Zwangsversteigerung-Mieteinnahmen pfänden?

4. Februar 2009 Thema abonnieren
 Von 
guest-12313.04.2012 18:12:34
Status:
Beginner
(68 Beiträge, 67x hilfreich)
Zwangsversteigerung-Mieteinnahmen pfänden?

Eine vermietete Wohnung geht in die Zwangsversteigerung.
Sind die Mieteinnahmen automatisch und immer vom Gläubiger (Bank) zu pfänden?
Danke.

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14 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Eidechse
Status:
Senior-Partner
(6998 Beiträge, 3920x hilfreich)

Ich verstehe nicht so ganz, worauf die Frage abzielt.

Ggf. ob ein Zwangsversteigerungsverfahren die Mieteinnahmen erfasst oder ob die Bank eine Pfändung durchführen muss?

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#2
 Von 
guest-12313.04.2012 18:12:34
Status:
Beginner
(68 Beiträge, 67x hilfreich)

Also, die vermietete Wohnung soll zwangsversteigert werden. Bislang erfolgten die dazu erforderlichen Eintragungen im Grundbuch.
Parallel dazu hat der Gläubiger (Bank) in Sachen der Zwangsversteigerung nun einen Pfändungsbeschluss für die Mieteinnahmen angemeldet, sprich den Mieter (Drittschuldner) in Kenntniss gesetzt, dass er die Mietzahlungen an ihn zu zahlen hat.
Dass die Bank das versucht, ist klar, aber hat sie auch unweigerlich und automatisch die rechtliche Grundlage dazu.
Ich meine, mal gelesen zu haben, dass es auf den Kreditvertrag ankommt ...

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#3
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 2026x hilfreich)

Zwangsversteigerung einer Wohnung bringt nicht gleich Zwangsverwaltung oder
Mietpfändung mit. Eine Zwangsversteigerung kann auch anderen Grund als
finanziellen haben.

In Deinem Fall hat die Bank die den Pfändungsbeschluß bereits in der Hand.

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#4
 Von 
guest-12313.04.2012 18:12:34
Status:
Beginner
(68 Beiträge, 67x hilfreich)

Upps, aber hier hat doch die Bank ganz klar das "finanzielle" Interesse an ihr Geld zu kommen, deshalb auch die Versteigerung der Wohnung, die ja nun mal Sicherheit des Kredits darstellte.

Die Bank hat den Pfändungsbeschluss der Mieteinnahmen erwirkt, dennoch kann man innerhalb von 14 Tagen Widerspruch einlegen.

Also zählen Mieteinnahmen automatisch zur Insolvenzmasse, können also problemlos gepfändet werden ...?!

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#5
 Von 
ZV
Status:
Beginner
(91 Beiträge, 88x hilfreich)

Hallo,
also vorweg einmal zur Klarstellung: Zwangsversteigerung und Insolvenz sind zwei völlig unterschiedliche und unabhängige Dinge.
Mieteinnahmen unterliegen in der Zwangsversteigerung grundsätzlich nicht der Beschlagnahme, d.h. der die Zwangsversteigerung betreibende Gläubiger hat hieraus keinen Zugriff auf die Mieten. Um dies zu erreichen müsste er die Zwangsverwaltung anordnen lassen, auch hier bekommt die Bank aber nicht direkt die Mieten, sondern nur den Übererlös aus der Wohnungsbewirtschaftung durch den Zwangsverwalter und diesen Übererlös auch nur dann, wenn die Bank im Grundbuch ganz vorne, möglichst an erster Rangstelle abgesichert ist.
Um schnell ans Geld zu kommen hat hier die Bank wohl den Weg gewählt, einfach die Mieten zu pfänden. Das ist O.K. und nicht zu beanstanden und hat keinen direkten Bezug zur Zwangsversteigerung. Ein 14-tägiges Widerspruchsrecht des Drittschuldners ( hier Mieters) gegen die Pfändung wäre mir neu.
Falls Wohnungseigentümer auch noch in Insolvenz sein sollte, muss man die Frage aber unter diesem Aspekt gesondert beurteilen. Dann darf die Bank nämlich keine persönliche Vollstreckungsmaßnahme mehr ausbringen, könnte aber die Mieten dinglich pfänden ( mit der Grundschuld als Pfändungsforderung). Aber das geht im Augenblick wohl über die Fragestellung hinaus.

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#6
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 2026x hilfreich)

Bei Mietwohnungen verlangen die Bank bei der Finanzierung meinstens bereits im Vorfeld die Abtretung von den Mieterträgen.

Die Bank hat im Grundbuch meinstens den 1ten Rang. Sodass ihre Forderungen außerhalb der Insolvenzmasse bleiben.

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#7
 Von 
ZV
Status:
Beginner
(91 Beiträge, 88x hilfreich)

Ja, das ist grundsätzlicn richtig; davon war bis jetzt aber nicht die Rede. Hat die Bank eine privatschriftliche Mietabtretung ( entweder im Darlehensvertrag oder separat), dann muss sie diese dem Mieter nur offen legen und braucht keine Pfändung. Die Mietabtretung wird für den Mieter relevant, wenn ihm die Abtretung angezeigt wird und er aufgefordert wird, direkt an den Abtretungsgläubiger ( hier: Bank ) zu zahlen. Solange ein Kredit ordnungsgemäß bedient wird wird, legt die Bank die Abtretung jedoch nicht offen. Die Abtretung macht für die Bank aber Sinn, weil sie durch die Abtretung einen anderen Gläubiger, der zeitlich später in die Mieten pfändet, aushebeln kann. ( Pfändung würde ins Leere gehen, weil der Vermeiter den Mietanspruch wegen Abtretung gar nicht mehr hat).
Geht der Eigentümer in Insolvenz, kann die Bank die Mietabtretung nicht weiter durchsetzen. Das hat mit der Rangstelle im Grundbuch nichts zu tun. Um sich die Erträge des Beleihunghsobjekts auch in der Insolvenz zu sichern, muss die Bank aus ihrer titulierten Grundschuldforderung die Zwansgverwaltung beantragen oder sie macht eine dingliche Mietenpfändung, nun aber beim Insolvenzverwalter, der an die Stelle des Insolvenzschuldners tritt. Welchen Weg die Bank wählt muss sie anhand der Sachlage entscheiden. Meist wählt sie die Zwangsverwaltung, weil sie dann zusätzliche Informationen über das Pfandobjekt erhält, die für die Interessentensuche in der Zwangsversteigerung wichtig sein können..
Wo liegt denn Dein eigentliches Problem ?

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#8
 Von 
guest-12313.04.2012 18:12:34
Status:
Beginner
(68 Beiträge, 67x hilfreich)

Also, das Problem liegt darin, dass ich jetzt gar nichts mehr verstehe.

Die vermietete Wohnung soll zwangsversteigert werden, da der Kredit nicht mehr bedient werden konnte.
Die Bank, die natürlich als erste im Grundbuch steht, hat auch bislang die dafür notwendigen Eintragungen im Grundbuch vornehmen lassen.
Eine Mietabtretung liegt nicht vor, auch nicht im Kreditvertrag, da zum Zeitpunkt des Wohnungskaufs, also der Kreditvergabe, die Wohnung noch nicht vermietet war, sondern vom Schuldner selbst bewohnt wurde.

Jetzt hat die Bank volgendes veranlasst:
Vorläufiges Zahlungsverbot
In der Zwangsvollstreckungssache
... Gläubiger ...
... Schuldner ...
steht auf Grund der vollstreckbaren Ausfertigung ... Urkundenrolle ...
die Pfändung der nachfolgend bezeichneten Ansprüche des Schuldners gegen die nachfolgend genannten Drittschuldner bevor:
Angebliche Ansprüche
Drittschuldner zu 1:
auf Zahlung von rückständigen Mieten aus der Vermietung
... Mietobjekt ...

Gemäß § 845 ZPO werden Schuldner und Drittschuldner hiermit von der bevorstehenden Pfändung benachrichtigt.
An den Drittschuldner ergeht die Aufforderung, die bezeichneten Forderungen nicht mehr an den Schuldner zu zahlen.
Die Schuldner werden aufgefordert, sich jeder Verfügung über die ansprüche zu enthalten.
Diese Benachrichtigung hat die Wirkung eines Arrestes.

... und dann folgt noch der Hinweis an den Drittschuldner, Auskunft zu geben ...

P.S.: Eine Insolvenz ist noch nicht in die Wege geleitet worden.

-- Editiert von DieFragende am 06.02.2009 07:10

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#9
 Von 
ZV
Status:
Beginner
(91 Beiträge, 88x hilfreich)

Hallo,
muss mich entschuldigen; die Antwort vom 5.2.09 bez. der Mietenabtretung stammt ja gar nicht von dir sondern kam von icecycle.
Also keine Mietenabtretung sondern eine Vorpfändung der Mieten.
Das heißt, die von der Bank beabsichtigte Mietenpfändung wird erst wirksam, wenn innerhalb eines Monats seit der Vorpfändung der tatsächliche Pfändungs- und Überweisungsbeschluss ( kommt vom Amtsgericht) erfolgt.
Die Wirkung der Vorpfändung liegt darin. dass eine in der Zwischenzeit eingehende andere Pfändung ( von einem anderen Gläubiger) erst nachrangig zu beachten wäre. Die Vorpfändung hat also für die Bank eine rangwahrende Wirkung, aber nur dann wenn sie es schafft, innerhalb eines Monats die eigentliche Pfändung über das Amtsgericht nachzuschieben.
Die Bank möchte von Dir auch Auskunft über die Höhe der monatlich zu zahlenden Miete. Diese Auskunft musst du bei der Vorpfändung noch nicht geben. Erst wenn die eigentliche Pfändung eingegangen ist, musst du der Bank diese Angaben machen ( Drittschuldnererklärung).
Wenn du wegen Mängel der Mietsache berechtigterweise Mietkürzungen vornimmst kannst du das auch künftig gegenüber der pfändenden Bank. Der Pfändungsgläubiger kann nämlich keine bessere Rechtsposition erhalten als der ursprüngliche Gläubiger ( hier: Vermieter).
Ich hoffe, die Antwort ist jetzt für dich nützlich.
Schönes Wochenende

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
guest-12313.04.2012 18:12:34
Status:
Beginner
(68 Beiträge, 67x hilfreich)

Gut, danke, ja, das hat einiges verdeutlicht.
Jetzt ist die Rolle des Drittschuldners (Mieters) klar.

Was aber kann der eigentliche Schuldner tun oder wie ist der weitere Ablauf für diesen.
Der möchte natürlich nicht, dass die Mieteinnahmen gepfändet werden, zumal ja auch keine Mietabtretung vorliegt.
Und trotz der "Vorläufigkeit" ist der Mieter ja aufgefordert worden, keine Miete mehr an ihn zu zahlen.
Muss der jetzt abwarten, bis die eigentliche Pfändung vom Amtsgericht kommt?

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#11
 Von 
Dieter25
Status:
Lehrling
(1970 Beiträge, 995x hilfreich)

Das BVerfG hat in der Begründujng seines Beschlusses vom 10. 12. 1998 - 2 BvR 1516/ 93 u.a. folgendes ausgeführt:
"Dem Vollstreckungsschuldner muß Gelegenheit gegeben werden, die Vollstreckung durch freiwillige Leistung abzuwenden. Hierzu muß der Gläubiger ihm eine angemessene Frist einräumen, deren Länge sich nach den Umständen des Einzelfalles richtet (vgl. BVerfGE 84, 6 [8])"
siehe:
http://lexetius.com/1998,623

Hätte der Schuldner diese Gelegenheit nicht gehabt, könnte er Erinnerung gem. § 766 Abs. 1 ZPO einlegen

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#12
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 2026x hilfreich)

" Geht der Eigentümer in Insolvenz, kann die Bank die Mietabtretung nicht weiter durchsetzen. "
Gilt hier nicht das Absonderungsrescht in InsO nicht ?

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#13
 Von 
Dieter25
Status:
Lehrling
(1970 Beiträge, 995x hilfreich)
0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
ZV
Status:
Beginner
(91 Beiträge, 88x hilfreich)

Ja, du musst 1 Monat seit Zugang der Vorpfändung abwarten ob der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss fristgerecht zugestellt wird. Kommt er nicht dann zahlst du die Miete an den Vermieter, anderenfalls an die Bank ( maximal bis zur Höhe der geltend gemachten Pfändungsforderung).
Ich sehe anhand des geschilderten Sachverhalts keine Möglichkeit für den Vermieter, sich gegen die Pfändung zu wehren, vorausgesetzt natürlich, dass der gegen ihn gerichtete Vollstreckungstitel nicht angreifbar ist.
Da der Vermieter defacto nicht in Insolvenz ist brauchen wir diesen Aspekt auch nicht vertiefen.

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