Hallo,
bin nicht sicher ob dieses Thema hier richtig ist:
1. Mehrere Wohnungen wurden als Altersvorsorge gekauft
2. Wohnungen sind durchgehend vermietet (ab und an mal kleine Leerstandszeit wg. Renovierung oder
weil nicht sofort ein Anschluss-Mieter gefunden wurde)
3. Wohnungen sind mindestens , 10 Jahre im Besitz
4. Verkauf von mehreren Einheiten
5. Bei Verkauf einer dieser Einheit würde der Gewinn steuerfrei sein, nicht wahr?
6. Wenn aber nun mehrere Einheiten verkauft werden: Gesamt-Gewinn müsste dann doch auch (weil mehr als 10 Jahre vergangen sind) steuerfrei, oder?
7. Wie schon in 1. gesagt wurden die Einheiten wg. Altersvorsorge gekauft. Würde dann bei Verkauf mehrerer Einheiten hier eine Gewerbesteuer anfallen?
8. Mir ist klar, dass ich - wenn es akut wird - um einen Steuerberater nicht drum herum kommen werde. Trotzdem würde ich gerne wissen, wie sich dann eine Gewerbesteuer berechnen würde..... Wenigstens mal so ungefähr als Anhaltspunkt.
Gewerbesteuer fällig?
14. Oktober 2018
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Frage vom 14. Oktober 2018 | 21:53
Von
Status: Beginner (71 Beiträge, 9x hilfreich)
Gewerbesteuer fällig?
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#1
Antwort vom 15. Oktober 2018 | 10:02
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 10x hilfreich)
Wohnungen zählen steuerrechtlich zur Verwaltung des Privatvermögens. Das bedeutet, man braucht kein Gewerbe dafür anmelden. Somit fällt auch keine Gewerbesteuer an.
#2
Antwort vom 15. Oktober 2018 | 11:58
Von
Status: Unbeschreiblich (120323 Beiträge, 39872x hilfreich)
Zitat :Wohnungen zählen steuerrechtlich zur Verwaltung des Privatvermögens.
Echt? Bisher war das aber nicht so, da konnten Wohnungen möglicherweise steuerrechtlich zur Verwaltung des Privatvermögens zählen.
Wann wurde das Gesetz denn geändert?
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 15. Oktober 2018 | 13:09
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 10x hilfreich)
Zitat :Echt? Bisher war das aber nicht so, da konnten Wohnungen möglicherweise steuerrechtlich zur Verwaltung des Privatvermögens zählen.
Also bitte, der Kommentar ist nicht sachdienlich. Ich bitte die Frage zu beachten, um deren Beantwortung es hier geht. Es ist von Wohnungen zur Altersvorsorge die Rede, was für mich die Zuordnung zu einem Geschäftsvermögen ausschließt. Und zweitens wäre beim Geschäftsvermögen die genannte 10 Jahres Regel nicht relevant, die es nur bei privatem Veräußerungsgeschäft gibt. Aus diesen beiden Gründen ist von Privatvermögen auszugehen.
#4
Antwort vom 15. Oktober 2018 | 16:24
Von
Status: Unbeschreiblich (120323 Beiträge, 39872x hilfreich)
Zitat :Es ist von Wohnungen zur Altersvorsorge die Rede, was für mich die Zuordnung zu einem Geschäftsvermögen ausschließt.
Dummerweise sehen das die staatlichen Organe immer wieder mal anders.
Die sind nämlich gar nicht daran gebunden, ob man die als Altersvorsorge gekauft hat oder ob der Käufer als Laie meint es wäre eine private Vermögensverwaltung.
Ich habe mir auch einige schöne Investitionen als Altersvorsorge zugelegt - nur ist das inzwischen keine Altersvorsorge mehr für die man die Vergünstigungen beanspruchen kann.
Am Anfang sah das auch noch anders aus ...
Zitat :Mir ist klar, dass ich - wenn es akut wird - um einen Steuerberater nicht drum herum kommen werde.
Den sollte man am besten am Anfang involvieren - und dann einen der sich auch in der Materie "Immobilien" auskennt.
Zitat :Trotzdem würde ich gerne wissen, wie sich dann eine Gewerbesteuer berechnen würde..... Wenigstens mal so ungefähr als Anhaltspunkt.
Hier https://www.zinsen-berechnen.de/gewerbesteuer-rechner.php gibt es einen Rechner.
#5
Antwort vom 15. Oktober 2018 | 16:59
Von
Status: Senior-Partner (6277 Beiträge, 1501x hilfreich)
Zitat :Wohnungen zählen steuerrechtlich zur Verwaltung des Privatvermögens. Das bedeutet, man braucht kein Gewerbe dafür anmelden. Somit fällt auch keine Gewerbesteuer an.
Diese etwas verkürzte Sicht der Dinge seitens eines Kieler Augenarztes und Klinikbetreibers hat im Jahr 2013 die Kieler Oberbürgermeisterin Susanne Gaschke ihren Job gekostet.
Erwerb, Vermietung und Verkauf von Wohnungen für das Privatvermögen können nämlich durchaus Gewerbesteuerpflicht auslösen.
https://www.zeit.de/politik/deutschland/2013-10/gaschke-kiel-oberbuergermeisterin
#6
Antwort vom 15. Oktober 2018 | 17:02
Von
Status: Senior-Partner (6277 Beiträge, 1501x hilfreich)
Zitat :Zitat :Echt? Bisher war das aber nicht so, da konnten Wohnungen möglicherweise steuerrechtlich zur Verwaltung des Privatvermögens zählen.
Also bitte, der Kommentar ist nicht sachdienlich. Ich bitte die Frage zu beachten, um deren Beantwortung es hier geht. Es ist von Wohnungen zur Altersvorsorge die Rede, was für mich die Zuordnung zu einem Geschäftsvermögen ausschließt. Und zweitens wäre beim Geschäftsvermögen die genannte 10 Jahres Regel nicht relevant, die es nur bei privatem Veräußerungsgeschäft gibt. Aus diesen beiden Gründen ist von Privatvermögen auszugehen.
Immobilienverkauf: Vorsicht vor 3-Objekt-Grenze
Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen, liegt keine private Vermögensverwaltung mehr vor. Die Finanzverwaltung geht dann von gewerblichem Grundstückshandel aus. Jetzt gibt es ein neues interessantes – und Steuerzahler-freundliches – Urteil dazu, wann die Drei-Objekt-Grenze erreicht ist.
Ein ungeteiltes Grundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern ist nur ein Objekt im Sinne der zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienenden Drei-Objekt-Grenze, entschied der BFH (Urteil vom 5.5.2011, Az. IV R 34/08 ). Der BFH rechnet also: Fünf Häuser, aber nur ein Grundstück = private Vermögensverwaltung!
Das ist steuerlich günstiger, denn beim gewerblichen Grundstückshandel unterliegen die Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien nicht mehr nur der Einkommensteuer, sondern auch der Gewerbesteuer. Bei der privaten Vermögensverwaltung fallen die Einkünfte aus dem Verkauf einer Immobilie dagegen unter § 23 EStG und unterliegen nur der Einkommensteuer.
Grundsätzlich ist bei der Prüfung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, auf die Dauer der Nutzung und die Anzahl der veräußerten Objekte abzustellen. Nur in wenigen Ausnahmefällen wird bei weniger als vier verkauften Objekten ein gewerblicher Grundstückshandel unterstellt. Unter bestimmten Umständen kann aber sogar der Verkauf eines einzigen sehr großen Objektes als ein gewerblicher Grundstückshandel angesehen werden.
Wurden bebaute Grundstücke mindestens zehn Jahre gehalten, gehört auch die Veräußerung grundsätzlich noch zur privaten Vermögensverwaltung (BFH, Urteil vom 6.4.1990, Az. III R 28/87 ).
Nicht berücksichtigt werden zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke. Ausnahme: Die Selbstnutzung dauert weniger als fünf Jahre. Aber selbst in diesem Fall wird das Grundstück nicht einbezogen, wenn eine auf Dauer angelegte Eigennutzung nachgewiesen wird und der Verkäufer darlegen kann, dass der Verkauf aufgrund offensichtlicher Sachzwänge erfolgte. Auch die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen allein lässt die Veräußerung der so entstandenen Wohnungen nicht zwingend zu einer gewerblichen Tätigkeit werden.
https://www.geldtipps.de/immobilien/themen/immobilienverkauf-vorsicht-vor-3-objekt-grenze
#7
Antwort vom 15. Oktober 2018 | 17:22
Von
Status: Frischling (29 Beiträge, 10x hilfreich)
Zitat :Wurden bebaute Grundstücke mindestens zehn Jahre gehalten, gehört auch die Veräußerung grundsätzlich noch zur privaten Vermögensverwaltung (BFH, Urteil vom 6.4.1990, Az. III R 28/87 ).
Die 3-Objekte Regel ist mir selbstverständlich bekannt. In der Frage wurde ja gesagt, dass die Wohnungen seit mindestens 10 Jahren im Eigentum sind. Das hatte ich berücksichtigt.
Herzlichen Dank, dass Sie die Korrektheit meiner Antwort bestätigen. Ich hätte es nur ausführlicher erklären müssen, um Mißverständnisse zu vermeiden. Das werde ich künftig tun.
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