Umfang der Leistung bei Vereinbarung eines Schlüsselfertigbaus?

Rechtslage zuletzt geprüft am: 17.4.2023 | Ratgeber - Baurecht, Architektenrecht Mehr zum Thema: Baurecht, Architektenrecht, Schlüsselfertigbau, Bauträger, Verbrauchsmengenerfassung, Komplettheitsklausel

Der Einbau von Verbrauchsmengen-Erfassungsgeräten gehört zum vereinbarten Leistungsumfang eines Schlüsselfertig-Bauvertrags.

Bauträgervertrag

Wird in der zu einem Bauträgervertrag gehörenden funktionalen Leistungsbeschreibung vorgesehen, dass in jeder von mehren zu errichtenden Wohnungen die Heiz- und Warmwasserkostenerfassung  über entsprechende Wärmezähler erfolgen soll, so gehört der Einbau der Verbrauchsmengenerfassungsgeräte zum vertraglich geschuldeten Leistungsumfang.

Funktionale Leistungsbeschreibung

In dem zugrunde liegenden Fall stritten die Parteien (ein Generalunternehmer, GU) und der Bauherr (Auftraggeber, AG) darüber, ob der Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten (Kaltwasserzähler, Warmwasserzähler und Wärmezähler) von dem vertraglich vereinbarten Leistungsumfang entsprechend der funktionalen  Leistungsbeschreibung  mit umfasst ist.

Leistungsbeschreibung definiert Vertragsinhalt

Das OLG Schleswig entschied durch Urteil vom 21.12.2011, Az. 9 U 16/05, dahingehend, dass der Einbau der  Verbrauchszähler  zum vereinbarten Leistungsumfang des Schlüsselfertig-Bauvertrages gehörte. Dementsprechend durfte der Bauherr die für den Einbau vertraglich zur Zahlung vorgesehenen Kosten von der Schlussrechnung in Abzug bringen. Da die funktionale Leistungsbeschreibung den Einbau entsprechender Zähler vorsah, waren diese auch im Rahmen des Schlüsselfertigbauvertrages geschuldet.

Zur mängelfreien Errichtung ist Komplettheit geschuldet

Zum Umfang des Schlüsselfertig-Bauvertrages gehören alle Arbeiten die für die einwandfreie Funktionstauglichkeit und die Bezugsfähigkeit der zu errichtenden Wohnungen erforderlich sind. Geschuldet wird also die mängelfreie  Nutzungsmöglichkeit. Zu dieser gehört mindestens die fehlerfreie Herstellung sämtlicher in der Leistungsbeschreibung aufgeführter Arbeiten, also vorliegend auch der Einbau der vertraglich vorgesehenen Verbrauchsmengenerfassungsgeräte .

Komplettheit bedeutet auch Zählereinbau

Schon in seinem Urteil vom 13.03.2008, Az. VII ZR 194/06 betonte der BGH zu so genannten Komplettheitsklauseln  den funktionalen Charakter einer Ausschreibung. Der Bundesgerichtshof erkannte, dass der im Rahmen einer solchen Klausel geschuldete Leistungsumfang im jeweiligen Einzelfall auszulegen ist. Im Rahmen einer solchen Ausschreibung kam das in vorliegendem Fall zur Entscheidung angerufene Gericht zu dem Ergebnis, dass auch der jeweilige Zählereinbau geschuldet war.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Richtigerweise greift es zu kurz, nur den Einbau der zur Verbrauchserfassung notwendigen Geräte (Wasserzähler, Wärmezähler etc.) zum Umfang der geschuldeten Leistung zu zählen. Dem vertraglich geschuldeten Leistungsumfang  wird zunächst nur dann vollumfänglich entsprochen, wenn die geschuldeten Geräte eingebaut wurden. Erforderlich ist zudem auch eine Ausführung im Rahmen der geltenden DIN-Normen und der  anerkannten Regeln der Technik. Auch weil sich deren Inhalt stets verändert und je nach Gewerk variiert ist die konkrete Bestimmung des Leistungsumfangs nach den Besonderheiten des  Einzelfalls  vorzunehmen.