mögliche Verteilungsschlüssel?

8. Juni 2013 Thema abonnieren
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)
mögliche Verteilungsschlüssel?

Hallo Forum,

welche Kostenverteilungsschlüssel sind möglich oder besser nicht anfechtbar?

Was man so kennt sind ja MEA, Personen, Fläche usw.
Kann man sich auch einen Verteilungsschlüssel "ausdenken" oder ist dieser dann per se anfechtbar?

Das Problem: Das Niederschlagswasser soll nicht nach MEA wie bisher berechnet werden, sondern nach den Flächen der Sondernutzungsrechte. Nur die Fläche des Gebäudes soll ausgenommen werden und nach einem noch zu bestimmenden Faktor auf die Eigentümer umgelegt werden.

Um die Sache so fair wie möglich zu gestalten müsste man das auf diese oder ähnliche Art berechnen. Nur leider finde ich das selbst schon ziemlich grenzwertig. Ist halt nicht so einfach nach zu vollziehen als MEA-Verteilung.

Hat da jemand vielleicht auch einen Tipp?

Also, ist das überhaupt erlaubt und wenn ja, hat jemand schon Mal so ein ähnliches Problem gehabt?

MfG Megathomas

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17 Antworten
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#1
 Von 
gaga92
Status:
Praktikant
(961 Beiträge, 603x hilfreich)

Wenn alle dafür sind, dann gibt es kein Problem (weil dann ja niemand gegen einen solchen Beschluß klagt.
Sollte aber jemand gegen einen solchen Beschluß klagen, dann wird ein Richter entscheiden.

Fragen:
- Wie groß sind denn die Flächen der Sondernutzungsrechte im Verhältnis zur versiegelten Gemeinschaftsfläche (Dach, Hauszuwegung, Garagenzufahrt usw.)?
- Sind die Flächen der Sondernutzungsrechte denn so gestaltet, das Niederschlagswasser in den Kanal eingeleitet wird?
- Sind die Flächen der Sondernutzungsrechte denn unterschiedlich groß, so daß sich eine aufwändige Kostenaufteilungsberechnung überhaupt lohnt?


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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119450 Beiträge, 39730x hilfreich)

Da wir in einem Rechtsstaat leben, wäre jeder Kostenverteilungsschlüssel anfechtbar ...





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

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#3
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Hallo Harry van Sell,

danke für die Antwort. Wie ist die Antwort gemeint? Ein Kostenverteilungsschlüssel nach MEA ist auch anfechtbar? Na klar kann man alles anfechten, aber ob man damit auch Erfolg hat ist ja die Frage?
Oder ist die Antwort wirklich ernst gemeint und so ein Vorhaben ist mit den richtigen Miteigentümern zum Scheitern verurteilt?

Hallo gaga92,

die komplette Fläche ist versiegelt. Das gesamte Regenwasser wird in die Kanalisation geleitet.
Ein einziger Eigentümer besitzt das Sondernutzungsrecht an der kompletten Fläche bis auf natürlich die des Gebäudes. Die anderen Eigentümer haben keine sonder genutzen Flächen, außer Flächen IM Gebäude.
Bisher wird nach MEA verteilt, was natürlich in diesem besondern Fall ungerecht aussieht.

MfG Megathomas


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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119450 Beiträge, 39730x hilfreich)

quote:
Oder ist die Antwort wirklich ernst gemeint und so ein Vorhaben ist mit den richtigen Miteigentümern zum Scheitern verurteilt?

Die Antwort war tatsächlich ernst gemeint.

Wenn man so einen netten Miteigentümer hat der das Lebensmotto hat "Dagegen - aus Prinzip", dann ist eigentlich gar nichts sicher ...


Ob ein Kostenverteilungsschlüssel nach MEA anfechtbar wäre weil ein anderer gerechter wäre, kann halt immer nur eine Prüfung des konkreten Einzelfalles ergeben.


Ob er am Ende damit Erfolg hat, sei mal dahingestellt. Aber man muss ja auch immer mit der Meinung des Richters rechnen ...





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

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#5
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Hallo Harry van Sell,

danke für die Antwort. Natürlich hätte ich auch gerne eine Einschätzung der Wahrscheinlichkeit eines Erfolges der Anfechtung. Aber das wurde jetzt ja klargestellt.

Bisher bin ich davon ausgegangen, dass Kostenverteilung nach MEA immer nach den gesetzlichen Vorschriften ist und nicht zu beanstanden ist, auch wenn es total ungerecht ist.

Also kann man auch Kostenverteilungen nach MEA -erfolgreich- anfechten?

MfG Megathomas

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#6
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2591 Beiträge, 1199x hilfreich)

quote:
Also kann man auch Kostenverteilungen nach MEA -erfolgreich- anfechten?


Nun, anfechten ist IMO nur möglich innerhalb von 4 Wochen nach Verkündung eines Beschlusses.

In Deinem Fall sehe ich Handlungsbedarf den Posten Oberflächenwasser (den es ja noch nicht soo lange gibt) dem Nutzer dieser versiegelten Fläche auf zu erlegen.

Dazu genügt es einen entsprechenden Beschluss der WEG herbei zu führen. Das muss bei einer Versammlung gemacht werden, da bei Umlaufbeschluss Allstimmigkeit erforderlich ist - und somit der betroffene MEer ein Hinderungsgrund sein könnte. Die Versammlung dagegen kann diese Kostentragung (IMO) mehrheitlich oder maximal mit qualifizierter Mehrheit beschließen, zumal sie für die anderen MEer unbillig ist.

Oder ihr seht mal nach ob der Nutzer dieser Fläche nicht eh verpflichtet wäre diese Kosten zu tragen - anständig wäre es alle mal. Oder gibt es andere "Besonderheiten", die die übrigen MEer zu einer gewissen Großzügigkeit gegenüber dem Sondernutzer veranlassen könnten? Es ist nämlich nicht immer sinnvoll in einer Gemeinschaft alles peinlichst aufteilen zu wollen - oder geht es hier um namhafte Beträge?


VG
Roland

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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

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#7
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Hallo Roland-S,

vielen Dank für deine Antwort!

Wie man das macht ist bekannt. Ich suche nach einer Möglichkeit eine Regelung zu finden, die eine möglichst große Zustimmung bei den Eigentümern erzielt. Also denke ich, sollte es schon Mal so fair wie möglich sein.

Zurzeit wird das "Wasser" (also alle Arten von Wasser) nach MEA abgerechnet. Außer wahrscheinlich erhöhten MEA für die Sondernutzungsberechtigten gibt es in der TE keine weiteren Pflichten.

In genauen Zahlen kann ich es im Moment nicht ausdrücken - meine Schätzung liegt bei ca. EUR 1000,- pro Jahr. Das nenne ich schon sehr ungerecht - auch wenn es nicht Unrecht ist.

MfG Megathomas


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#8
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Zurzeit wird das "Wasser" (also alle Arten von Wasser) nach MEA abgerechnet

Vermutlich auch Hausreinigung, Schneeräumen, Allgemeinstrom, Müll und die Gebäudeversicherungen.

Du erwartest also, dass der eine also z. B. Frischwasser nach MEA für die anderen mitbezahlt, das Niederschlagwasser aber ganz alleine übernimmt ?



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0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2591 Beiträge, 1199x hilfreich)

quote:
Zurzeit wird das "Wasser" (also alle Arten von Wasser) nach MEA abgerechnet.

Wird bei euch der Wasserverbrauch nach MEA (Anzahl der Eigentumseinheiten) oder nach 1000tel-Anteilen umgelegt?
Im letzteren Fall dürfte der Eigentümer mit der großen Sondernutzungsfläche schon überproportional an den Wasserkosten beteiligt sein. Wenn tatsächlich nach Eigentumseinheiten umgelegt wird sieht das für die übrigen MEer nicht so gut aus.
Aber egal wie, wenn ihr euch jetzt Gedanken über Ungerechtigkeiten beim Wasser macht, solltet ihr eine Verbrauchsermittlung für das Frischwasser einführen. Erst dann mach es Sinn auch das Oberflächenwasser "gerecht" abrechnen zu wollen.

VG
Roland

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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Hallo Ihr Beiden,

ja, so in etwa habt Ihr den Nagel auf den Kopf getroffen. Nicht zu 100%, aber ich habe ja auch nicht alle Informationen gegeben.

Ich möchte der WEG einen Deal vorschlagen. Dieser Deal soll die Abrechnung fairer gestalten nach dem Motto: Der den Nutzen hat soll auch zahlen. Und wenn man etwas haben möchte, sollte man auch an anderen Fronten Eingeständnisse machen.

Das nutzt aber alles nichts, wenn solche "erdachten" Schlüssel nicht vom WEG-Gesetz abgedeckt werden. Daher auch die Frage, ob man von den Standardschlüssel abweichen kann, ohne gleich einem Miteigentümer den Ball direkt vor das eigene Tor zu legen.

MfG Megathomas


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0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2591 Beiträge, 1199x hilfreich)

quote:
Daher auch die Frage, ob man von den Standardschlüssel abweichen kann,...

Man kann, wenn es sinnvoller als der alte Schlüssel ist und die WEG einen entsprchenden Beschluss fasst, der nicht angefochten wird.

quote:
...ohne gleich einem Miteigentümer den Ball direkt vor das eigene Tor zu legen.

Da kommt es wohl entscheidend darauf an, ob die Mehrheit sich Deiner Fairnes anschließen kann - und wie sehr sich der durch diese Fairnes in Anspruch genommene dem widersetzt.

VG
Roland

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#12
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Ich möchte der WEG einen Deal vorschlagen. Dieser Deal soll die Abrechnung fairer gestalten nach dem Motto: Der den Nutzen hat soll auch zahlen. Und wenn man etwas haben möchte, sollte man auch an anderen Fronten Eingeständnisse machen.
<hr size=1 noshade>

Träum weiter... Es wird immer daran scheitern, dass die Vorstellungen von Fairness bei den einzelnen Eigentümern stark von der eigenen Kostenbelastung geprägt sein werden.


quote:<hr size=1 noshade>
Das nutzt aber alles nichts, wenn solche "erdachten" Schlüssel nicht vom WEG-Gesetz abgedeckt werden. Daher auch die Frage, ob man von den Standardschlüssel abweichen kann, ohne gleich einem Miteigentümer den Ball direkt vor das eigene Tor zu legen.

von megathomas am 11.06.2013 12:37 <hr size=1 noshade>


Grundsätzlich ist das "Tagesdatum" als Umlageschlüssel denkbar. Das Gesetz schließt hier nichts aus.

Das Problem ist einfach, dass der Umlageschlüssel nach § 16 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss nur Beachtung der in der Vorschrift genannten Kriterien - anfechtungssicher - geändert werden kann. Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, wäre eine Vereinbarung erforderlich.
Die Kriterien sind
1. Betriebskosten... im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB und Kosten der Verwaltung
2. Erfassung nach Verbrauch oder Verursachung
3. Verteilung nach Verbrauch oder Verursachung oder nach einem anderen Maßstab, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Wir haben es hier mit einer Vorschrift zu tun, die viel Interpretationsspielraum offen lässt.

Nr. 1 ist bedingt durch eine umfangreiche mietrechtliche Rechtsprechung noch einigermaßen sicher abzugrenzen. Die hier in Rede stehenden Kosten für Niederschlagswasser fallen zweifellos darunter.

Bei Nr. 2 fängt es aber schon an... Was unter Verbrauch zu verstehen ist, ist noch einigermaßen klar. Beim hier in Rede stehenden Thema Niederschlagswasser gibt es keinen Verbrauch, durch den Kosten - in unterschiedlicher Höhe - entstehen könnten. Verursachung ist schon nicht mehr so eindeutig. Verursacht ein Eigentümer die Kosten, weil er ein Sondernutzungsrecht hat? Antwort kann m.E. nur nein lauten, weil die Höhe der Kosten nur durch die Größe (und Beschaffenheit) des Grundstücks bestimmt wird. Anders als z.B. bei den Müllgebühren, wo durch jeden zusätzlich produzierten Liter Müllvolumen zusätzliche Kosten entstehen (können). Bei Müll ist die Verursachung also mit entsprechenden Vorrichtungen leicht erfassbar. Beim Niederschlagswasser gibt es keine Verursachung, die einer Erfassung zugänglich wäre. Gibt es aber keine Erfassung des Verbrauchs oder der Verursachung, wäre ein Beschluss über den Umlageschlüssel im Anfechtungsverfahren für ungültig zu erklären.

Abschließend Kriterium 3. Erfasster Verbrauch oder erfasste Verursachung als Umlageschlüssel ist noch problemlos, wenn es denn die Erfassung wirklich gibt. Ich kann mir allerdings nicht wirklich einen anderen Umlageschlüssel vorstellen, der bei erfastem Verbrauch oder erfasster Verursachung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könnte.

Es gibt so viele Ansatzpunkte, dass die Erfolgsaussichten bei einer Anfechtung immer gut bis sehr gut sein werden.

Da die Gemeinschaft die Beschlusskompetenz hat, ist ein Beschluss zunächst einmal nicht nichtig. Soweit es keine anderen Gründe für eine Nichtigkeit gibt, ist nach auch der unsinnigste Beschluss, nichts anderes war eingangs mit "Tagesdatum" gemeint, gültig bis das Gericht nach fristgerechter Anfechtung die Ungültigkeit durch rechtskräftiges Urteil feststellt.

Je komplizierter ein Umlageschlüssel zur Verbesserung der Gerechtigkeit wird, desto mehr Eigentümer werden für sich das Haar in der Suppe finden. Es wird dem Frieden in der Gemeinschaft nicht zuträglich sein.

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#13
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Hallo RMHV,

vielen Dank für deinen Beitrag!

Ja, kompliziert darf es nicht werden. Die MEA stehen in der TE - das ist simpel. Die verschiedenen Flächen werden aber nirgends berechnet, im Gegensatz zu den Wohnungsgrößen.

Aber selbst ein so einfacher Schlüssel wie z.B. 50% der Kosten nach MEA und 50% der Kosten aufgeteilt auf die Sondernutzungeberechtigen wirkt doch sehr willkürlich und hat natürlich weder mit Verbrauch oder Verursachung zu tun.

Wobei man sich natürlich auch fragen kann wie denn ein Schlüssel nach Personen mit Verbrauch oder Verursachung zu tun hat, wenn man die Personen nicht genau bestimmen kann.

Aber ein Schlüssel nach Personen ist doch noch erlaubt?

Mfg Megathomas

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0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Wobei man sich natürlich auch fragen kann wie denn ein Schlüssel nach Personen mit Verbrauch oder Verursachung zu tun hat, wenn man die Personen nicht genau bestimmen kann. <hr size=1 noshade>


Die Antwort ist einfach: nichts. Personenzahl ist kein verbrauchsabhängiger Umlageschlüssel. Vom vorgezeichnete Streit über die jeweilige Personenzahlen mal ganz abgesehen...

quote:<hr size=1 noshade>
Aber ein Schlüssel nach Personen ist doch noch erlaubt?
<hr size=1 noshade>


Selbstverständlich ist auch Personenzahl als Umlageschlüssel erlaubt. Das ist aber hier nicht das Thema.
Das Thema ist, ob ein vereinbarter Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann. Dies ist - anfechtungssicher - nur unter Beachtung der Regelungen des § 16 Abs. 3 WEG möglich.
Wer das Risiko einer Anfechtung eingehen will, mag einen beliebigen Umlageschlüssel beschließen und hoffen, dass keine Anfechtung erfolgt.

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0x Hilfreiche Antwort


#16
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

quote:
Die Voraussetzung einer (erstmaligen) Erfassung von Betriebs- und Verwaltungskosten nach Verbrauch/Verursachung bedeutet doch nicht zwingend, daß auch der Verbrauch/die Verursachung jedes Eigentümers erfaßt sein müßte.


Eine Verbrauchserfassung verdient nur dann diese Bezeichnung, wenn der Verbrauch sämtlicher Eigentümer erfasst wird. Differenzrechnungen entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.



Deshalb dürften alle Betriebskostenarten nach "beliebigen" Umlageschlüsseln ( vorbehaltlich ordnungsgemäßer Verwaltung ) per Mehrheitsbeschluß verteilt werden können, solange es nur "nach Verbrauch oder Verursachung ( erfaßbare und ) erfaßte" Kostenarten sind.
Bei allen nicht nach Verbrauch oder Verursachung erfaßten ( also erst recht bei den nicht nach Verbrauch/Verursachung erfaßbaren ) Betriebskostenarten kann der Umlageschlüssel daher nicht per Stimmenmehrheit geändert werden.
RK

von RrKOrtmann am 12.06.2013 01:42

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#17
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Hallo,

was sagt ihr denn zu V ZR 3/11 ,BGH,16.09.2011 ?

Dort wird u.a. auch die Änderung der Niederschlagswassergebühren akzeptiert.

Und das Grundproblem ist aus das gleiche: ungerecht verteilte MEA.

MfG Megathomas

P.S. @RMHV: dein letzter Beitrag hat irgendwie Fehler bei den Zitaten. Was ist dein Text?

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