Wir besitzen eine Immobilie in einem gemischten Neubauprojekt (mehrere Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser mit zentraler Heizungsanlage). In einem Anhang des Notarvertrags stehen genaue Angaben, wie die Heizkosten zu verteilen und abzurechnen sind.
Der Verwalter des Objekts weigert sich jedoch, die Heizkosten nach den Anweisungen im Notarvertrag zu verrechnen. Dies sei so nicht üblich und machbar.
Er verwendet statt dessen - zu unserem finanziellen Nachteil - einen anderen Verteilschlüssel der Heizkosten. Dieser wäre nach Heizkostenverordnung in Ordnung... (aber entspricht nicht den Anweisungen in unserem Notarvertrag, die für uns günstiger wären)
Was steht in diesem Fall höher: Der Notarvertrag oder die Heizkostenverordnung?
Können wir darauf bestehen, dass die Heizkosten nach den Angaben im Notarvertrag verrechnet werden?
Notarvertrag vs. Heizkostenverordnung
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Die Antwort gibt Paragraph 2 der Heizkostenverordnung.
ZitatDer Verwalter des Objekts weigert sich jedoch, die Heizkosten nach den Anweisungen im Notarvertrag zu verrechnen. Dies sei so nicht üblich und machbar. :
Er verwendet statt dessen - zu unserem finanziellen Nachteil - einen anderen Verteilschlüssel der Heizkosten. Dieser wäre nach Heizkostenverordnung in Ordnung... (aber entspricht nicht den Anweisungen in unserem Notarvertrag, die für uns günstiger wären)
Sehr guter Verwalter. Sonst kommt demnächst noch einer der in den Kaufvertrag schreiben lässt, dass Mieter grundsätzlich keine Abrechnung bekommen, dem Vermieter am WE den Ferrari putzen müssen usw.
Man darf sich allerdings fragen, wie jemand der Ansicht sein kann durch einen Notarvertrag geltende Gesetze aushebeln zu können.
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Weil wohl einige Missverständnisse entstanden sind:
Der Notarvertrag stammt vom Bauträger, der dieses Projekt gebaut hat. Alle Käufer der Häuser / Wohnungen in dem Projekt haben den gleichen Vertrag.
Die Angaben zur Heizungs-Abrechnung in dem Notarvertrag wurden in Absprache mit der Firma entwickelt, die das Heizungssystem geplant und gebaut haben.
Die Angaben im Notarvertrag widersprechen nicht der Heizkostenverordnung und auch nicht geltendem Recht (der Vertrag wurde durch Anwälte und einem Notar überprüft). Es geht eigentlich nur um den Abrechnungsschlüssel:
Im Notarvertrag steht zum Beispiel, dass Heizkosten 30% nach Wohnfläche und 70% nach Verbrauch zu verrechnen sind.
Der Verwalter nimmt den Schlüssel 50% nach Wohnfläche und 50% nach Verbrauch.
Beides ist nach Heizkostenverordnung wohl in Ordnung. Hat hier nicht die Angabe im Notarvertrag "30-70"-Verteilung Vorrang?
(Die Aussage des Verwalters, dass dies nicht machtbar sei, entspringt wohl eher seiner unflexibilität)
-- Editiert von Z2000 am 08.12.2017 16:55
Ist der Passus Teil der Teilungserklärung bzw Gemeinschaftsordnung geworden?
So lange nichts anderes vereinbart wurde (d.h. die Gemeinschaft keinen anderen Verteilungsschlüssel als den im Notarvertrag - der im übrigen zulässig und der wohl gebräuchlichste ist - beschlossen hat) hat der Verwalter sich daran zu halten. Es steht ihm hier nicht frei einen zulässigen Schlüssel durch einen anderen, der ihm besser gefällt, zu ersetzen.
Im Prinzip aber alles kein Problem, man stimmt der Hausgeldabrechnung einfach nicht zu, solange der Verwalter nicht den richtigen Verteilungsschlüssel einsetzt.
Der Passus steht in der Grundlagenurkunde, Anhang zum Notarvertrag. Dort geht es um die Heizkostenverteilung für Häuser und Wohnungen.
Eine Teilungserklärung bzw Gemeinschaftsordnung haben wir (Eigentümer der Einfamilienhäuser) nicht. Der Verwalter ist bei uns lediglich tätig um die Kosten der Heizung zu verteilen.
Bei den Wohnungen übernimmt der Verwalter mehr Tätigkeiten. Dort gibt es wohl auch eine Teilungserklärung (deren Inhalt ich aber nicht kenne)...
Achso, ihr seid gar nicht Teil der WEG. Da weiß ich dann auch nicht...
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