaus über dem Nachbargrundstück.

Das Notwegerecht endet, wenn die Verbindung zu einem öffentlichen Weg, etwa durch einen Neubau, hergestellt wird oder hergestellt werden kann.

Hebt der das Notwegerecht beanspruchende Grundstückseigentümer aber eine bisher bestehende Verbindung seines Grundstücks mit dem öffentlichen Weg durch eine willkürliche Handlung auf - etwa durch Bebauung des bisherigen Weges, die Teilung seines Grundstücks in mehrere Flurstücke ohne ausreichend gesicherte Zuwegung - muss der Nachbar keinen Notweg erdulden (§ 918 Abs. 1 BGB).

Wird ein Grundstück geteilt und ein Teil veräußert und deswegen vom öffentlichen Weg abgeschnitten, so hat der Eigentümer der bisherigen Wegeverbindung den Notweg zu dulden (§ 918 Abs. 2 BGB).

Anforderungen an ein Notwegerecht sind sehr streng

123recht.de: Was für Anforderungen werden beim Notwegerecht an alternative Möglichkeiten gestellt, auf das Grundstück zu kommen?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Der Maßstab für die Notwendigkeit zur Nutzung eines fremden Grundstückes ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sehr streng. Die Notwendigkeit ist nicht gegeben, wenn ein anderer ausreichender, wenn auch unbequemerer oder teurerer Zugang etwa über das eigene Grundstück möglich ist.

Eine solche Möglichkeit besteht selbst dann, wenn der im Zugang abgeschnittene Grundstückseigentümer einen rechtlichen Anspruch auf ein dingliches oder schuldrechtliches Wegerecht hat, dieses aber aus welchen Gründen auch immer nicht nutzt. Auch allein eine geringere Zeitverzögerung für Rettungskraftfahrzeuge reicht als Rechtfertigung für die Notwendigkeit eines Wegerechts ebenfalls nicht aus. Andererseits muss der abgeschnittene Grundstückseigentümer solche im Verhältnis zum Gesamtertrag seines Grundstücks unzumutbare Kosten zur Schaffung eines fehlenden bzw. zur Benutzung eines vorhandenen Zugangs nicht aufwenden.

Die Notwendigkeit zur Nutzung eines fremden Grundstücks wird nur bei einem kurzzeitigen außergewöhnlichen Bedürfnis wie z.B. zur Behebung der Folgen eines Brandes nicht begründet.

123recht.de: Muss ein Zugang mit dem Auto gewährleistet sein?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Sowohl die Art als auch das Ausmaß des Wegerechts müssen notwendig sein. Bei einem Wohngrundstück ist die Zufahrt für Kraftfahrzeuge zum Grundstück als Teil der Erreichbarkeit nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes notwendig, während die Zufahrt auf ein Grundstück, um dort ein Kraftfahrzeug im Freien oder in einer Garage abstellen zu können, nicht als notwendig betrachtet wird, wenn in der Nähe auf der Straße Parkmöglichkeiten bestehen. Das gilt selbst für Grundstücke, die durch einen Rechtsanwalt oder einen Arzt mit jeweils erheblichem Publikumsverkehr genutzt werden. Die Zufahrt auf ein Gewerbegrundstück ist in der Regel aber notwendig, wenn dort ein Be- oder Entladen zur Grundstücksnutzung erforderlich ist.

Grundstücksbesitzern steht kein Wegerecht bei der Möglichkeit einer anderweitigen Zufahrt zu

123recht.de: Angenommen, es gibt eine alternative eingetragene Zufahrt, die aber weder ausgebaut noch genehmigt ist. Muss man diesen Weg trotzdem nutzen? Was, wenn notwendige Lieferungen über diesen Weg nicht zugestellt werden können?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Der abgeschnittene Grundstückseigentümer ist nach der Rechtsprechung verpflichtet, das eingetragene Zufahrtsrecht durch Ausbau der Wegeverbindung oder durch Betreiben eines eventuell notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungsantrages durchzusetzen. Ein Wegerecht steht ihm bei der Möglichkeit einer solchen anderweitigen Zufahrt nicht zu.

Die angesprochene Entlademöglichkeit zielt zur ordnungsgemäßen Grundstücksnutzung sowohl bei einem Privatgrundstück wie auch bei einem Geschäftsgrundstück. Die Zustellung etwa von Paketen, die auch von Personen getragen werden können, rechtfertigt aber nicht die Einräumung eines Wegerechts in Form einer Zufahrt etwa für Paketdienste.

123recht.de: Gibt es beim Wegerecht Unterschiede bei der privaten und gewerblichen Nutzung eines Grundstücks?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Die Art und das Ausmaß der ordnungsgemäßen Benutzung des verbindungslosen Grundstücks müssen notwendig sein. Dabei können sich erhebliche Unterschiede zwischen einer privaten und einer gewerblichen Nutzung eines Grundstücks ergeben. Abzustellen ist jeweils auf die individuelle Grundstücksnutzung und ihre Gewährleistung auch durch eine Wegeanwendung.

123recht.de: Wer darf ein Wegerecht grundsätzlich nutzen? Darf der Eigentümer z.B. bestimmtem Besuch die Nutzung untersagen?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Der Kreis der Nutzungsberechtigten ergibt sich aus der jeweiligen Rechtsgrundlage, also aus entweder dem Vertrag, der Baulast oder der Grunddienstbarkeit. Handelt es sich um einen Notweg, ist Begünstigter der Eigentümer des notleidenden Grundstücks. Dem Eigentümer steht nach der Rechtsprechung schon des Reichsgerichts (RGZ 79, 116, 119) ein Notwegerecht auch dann zu, wenn er die Benutzung Dritten überlässt. Den Mietern und Pächtern eines Grundstücks steht kein eigenes Notwegerecht zu, diese können aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein dem Eigentümer zustehendes Notwegerecht ausüben (BGH NJW 1963, 1917).

Notwegeberechtigt ist der oder die Eigentümer(in) des verbindungslosen Grundstücks und der Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts wie etwa eines Erbbaurechts. Nur zur Verfügung über ein Grundstück Berechtigte wie etwa der Insolvenzverwalter, der Zwangsverwalter oder Testamentsvollstrecker, dürfen das Notwegerecht des Berechtigten gerichtlich und außergerichtlich geltend machen.

Grunddienstbarkeiten können bei längerer Nichtnutzung ablaufen

123recht.de: Kann man ein einmal eingeräumtes Wegerecht kündigen oder kann es ablaufen?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Bei unentgeltlicher vertraglicher Gestattung eines Wegerechts folgt aus dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung in § 604 Absatz 3 BGB eine jederzeitige Kündigungsmöglichkeit.

Ist das Wegerecht dagegen durch eine Grunddienstbarkeit begründet, schließt dies ebenso wie bei der Begründung auf dem Weg der Baulast eine Kündigung aus.

Aber auch ein durch eine Grunddienstbarkeit begründetes Notwegerecht kann, so jüngst das Landgericht Darmstadt im Urteil vom 15. Februar 2012, erlöschen, wenn etwa nachträglich geschaffene und geduldete Hindernisse dessen Nutzung ausschließen. Ein solches Hindernis für ein Fahrrecht auf ein Grundstück stellt etwa die Errichtung eines Rankgerüstes dar, das das Befahren verhindert und dessen Beseitigung durch Verjährung nicht mehr eingefordert werden kann. Diese Verjährung tritt etwa bei dem angesprochenen Rankgerüst innerhalb von nur drei Jahren ein (§§ 1028 S. 1,100 95,199 BGB).

Ein Ablauf eines Wegerechts, selbst wenn es auf dem Weg der Grunddienstbarkeit begründet ist, ist dadurch möglich, dass es über einen längeren Zeitraum nicht mehr ausgeübt wird.

123recht.de: Welche Pflichten habe ich als Grundstückseigentümer und Wegerechtsinhaber bei einem mir eingeräumten Wegerecht?

Rechtsanwalt Möller-Meinecke: Allgemein bei allen Schuldverhältnissen ist der Inhaber des Wegerechts verpflichtet, mit dem fremden Rechten am Grundstück schonend umzugehen und jede vermeidbare Schädigung zu unterlassen. Im Sonderfall des Notweges ist der Inhaber des Wegerechts darüber hinaus zur Entrichtung einer Geldrente verpflichtet.

123recht.de: Vielen Dank für das Interview.