Kündigung: kein Ersatz von Rechtsanwaltskosten
Mehr zum Thema: Anwaltsrecht, Gebührenrecht, RechtsanwaltskostenIn einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten.
In seiner Entscheidung vom 06.10.2010, VIII ZR 271/09, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass einem gewerblichen Großvermieter kein Anspruch aus § 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten zusteht.
Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass der Vermieter als gewerbliche Großvermieter hätte das Kündigungsschreiben selbst abfassen können. Durch die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts hatte er seine Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verletzt. Der Geschädigte kann nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Die Mieter befanden sich zwar unzweifelhaft mit zwei Monatsmieten in Verzug, so dass eine hierauf gestützte Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ohne Weiteres gerechtfertigt war.
Ob der gewerbliche Großvermieter eine eigene Rechtsabteilung unterhält, ist danach ebenfalls rechtsunerheblich. Maßgeblich ist insoweit nur, ob der Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des Kündigungsschreibens bedarf. Nach Auffassung des BGH bedarf es bei einem gewerblichen Großvermieter keiner anwaltlichen Hilfe bei der Abfassung eines auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungsschreibens, da dieses ohne Weiteres durch das kaufmännische Personal gefertigt werden kann. Auch die formalen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben erfordern kein Tätigwerden eines Rechtsanwalts. Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form, außerdem ist nach § 569 Abs. 4 BGB der zur Kündigung führende wichtige Grund im Kündigungsschreiben anzugeben. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt es zur Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind selbst dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt.