hi,
wir nehmen an, es wurde ein gewerbemietvertrag geschlossen in dem stände: "..gewerbefläche beträgt ca. 100 qm. es gilt die zu erstellende berechnung der nutzfläche." miete = x Euro/qm. mietdauer mehrere jahre.
nun würde nach 2 jahren nachgemessen werden und es wird z.b. eine nutzfläche von 115 qm festgestellt.
die folgen wären, dass die miete ab sofort erhöht werden würde. ich nehme an, dass das rechtmäßig ist (?).
weitere frage wäre iin dem beispiel, ob rückwirkend die miete nachgezahlt werden müsste?
grüße
mieterhöhung gewerbe, auch rückwirkend?
3. November 2017
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Frage vom 3. November 2017 | 18:07
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 0x hilfreich)
mieterhöhung gewerbe, auch rückwirkend?
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 3. November 2017 | 19:13
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Auch im Gewerbemietrecht gilt, dass man ohne Kenntnis des Mietvertrages solche Fragen nicht beantworten kann. Es wird entscheidend darauf ankommen, wie genau die Miethöhe vereinbart wurde. Also ob wirklich ein Quadratmeterpreis oder eine Gesamtmiete vereinbart wurde. Zudem könnte relevant werden, ob während der vereinbarten Mietdauer eine Mieterhöhung oder eine Kündigung möglich ist.
Hier war doch was. Der Moderator hat diesen Beitrag entfernt.
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#3
Antwort vom 3. November 2017 | 19:55
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Ich halte mich schon etwas länger hier im Forum auf und weiß daher, dass viele Fragesteller ihre Anfrage unsauber erstellen. So ist es auch hier. Ohne den exakten Wortlaut der Vereinbarung zu kennen, ist eine Einschätzung absolut fehl am Platze.Zitat :Es geht der Frage doch klar hervor, dass ein QM-Preis vereinbart wurde.
Ich habe wenig Interesse, 20 mal nachzufragen. Wenn eine Gesamtmiete vereinbart wurde, dann wird es außerordentlich relevant werden, ob der Vermieter an der Miete oder am Bestand des Mietvertrages etwas ändern kann.Zitat :Welchen Einfluss sollten denn eine Möglichkeit zur Mieterhöhung - von welcher gar nichts geschrieben wird, oder eine Kündigungsmöglichkeit haben können
Hier war doch was. Der Moderator hat diesen Beitrag entfernt.
#5
Antwort vom 3. November 2017 | 20:32
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Lieber Hand Bemme,
bitte setze mich auch auf deine Ignore-Liste und erspare mir damit in Zukunft weitere, sinnbefreite Antworten von dir. Danke im voraus.
#6
Antwort vom 3. November 2017 | 21:06
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :Bringt ganz deutlich zum Ausdruck, dass es sich NICHT um eine Gesamtmiete handelt,
Nö, bringt ganz deutlich zum Ausdruck das man schlicht keine Anhung hat.
Es ist nämlich vollkommen unklar ob das aus dem Mietvertrag stammt oder aus der Aufstellung der Nachberechnung.
Zitat :ebenso deutlich, dass es sich um einen befristeten Vertrag handelt, was im Gewerbemietrecht durchaus üblich ist.
Nö, kann sein das er bereits mehrere Jahre gemietet hat oder um einen Vertragmit Mindetstmietdauer oder um einen befristeten Vertrag.
Wenn Grundkenntnise deutscher Sprache vorhanden sind, sollte man die gelegentlich auch mal anwenden - wennman sich nicht blamieren möchte.
Zitat :oder eine Kündigungsmöglichkeit haben können, welche im Gewerbemietrecht übrigens völlig unüblich ist?
Ja klar, eine Kündigungsmöglichkeit ist im Gewerbemietrecht völlig unüblich ...
#7
Antwort vom 3. November 2017 | 22:06
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 0x hilfreich)
hans kann ich nur recht geben. die anderen aussagen sind wenig nachvollziehbar und teils am thema/frage vorbei.
#8
Antwort vom 3. November 2017 | 22:11
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Die Korrektur von Falschem ist nie am Thema vorbei ...
#9
Antwort vom 3. November 2017 | 22:20
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Aha, wenn du meinst. Ich wundere mich nur, warum du in einem Forum um Rat fragst, wenn du die relevanten Informationen nicht gibst bzw. geben willst. Aber gut, dann glaub entweder was du willst oder frag einen Anwalt.Zitat :hans kann ich nur recht geben. die anderen aussagen sind wenig nachvollziehbar und teils am thema/frage vorbei.
#10
Antwort vom 3. November 2017 | 22:41
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :die folgen wären, dass die miete ab sofort erhöht werden würde. ich nehme an, dass das rechtmäßig ist (?).
Nö, die Miete bleibt logischerweise gleich; X EUR/m².
Wenn der Vermieter zusätzlich noch die Miete auf Y EUR/m² erhöhen möchte - das wäre rechtens wenn er diesem Wunsch äußern würde.
Zitat :weitere frage wäre iin dem beispiel, ob rückwirkend die miete nachgezahlt werden müsste?
Man hat mehr genutzt als gezahlt wurde, eine Nachforderung des Vermieters wäre also nicht unrechtmäßig.
Und über das "müsste" entscheidet bei Uneinigkeit ein Gericht.
Hier war doch was. Der Moderator hat diesen Beitrag entfernt.
Hier war doch was. Der Moderator hat diesen Beitrag entfernt.
#13
Antwort vom 4. November 2017 | 14:06
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ich gehe davon aus, dass der VM die Vermessung der t atsächlichen Fläche veranlassen bzw. durchführen wollte. Warum hat das denn so lange gedauert?
die vorgeschichte zum beispiel aus dem 1. beitrag:
es wichen die qm in bk-abrechnung und mietvertrag von einander ab. der mieter wollte den qm-wert des mv angesetzt haben. der vermieter wollte "eigentümerrechte wahrnehmen" (wortwörtlich so formuliert) und die tatsächliche nutzfläche ausmessen und berechnen. nachträglich formuliert er es allerdings als "vom mieter veranlasste überprüfung". dummerweise (für den mieter) ist die fläche größer als die vor der vermietung ausgeschriebe und im mv vereinbarte.
danke auch harry für den beitrag.
meine persönlichen überlegungen:
der knackpunkt ist halt die 2. frage unter berücksichtigung der formulierung im mv. bei wohnung gibt es keine nachforderungen, da ist das risiko vom vermieter zu tragen für die vergangenen monate. KÖNNTE auch auf gewerbe anzuwenden sein. allerdings macht mich die formulierung im mv stutzig, ob diese eine rückwirkende erhöhung zulässt.
bin selber im internet und bei gesetzesurteilen nicht richtig fündig geworden. hier paar links zum thema:
https://files.vogel.de/infodienste/smfiledata/1/1/0/4/3/MK122002.pdf
http://www.mietminderung.org/mietminderung-bei-flaechenabweichung-im-gewerbemietrecht/
https://www.anwalt.de/rechtstipps/flaechenabweichung-in-der-mietwohnung-und-die-juristische-behandlung_064150.html
http://db.mietgerichtstag.de/tl_files/Dateien/Mietgerichtstage/2010/Beyer_Flaechenabweichungen.pdf
#14
Antwort vom 4. November 2017 | 17:47
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :der knackpunkt ist halt die 2. frage unter berücksichtigung der formulierung im mv.
Da wir den Wortlaut der Klausel immer noch nicht kennen ... fehlt schlicht die Diskussionsgrundlage.
Anonsten sei noch gesagt, das der starke Mieterschutz hier nicht gilt. Unrternehmer untereinander können fast jeden Unfug vereinbaren, auch wirtschaftlich nachteiliges.
#15
Antwort vom 4. November 2017 | 22:58
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Da wir den Wortlaut der Klausel immer noch nicht kennen ... fehlt schlicht die Diskussionsgrundlage.
siehe hier:
Zitat :"..gewerbefläche beträgt ca. 100 qm. es gilt die zu erstellende berechnung der nutzfläche." miete = x Euro/qm. mietdauer mehrere jahre.
#16
Antwort vom 4. November 2017 | 23:15
Von
Status: Beginner (74 Beiträge, 24x hilfreich)
Zahl und du bist ärmer, zahl nicht und du fliegst raus. Entweder sofort oder am Ende der Laufzeit.
Jetzt muss man überlegen was es einem Wert ist.
Der Rest ist eine rechliche Frage der Worte des Vertrags. Das ist eine Sache von Anwälten und Richtern. Bis das entschieden ist kann man ja neue Mieträume suchen
#17
Antwort vom 4. November 2017 | 23:19
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Alleine die ".." zeigen das es nicht der Wortlaut der Klausel ist, sondenr nur ein Fragment.
Und ein "mietdauer mehrere jahre" ist mir in all den Jahren noch als Mietdauerklausel nicht untergekommen.
Was glaubt man eigentlich weshalb man nach dem Wortlaut fragt, aus Langeweile?
Aber wenn man partout nicht will und es besser weis ... Pech gehabt.
#18
Antwort vom 4. November 2017 | 23:35
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 0x hilfreich)
die "..." sind ein zitat bzw. genauer wortlaut, rest ist nicht zitiert. ich werde hier keinen vollen vertrag reintippen. die oben gemachten angaben sind alles, was zum thema mietpreis und dem obigen sachverhalt drin steht. rest steht damit nicht in verbindung.
mietdauer: es war nur nen hinweis, dass der vertrag im beispiel mehrere jahre geht, wie es genau vereinbart ist, ist unwichtig.
mir geht es auch nicht um kündigungen, mietdauer und sonstiges, nur um den mietpreis und erhöhung.
hab leider keine ahnung, nach welchen formulierungen du noch suchst oder was noch drin stehen sollte, was die o.g. frage im 1. beitrag betrifft.
#19
Antwort vom 4. November 2017 | 23:51
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :hab leider keine ahnung, nach welchen formulierungen du noch suchst
Das Problem ist § 133 BGB . Bedeutet ein Vertrag wird immer in der Gesamtheit gelesen / ausgelegt.
Es gibt keine feststehenden Forumlierungen die in jedem Vertrag verwendet werden.
Denn nur der Satz da oben würde schlicht bedeuten, das auch die gesamte vergangende Miete gefordert werden könnte.
Gerichtlich durchsetzbar wären wohl nur die lezten 3 Jahre, da diese nicht verjährt wären.
#20
Antwort vom 5. November 2017 | 00:39
Von
Status: Unbeschreiblich (47657 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zu prüfen ist, wer den Text für diese Klausel mit welcher Absicht formuliert hat und welche Vorstellungen der Vertragspartner von der Wirkung der Klausel hatte. Vom Wortlaut her ist die Klausel recht eindeutig und der Mieter muss rückwirkend die Differenz nachzahlen. Bei genauerer Prüfung des Gesamtzusammenhanges kann sich aber auch ein anderes Ergebnis ergeben.
Neben einer Auslegung nach § 133 BGB
kann je nach genauen Umständen auch eine Unwirksamkeit nach § 307 BGB
bestehen oder der gesamte Mietvertrag wäre anfechtbar nach § 119 BGB
. Auch der § 242 BGB
könnte eine Rolle spielen einschließlich der Prüfung ob bei einer Nachmessung, die erst nach 2 Jahren vorgenommen wurde ggf. Verwirkung eingetreten ist.
Z.B.ist das hier
es wichen die qm in bk-abrechnung und mietvertrag von einander ab. der mieter wollte den qm-wert des mv angesetzt haben.
für die Einordnung interessant ist. Dabei wäre es aber wichtig zu erfahren, um welche beiden genauen Werte es sich gehandelt hat.
Zu prüfen ist u.a. die Frage, ob der Mieter damit rechnen musste, dass die tatsächliche Fläche um 15% und damit erheblich von der geschätzten Fläche abweicht. Wenn in der BK-Abrechnung eine Fläche von z.B. 117m² angegeben wurde, dann würde ich die Frage mit Ja beantworten. Wenn darin nur 95m² angegeben wurden, dann würde ich Nein sagen.
Zitat:der vermieter wollte "eigentümerrechte wahrnehmen" (wortwörtlich so formuliert)
Wo und in welchem Zusammenhang ist diese Formulierung zu finden.
Zitat:nachträglich formuliert er es allerdings als "vom mieter veranlasste überprüfung".
Was ist jetzt damit gemeint? Wo und in welchem Zusammenhang findet man denn diese Formulierung?
Wenn der Mieter die Nachzahlung verweigert, dann ist er daher trotz der scheinbar eindeutigen Formulierung der Klausel keineswegs chancenlos. Für das Abschätzen seiner Chancen kommt es dabei sehr darauf an, was der Mieter vortragen und auch beweisen kann. Im besten Fall ist sogar eine Mieterhöhung für die Zukunft unzulässig.
Zitat:mietdauer mehrere jahre
Wenn das wörtlich so im Mietvertrag steht, dann ist die Auslegung einer solchem Klausel auch spannend.
#21
Antwort vom 5. November 2017 | 12:58
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :
Das Problem ist § 133 BGB . Bedeutet ein Vertrag wird immer in der Gesamtheit gelesen / ausgelegt.
Es gibt keine feststehenden Forumlierungen die in jedem Vertrag verwendet werden.
Denn nur der Satz da oben würde schlicht bedeuten, das auch die gesamte vergangende Miete gefordert werden könnte.
Gerichtlich durchsetzbar wären wohl nur die lezten 3 Jahre, da diese nicht verjährt wären.
die anderen formulierungen haben mit der miethöhe weniger zu tun, lediglich mit der benutzung, haftung und formalen/terminlichen abläufen. der preis basiert klar auf qm, wieviel qm genau und welche bemessungsgrundlage, das formuliert das zitat aus dem 1. beitrag. die formulierung der berechnung zum obigen beispiel [inkl. anmerkungen]:
"festgelegt wird eine staffelmiete gemäß § 557a bgb. die monatliche kaltmiete (grundmiete) wird wie folgt festgesetz:
[für 1 jahr eine zeile mit je erhöhtem €/qm-preis, beispielhaft 3. jahr: ]
3. jahr miete/qm: 8,00 €/qm = [und dann eben netto, brutto, mwst, jahresmiete in zahlenwerten]"
hab es für nix aufregendes gehalten.
zum 2. teil deines beitrags.. das befürchte ich leider, so wäre auch mein kenntnisstand.
Zitat :Zu prüfen ist, wer den Text für diese Klausel mit welcher Absicht formuliert hat und welche Vorstellungen der Vertragspartner von der Wirkung der Klausel hatte. Vom Wortlaut her ist die Klausel recht eindeutig und der Mieter muss rückwirkend die Differenz nachzahlen. Bei genauerer Prüfung des Gesamtzusammenhanges kann sich aber auch ein anderes Ergebnis ergeben.
ich vermute die eindeutigkeit ist zutreffend.
Zitat :Neben einer Auslegung nach § 133 BGB kann je nach genauen Umständen auch eine Unwirksamkeit nach § 307 BGB bestehen oder der gesamte Mietvertrag wäre anfechtbar nach § 119 BGB . Auch der § 242 BGB könnte eine Rolle spielen einschließlich der Prüfung ob bei einer Nachmessung, die erst nach 2 Jahren vorgenommen wurde ggf. Verwirkung eingetreten ist.
133: der wille bezüglich der formulierung wird vermutlich sein, dass die tatsächliche größe maßgebend ist, nicht der vereinbarte wert im mv.
307 + 119: unrechtmäßig ist eigentlich nix, höchstens irrtum oder pflichtverletzung des vermieters (gegen treu und glauben). hat praktisch nur auf betriebswirtschaftliche kalkulation des mieters auswirkungen. ist wohl ermessenssache, ob 15% "wesentlich" sind. dem entgegen könnte vielleicht auch stehen, dass einem gewerbetreibenden mieter mehr eigenverantwortung (nachmessen vor vertragsunterzeichnung) zugerechnet wird, als einem wohnungsmieter (dem schutzrechte aufgrund von laienhaftem rechtsverständnis eingeräumt werden).
242: das könnte dem vermieter zur last gelegt werden, auch die späte nachmessung. wieder ermessenssache.
Zitat :Z.B.ist das hier
es wichen die qm in bk-abrechnung und mietvertrag von einander ab. der mieter wollte den qm-wert des mv angesetzt haben.
für die Einordnung interessant ist. Dabei wäre es aber wichtig zu erfahren, um welche beiden genauen Werte es sich gehandelt hat.
mv 100 qm, bk-abrechnung 107qm, nachmessung 115 qm.
Zitat :Zu prüfen ist u.a. die Frage, ob der Mieter damit rechnen musste, dass die tatsächliche Fläche um 15% und damit erheblich von der geschätzten Fläche abweicht. Wenn in der BK-Abrechnung eine Fläche von z.B. 117m² angegeben wurde, dann würde ich die Frage mit Ja beantworten. Wenn darin nur 95m² angegeben wurden, dann würde ich Nein sagen.
werte siehe zeile darüber. (rein persönlich war es ein fehler vom mieter, er hätte eine erhöhung, genaue höhe außer acht lassend, vermuten können. der mieter dachte, dass die fläche im mv maßgebend ist, was laut rechtslage nicht der fall ist.)
Zitat :
Zitat:der vermieter wollte "eigentümerrechte wahrnehmen" (wortwörtlich so formuliert)
Wo und in welchem Zusammenhang ist diese Formulierung zu finden.
im antwortschreiben, nachdem der mieter eine nachmessung abgelehnt hat und die fläche aus dem mv angesetzt haben wollte.
Zitat :
Zitat:nachträglich formuliert er es allerdings als "vom mieter veranlasste überprüfung".
Was ist jetzt damit gemeint? Wo und in welchem Zusammenhang findet man denn diese Formulierung?
in der terminankündigung zur gemeinsamen vermessung der räumlichkeiten und dem anschreiben zu seiner berechnung. sollte man sowas widersprechen? geht eigentlich klar aus den oben erklärungen des mieters hervor, dass er keine nachmessung wünscht und dass der vermieter daraufhin seine eigentümerrechte wahrnehmen wollte.
Zitat :
Wenn der Mieter die Nachzahlung verweigert, dann ist er daher trotz der scheinbar eindeutigen Formulierung der Klausel keineswegs chancenlos. Für das Abschätzen seiner Chancen kommt es dabei sehr darauf an, was der Mieter vortragen und auch beweisen kann. Im besten Fall ist sogar eine Mieterhöhung für die Zukunft unzulässig.
ok, das macht etwas mut, ist alles schriftlich lückenlos festgehalten. in welchen fällen würde das denn zutreffen (rein fiktiv)? kann es mir nur schwer vorstellen, was man dem vermieter unterstellen muss, damit es die recht eindeutige vertragsformulierung übertrifft.
Zitat :
Zitat:mietdauer mehrere jahre
mietdauer = 5 jahre. danach verlängerung, wenn keine kündigung. hätte ich schon im 1. beitrag schreiben sollen, mein fehler. dachte es beeinflusst den 1. beitrag nicht.
vielen dank für die umfangreichen 2 letzten antworten und eure mühen.
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