Bau- und Architektenrecht - Worum es geht

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Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht, privates Baurecht und Architektenrecht – die häufigsten Probleme zwischen Bauherr, Nachbar und Bauunternehmen

Baurecht

Üblicherweise wird das Baurecht unterteilt in privates Baurecht und öffentliches Baurecht. Ersteres bezeichnet das Grundeigentum und das Nachbarrecht. Hier geht es z.B. um Verträge, die etwa zur Vorbereitung und Durchführung eines Bauvorhabens wie eines Hausbaus geschlossen werden, sowie die Nachbarrechtsgesetze der einzelnen Bundesländer.

Das öffentliche Baurecht regelt jene Teile des öffentlichen Rechts, die (auch) Bauvorhaben betreffen. Innerhalb des öffentlichen Baurechts wird nochmals unterschieden zwischen dem Bauplanungsrecht - den Normen, die die Bebaubarkeit von Grundstücken regeln – und dem Bauordnungsrecht – den Normen, die nähere Vorschriften für einzelne Bauvorhaben regeln, wie z. B. Sicherheits- und Gestaltungsvorschriften.

Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht umfasst die Gesamtheit der Rechtsvorschriften, die die Zulässigkeit und die Grenzen, die Ordnung und die Förderung der baulichen Nutzung des Bodens betreffen.

Das öffentliche Baurecht teilt sich in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Während das Bauplanungsrecht Bundessache ist, liegt das Bauordnungsrecht in der Hand der Länder. Der Vollzug des öffentlichen Baurechts erfolgt durch die jeweiligen ortsansässigen Bauaufsichtsbehörden.


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  1. Bauplanungsrecht

    Das öffentlich-rechtliche Planungsrecht findet sich im Wesentlichen im Baugesetzbuch (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Planzeichenverordnung (PlanZVO). Die Rechte aus dem Grundeigentum werden durch die Gesamtheit der baurechtlichen Regelungen eingeschränkt. Der Grundeigentümer muss diese Beschränkungen entschädigungslos hinnehmen, wenn sie sich im Rahmen der sog. Sozialbindung des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 2 Grundgesetzes bewegen („Eigentum verpflichtet“). Verlassen die Beschränkungen den Rahmen der Eigentumsbindung, dann stellen sie eine Enteignung dar, die vom Staat bzw. der Kommune entschädigt werden muss (Art. 14 Abs. 3 GG).

    Die Bauleitplanung ist das Schlussglied eines Planungsprozesses, dessen Ausgangspunkt die Raumordnung in Bund und Länder ist. Die Bauleitplanung ist das zentrale Instrument für eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung. Form, Aufstellungsverfahren und möglicher Inhalt der Bauleitpläne werden durch das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung bestimmt. Die konkrete Planung ist Sache der Städte und Gemeinden; sie stellen die Bauleitpläne (Flächennutzungsplan, Bebauungspläne und sonstige städtebauliche Satzungen) in eigener Verantwortung auf.

    Die Bauleitplanung ist eine Pflichtaufgabe der Gemeinde. Bauleitpläne sind aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; d. h., um die städtebauliche Entwicklung in geordnete Bahnen zu lenken.

    Vereinfacht lässt sich sagen: Das Bauplanungsrecht regelt, ob, was und wieviel gebaut werden darf.

  2. Bauordnungsrecht

    Schwerpunkte des Bauordnungsrechts sind die Anforderungen an das Grundstück und seine Bebauung (z. B. Abstandsflächen, verkehrsmäßige Erschließung, Zahl der notwendigen Stellplätze), an einzelne Räume, Wohnungen und besondere Anlagen, sowie grundsätzliche Anforderungen an die Ausführung baulicher Anlagen und der wichtigsten Gebäudeteile (z.B. Verkehrssicherheit, Brandschutz u.ä.). Die wichtigsten Grundlagen des Bauordnungsrechts finden sich in den Landesbauordnungen der Bundesländer. Daneben gibt es Regelungen in Garagen-, Feuerungs-, Versammlungsstätten- und Verfahrensverordnungen.

    In den Bauordnungen der Länder ist auch geregelt, welche Verfahrensarten für den Bauherrn bei Beantragung einer Baugenehmigung zur Verfügung stehen, z. B. in Baden-Württemberg das Bauantragsverfahren, das vereinfachte Verfahren oder das Kenntnisgabeverfahren. Nicht alle Bauvorhaben sind dabei genehmigungs- oder anzeigepflichtig. Die Bauordnungen führen auch zahlreiche Vorhaben auf, die verfahrensfrei sind.

    Vereinfacht lässt sich sagen: Das Bauordnungsrecht regelt, wie im Einzelnen gebaut werden darf.

Privates Baurecht

Das private Baurecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen den privaten Baubeteiligten. Der Schwerpunkt liegt bei den Beziehungen zwischen demjenigen, der ein Bauwerk in Auftrag gibt, also Auftraggeber bzw. Bauherr und den Beteiligten, die das Bauwerk planen und ausführen (wie z. B. Architekten, Ingenieure, Bauunternehmen und Handwerker). Zum privaten Baurecht gehört aber auch das private Nachbarrecht.

Im Gegensatz zum öffentlichen Baurecht geben die gesetzlichen Regelungen nur den Rahmen vor und es steht den Beteiligten im Rahmen der Privatautonomie frei, durch vertragliche Einigung abweichende Regelungen zu treffen.

In Deutschland ist das private Baurecht nicht in einem eigenen Gesetz geregelt. Grundlage des privaten Baurechts ist das Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB), die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), sowie die nachbarschützenden Normen des Privatrechts (§§ 903 ff., § 936 und § 1004 BGB; sowie ggf. auch die Nachbarrechtsgesetze der Länder).

Typische Vertragstypen im Baurecht sind u.a.:

  1. Bauvertrag

    Der Bauvertrag ist der Vertrag zwischen einem Auftraggeber (Besteller), dem Bauherrn, und einem Auftragnehmer (Unternehmer) über die Erbringung von Bauleistungen. Dabei kann es sich um die Erstellung eines fertigen Neubaus (Schlüsselfertigbau), einzelner Teile davon (Rohbau), Umbauten, Renovierungsarbeiten oder um Einzelleistungen (Maurer-, Malerarbeiten, Installation, Heizungsbau) handeln.

  2. Bauträgervertrag

    Dieser Vertrag ist rechtlich betrachtet eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag und unterliegt den strengen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Insbesondere, wenn der Vertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, zu dem die Bauleistungen noch nicht abgeschlossen sind, enthält der Vertrag werkvertragliche Elemente.

  3. Architektenvertrag

    Der Architektenvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherren und dem Architekten, in dem detailliert der Umfang der Leistungserbringung durch den Planer festgehalten wird. Der Architektenvertrag ist frei verhandelbar, wobei es sich meist um einen Werkvertrag handelt. Lediglich bei der wirtschaftlichen und technischen Betreuung handelt es sich um einen Dienstvertrag. In Deutschland gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB.

  4. Werkvertrag

    Der Werkvertrag ist ein Typ privatrechtlicher Verträge über den gegenseitigen Austausch von Leistungen, bei dem sich ein Teil verpflichtet, ein Werk gegen Zahlung einer Vergütung (Werklohn) durch den anderen Vertragsteil (Besteller) herzustellen. In Deutschland sind Werkverträge nach §§ 631 ff. BGB geregelt. Der Werkunternehmer ist dabei derjenige, der das Werk erstellt. Der Unternehmerbegriff im Werkvertragsrecht ist damit anders zu verstehen als im übrigen Recht.

  5. Immobilienkaufvertrag / Grundstückskaufvertrag

    Wegen ihrer „Unbeweglichkeit“ unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter. Der Kauf und die Eigentumsübertragung eines Grundstücks erfordert drei Vorgänge:

    • einen notariell beurkundeten Kaufvertrag (in Deutschland nach § 311b BGB)

    • die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung)

    • und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

  6. Maklervertrag

    Der Maklervertrag (Mäklervertrag) ist ein privatrechtlicher Vertrag, durch den sich der Auftraggeber verpflichtet, dem Makler für die Vermittlung eines Vertrages oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages eine Vergütung (Maklerlohn) zu zahlen.

Architektenrecht

Das Architektenrecht regelt die Rechte und Pflichten der Architekten. Das Architektenrecht ist nicht in einem einheitlichen Gesetzbuch geregelt, sondern setzt sich aus zahlreichen Rechtsvorschriften unterschiedlicher Herkunft zusammen. Zu nennen sind für Deutschland vor allem das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die Architektengesetze der einzelnen Bundesländer und die berufsrechtlichen Regeln der Architektenkammern. Die in der Praxis am häufigsten interessierenden Themen zum Architektenrecht sind

  1. Architektenvertragsrecht
  2. Architektenhonorarrecht
  3. Architektenhaftpflichtrecht
  4. Urheberrecht
  5. Berufsrecht

Das Architektenvertragsrecht regelt die Rechte und Pflichten von Architekt und Auftraggeber.

Im Architektenvertrag legen die Vertragspartner vor allem fest, welche Leistungen der Architekt wann und wie erbringen soll und wie er hierfür bezahlt wird. Es besteht im Grundsatz Vertragsfreiheit. Grenzen setzen dem nur zwingende Regeln des BGB und, soweit es um das Honorar geht, die HOAI.

Entgegen vielfacher Meinung ist somit nicht die HOAI Grundlage für die inhaltlichen Festlegungen des Architektenvertrages, sondern die konkrete vertragliche Festlegung oder ergänzend das BGB.

Das Honorarrecht gehört insoweit zum Teil zum Vertragsrecht, weil die Vereinbarung des Honorars im Prinzip Verhandlungssache ist (§ 632 BGB).

Verhandlungsgrenzen zieht hier allerdings die HOAI mit Höchst- und Mindestsätzen für die wichtigsten Architekten- und Ingenieursleistungen. Verstößt die Vergütungsabrede der Vertragsparteien gegen diese Sätze, bleibt ihr Vertrag im Übrigen gleichwohl wirksam, das heißt der Architekt muss die versprochene Leistung erbringen. An die Stelle der unwirksamen Honorarvereinbarung tritt dann die zwingende Honorarregelung der HOAI.

Im Architektenhaftpflichtrecht geht es um die Frage, wann, wem und in welchem Umfang der Architekt für Fehler seiner Leistungen haftet (Planungsfehler, Fehler bei der Bauüberwachung).

Jeder Architekt ist berufsrechtlich verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen und dauerhaft zu unterhalten.

Anspruchsteller wird im Schadensfalle in der Regel der Bauherr sein; Beteiligter an einem solchen Streit können ferner die ausführenden Unternehmen und/oder andere Ingenieure, sog. Fachplaner sein (z.B. der Statiker), weil häufig ein Bauschaden auf mehreren Ursachen gleichzeitig beruht. Der Bauherr kann im Prinzip jeden Schädiger in voller Höher auf Ersatz in Anspruch nehmen; die Schädiger müssen dann intern den Schaden nach der Verursachungsquote aufteilen.

Außerdem spielt das Versicherungsrecht eine große Rolle.

Schadenssummen bei Architektenfehlern sind häufig hoch. Typischerweise entsteht dann Streit zwischen Architekt und Versicherung darüber, ob der Schaden von der Versicherung überhaupt übernommen werden muss, bzw. ob die Deckungssumme der Versicherung ausreicht.

Der Architekt ist grundsätzlich Freiberufler, ähnlich dem Steuerberater, Rechtsanwalt oder Arzt. Allerdings sind inzwischen auch Architekten-GmbH und andere Gesellschaftsformen zugelassen.

In den Architektengesetzen der Länder sind die Grundregeln für die Zulassung zum Beruf des Architekten und die Ausübung dieses Berufes geregelt. Diese Grundsätze gestalten die Architektenkammern durch Satzungen und Richtlinien näher aus, etwa zu der Frage, in welchem Umfang Architekten Werbung betreiben dürfen.

Jeder zugelassene Architekt ist Pflichtmitglied der für seinen Geschäftssitz örtlich zuständigen Architektenkammer. Jede Architektenkammer hat die Aufsicht über die in ihrem Bezirk zugelassenen Architekten; sie ist insoweit auch befugt, berufsrechtlich relevantes Fehlverhalten der Architekten zu ahnden.

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Dipl.jur.D.Gutzeit

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