Die Neuregelung der Abnahme im Bauvertragsrecht

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Abnahmefiktion und Zustandsfeststellung für Bauverträge ab 2018

Die bauvertragliche Abnahme wird sich mit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 in einigen wesentlichen Punkten ändern, die man frühzeitig im Blick haben sollte. Derzeit ist es oft noch recht einfach für Bauherren, die Abnahme hinauszuzögern und aufgrund von (ggf. auch nicht konkret benannten) wesentlichen Mängeln zu verweigern. Die hiermit zusammenhängenden, oft langwierigen Streitigkeiten sind für den Bauunternehmer deshalb kritisch, weil er (mit Ausnahme von Abschlagszahlungen) dann mitunter lange auf seine Vergütung, die an die Abnahme gekoppelt ist, warten muss.

Anders als bisher (§ 640 Abs. 1 Satz 3 BGB, aktuelle Fassung) muss der Bauherr zukünftig innerhalb einer ihm vom Bauunternehmer gesetzten Abnahmefrist mindestens einen Mangel explizit rügen (§ 640 Abs. 2 BGB, neue Fassung). Geregelt ist hier die sog. fiktive Abnahme, d.h. im Falle eines entsprechenden Versäumnisses auf Seiten des Bauherrn gilt das zu errichtende Werk nach zukünftiger Rechtslage auch dann als abgenommen, wenn ein wesentlicher Mangel besteht. Aus Sicht des Bauherrn kommt es somit also zu einer Schlechterstellung im Vergleich zur aktuell noch geltenden Rechtslage, da er zwingend aktiv werden muss, wenn er die für ihn negativen Rechtsfolgen vermeiden will.

Ist der Bauherr ein Verbraucher, so gelten die strengen Regelungen der Abnahmefiktion nur dann, wenn der Bauunternehmer den Bauherrn ausdrücklich und in Textform auf die Rechtsfolgen der nicht erfolgten bzw. ohne Angabe von Mängeln abgelehnten Abnahme hingewiesen hat.

Zustandsfeststellung auch ohne Bauherrn

Verweigert der Bauherr in einem solchen Falle die Abnahme, kann der Bauunternehmer nach der Reform eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen, der sich der Bauherr nicht entziehen kann (§ 650 g BGB, neue Fassung). Erscheint der Bauherr nicht zum Termin, so soll der Bauunternehmer die Zustandsfeststellung auch alleine durchführen können, sofern er dem Bauherrn das Ergebnis nachträglich als Abschrift zur Verfügung stellt. Falls bei der Zustandsfeststellung kein offensichtlicher Mangel dokumentiert wird, gilt im Zweifelsfalle die Vermutung, dass der Mangel erst nachträglich (also nach der Zustandsfeststellung) entstanden ist.

Die neue Regelung des § 650 g Abs. 3 BGB beinhaltet somit eine Beweislastumkehr zugunsten des Bauunternehmers. Diese gilt nur dann nicht, wenn der Mangel nach seiner Art gar nicht vom Bauherrn verursacht worden sein kann (Beispiel: Materialfehler). 

Unter der neuen Rechtslage, also für Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden, ist es aus Sicht des Bauherrn daher dringend ratsam, insbesondere der Zustandsfeststellung die notwendige Aufmerksamkeit zu widmen und derartige Termine in jedem Falle unter Einbindung von verlässlichen Experten wahrzunehmen.