Wer trägt die Kosten der Verwalterzustimmung?

Question

Hallo,

beim Kauf einer ETW ist ja in der Teilungserklärung vielfach eine Klausel enthalten, die die Zustimmung des Verwalters zum Kaufvertrag erforderlich macht. Meines Wissens trägt die dabei anfallenden Kosten (Sondervergütung des Verwalters und Notarkosten) die Wohneigentümergemeinschaft, die aber beschließen kann, diese Kosten auf den Verkäufer überzuwälzen. Da in den Kaufverträgen i.d.R. vereinbart wird, dass der Käufer alle mit der Durchführung des Vertrages anfallenden Kosten trägt, fallen diese also letztlich ihm zur Last. So weit richtig?

Angenommen, in dem von der WEG mit dem Verwalter geschlossenen Verwaltervertrag ist sowohl eine Sondervergütung vereinbart worden, als auch, dass diese vom Käufer (nicht : Verkäufer) zu tragen ist. Ist das so zulässig? Als Laie fände ich es verwunderlich, wenn hier eine Vereinbarung zu Lasten Dritter geschlossen werden könnte (der Käufer wird schließlich erst mit Vollzug des Kaufvertrags Mitglied der WEG, mit dem Verwalter steht er also vorab in gar keiner Beziehung?). Weiterhin bezieht sich die Klausel im Verwaltervertrag nur auf die Sondervergütung des Verwalters. Wäre eine solche Regelung dann analog auch für die Notarkosten anzuwenden?

-- Editiert am 06.11.2010 20:47

icecycle · Answer

Wenn in Teilungserklärung über die Kostentragung nicht vereinbart wird, hat die
Gemeinschaft zu entscheiden.

Gerecht wäre wenn die Gemeinschaft diese Kosten trägt. Denn die Verwalterzustimmung liegt im Interesse der Gemeinschaft, und weder im des Verkäufers noch im des Käufers. Außerdem ist es leichter zu teilen bzw. Kosten zusammen zu tragen.

Dass der Verwalter im Verwaltervertrag die Kostentragung selbst festlegen will ist
in der Tat nicht nur unlogisch, sondern sogar eine verbotene Vereinbarung zu Lasten Dritter.

Am besten ist die Abschaffung der Verwalterzustimmung.
Denn diese bringt außer Kosten praktisch Nichts. Bei Nießbrauch, Erben, Schenkung,... muß sowieso der Verwalter nicht nach seiner Zustimmung gefragt werden, bzw. hat er da nicht einzumischen.

Die Notarkosten für Verwalterzustimmung gehört natürlich auch zu den Kosten der "Verwalterzustimmung"

-- Editiert am 07.11.2010 17:23

ichweissnich · Answer

Hallo
Hier stellt sich auch die Frage,ob der Verwalter immer eine Sondervergütung verlangen kann.
Der Notar sichert sich durch den § 12 WEG ab.
Aber,muß nicht der Verwalter erst einmal im Grundbuch als Verwalter eingetragen sein,bevor er eine Forderung stellt?

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"Die Hausverwaltung ist eine Dienstleistung die von den Eigentümern bezahlt wird."

Heike J · Answer

Wenn der Verwalter seine Zustimmung zu einem Verkauf geben muss, muss er auch im Grundbuch eingetragen sein. Ansonsten trägt das Grundbuchamt den Verkauf nicht im Grundbuch ein.

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"Heike aus Bochum"

phonnipha · Answer

"Wenn der Verwalter seine Zustimmung zu einem Verkauf geben muss, muss er auch im Grundbuch eingetragen sein. Ansonsten trägt das Grundbuchamt den Verkauf nicht im Grundbuch ein."

Das würde ja bedeuten, daß bei jedem Wechsel des Verwalters das Grundbuch geändert werden müßte. Der Verwalter hat ja keinen Vertrag auf Lebenszeit.

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Thorsten D. · Answer

Mal meinen Senf dazugebe :

Die Verwalterzustimmung zum Verkauf benötigt, wie der Begriff ja sagt, der Verkäufer einer Wohnung.
Deshalb hat auch der Verkäufer die anfallenden Kosten zu tragen.
Die Kosten der Verwalterzustimmung entstehen meisst, oder ausschliesslich, durch die Arbeit die der Verwalter mit der Datenpflege, etc. hat.

Ist die Verwalterzustimmung wegen der Teilungserklärung notwendig, wird sich der Verwalter seine Gebühren im Verwaltervertrag festschreiben lassen. Dies ist zulässig.

Die Argumente Vertrag zu Lasten Dritter, egal ob Käufer oder Verkäufer, gelten leider nicht.
Wenn die Zustimmung des Verwalters in der Teilungserklärung festgeschrieben ist, dann ist dies ein Vertrag innerhalb der Gemeinschaft und für jedes Mitglied bindend. Die Gebührenfestlegung im Verwaltervertrag ist dann wie ein Beschluss nach 21/7 zu sehen - Kostenüberbürdung auf den Verursacher.

Im Übrigen ist jede Gemeinschaft gut beraten per einfachem Mehrheitsbeschluss die Verwalterzustimmung aufzuheben, und dem Verwalter bei einem Eigentümerwechsel keine Sonderzahlung zu genehmigen. Die Datenpflege bei einem Eigentümerwechsel ist sowieso mit der Grundvergütung abgegolten da dies eine normale Tätigkeit innerhalb des Pflichtenkreises des Verwalters darstellt

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

Heike J · Answer

quote:Das würde ja bedeuten, daß bei jedem Wechsel des Verwalters das Grundbuch geändert werden müßte. Der Verwalter hat ja keinen Vertrag auf Lebenszeit.      Die Bestellung zum Verwalter muss nun mal bei einem neuen Verwalter beglaubigt und beim Grundbuchamt hinterlegt werden. Zumindest das Grundbuchamt verlangt dies, wenn der Verwalter einem Verkauf zustimmen muss. Wie soll das Grundbuchamt denn sonst die Richtigkeit der Verwalterzustimmung prüfen?      ----------------- "Heike aus Bochum"

icecycle · Answer

quote:Wie soll das Grundbuchamt denn sonst die Richtigkeit der Verwalterzustimmung prüfen?       Normalerweise prüft der Notar, ob gemäß Teilungserklärung Verwalterzustimmung erforderlich ist.  Wenn ja, vergewissert er &lpar;beim Verkäufer oder Bestellungsprotokoll&rpar; wer der aktuelle Verwalter ist, und fordert diesen zur Zustimmung auf.     quote: Wenn die Zustimmung des Verwalters in der Teilungserklärung festgeschrieben ist, dann ist dies ein Vertrag innerhalb der Gemeinschaft und für jedes Mitglied bindend.     Richtig, daraus sieht man aber auch, dass die Vereinbarung über die Verwalterzustimmung allein im Interesse der Gemeinschaft ist, da sie z.B. keinen insolventen Eigentümer in der Gemeinschaft haben will.  Dies kann der Verkäufer als Ausscheidender völlig egal sein, und der Käufer würde sich nie als unwillkommener neuer Eigentümer betrachten.    Die Gebührenfestlegung im Verwaltervertrag ist dann wie ein Beschluss nach 21/7 zu sehen - Kostenüberbürdung auf den Verursacher .      Ist aber kein Beschluss, sondern von Notar verfasst, um ewig die eigenen Beurkundungsaufträge /-Gebühren zu sichern.    Ansonsten wie von TD empfohlen:  Dalli&#178;  quote:Im Übrigen ist jede Gemeinschaft gut beraten per einfachem Mehrheitsbeschluss die Verwalterzustimmung aufzuheben, und dem Verwalter bei einem Eigentümerwechsel keine Sonderzahlung zu genehmigen. .

Heike J · Answer

quote:Normalerweise prüft der Notar, ob gemäß Teilungserklärung Verwalterzustimmung erforderlich ist. Wenn ja, vergewissert er &lpar;beim Verkäufer oder Bestellungsprotokoll&rpar; wer der aktuelle Verwalter ist, und fordert diesen zur Zustimmung auf.      Und das Grundbuchamt prüft, ob der Verwalter, der zugestimmt hat, auch der Verwalter ist, der im Grundbuch steht....    http://www.schuetz-liebscher-gross.de/merkblatt_zustimmung_des_weg-verwalter.php      ----------------- "Heike aus Bochum"    -- Editiert  am 08.11.2010 16:33

der.kleine.nick · Answer

Hallo,

danke für die rege Beteiligung. Ich habe keine Ahnung, ob der Verwalter im Grundbuch eingetragen ist, habe mir auch noch nie darüber Gedanken gemacht und verstehe als Nicht-Jurist noch nicht mal, wieso das hier relevant sein soll. Ich vermute, er tut's nicht, und zwar aus dem von phonnipha gennanten Grund. Aber das ist jetzt nur geraten.

Dass aber eine Verwalterzustimmung notwendig ist, steht in der Teilungserklärung, und die liegt auch beim Grundbuchamt. Dass die Verwalterzustimmung notariell beglaubigt wird, ist Usus, und hat ja sicher nichts damit zu tun, ob der Verwalter nun im Grundbuch steht oder nicht.

Die Frage war eigentlich nur, ob im Verwaltervertrag eine direkte Überwälzung der Verwalterkosten auf den Käufer erfolgen darf. Darauf hat bisher nur icecycle wirklich zu antworten versucht. Der Rest der Diskussion scheint für mich etwas am Thema vorbeizugehen.

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-- Editiert am 08.11.2010 22:34

icecycle · Answer

Vorsicht bei Verwaltervertrag, der vom Verwalter selbst verfasst wird. Der Inhalt
ist natürlich allein zu dessen Gunsten. Über den Inhalt des Verwaltersvertrags
soll man auch nicht dem Beirat allein überlassen, dieses ist oft auch zu arglos.

Was nicht korrekt ist, soll halt verbessert bzw. berichtigt werden.

Heike J · Answer

quote:Dass die Verwalterzustimmung notariell beglaubigt wird, ist Usus, und hat ja sicher nichts damit zu tun, ob der Verwalter nun im Grundbuch steht oder nicht.      Nur, dass das Grundbuchamt mit der Verwalterzustimmung auch die Zusendung einer beglaubigten Verwalterbestellung verlangt, wenn dieser noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.      ----------------- "Heike aus Bochum"

Thorsten D. · Answer

hm, Stopp

die Beglaubigung der Verwalterbestellung - hier macht ihr einen Gedankenfehler.

Beglaubigt wird nur das Protokoll das den Bestellungsbeschluss enthält, also das Protokoll der Versammlung in der der Verwalter gewählt wurde.
Und es werden auch nur die Unterschriften beglaubigt.

Dies ist für das Grundbuchamt vollkommen ausreichend, denn dieses will nur wissen ob der Zustimmende auch tatsächlich bestellter Verwalter der Gemeinschaft ist.

Mir hat letzte Woche ein Notar erklärt, dass er eine Zustimmung nur dann anfordert wenn diese im Grundbuch als notwendig eingetragen ist.
Selbst eine Regelung in der Teilungserklärung wäre für ihn unbeachtlich, da er als Notar bei einem Verkauf von ihrem Inhalt keine Kenntnis nimmt.
Der Verkauf bei diesem Notar ging reibungslos über die Bühne

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ichweissnich · Answer

Hallo
Der Treadstarter hätte erklären sollen ob ihn diese Verwalterbestimmung betrifft.
Sein Eingangssatz ist

quote:
Hallo,

beim Kauf einer ETW ist ja in der Teilungserklärung vielfach eine Klausel enthalten, die die Zustimmung des Verwalters zum Kaufvertrag erforderlich macht.

Und weiter geht es mit

quote:
Angenommen , in dem von der WEG mit dem Verwalter geschlossenen Verwaltervertrag ist sowohl eine Sondervergütung vereinbart worden

um abschließend dann doch in einer nur im Grundbuchamt liegenden Teilungserklärung

quote:
Dass aber eine Verwalterzustimmung notwendig ist, steht in der Teilungserklärung, und die liegt auch beim Grundbuchamt. Dass die Verwalterzustimmung notariell beglaubigt wird, ist Usus, und hat ja sicher nichts damit zu tun, ob der Verwalter nun im Grundbuch steht oder nicht.

zu enden.
Das sind sehr viele Wenn und Aber,aber nichts Konkretes.
Viele Möglichkeiten sind nachzulesen unter Interpretationen bei klick mich .
Erkennbar ist,das die einzelnen Meinungen durch, z.B. Gericht oder Bärman oder die Notarkammer Hamm, fundierte Ergebnisse sind.

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"Die Hausverwaltung ist eine Dienstleistung die von den Eigentümern bezahlt wird."

guest-12321.01.2018 10:47:44 · Answer

Der Link ist ja ganz interessant.

Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass der Zeitaufwand irgendwo berechnet wird, weil kein Mensch umsonst arbeitet. Oder ist der Hausbesuch eines Notars kostenlos ?

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Armin07 · Answer

Hallo,
obwohl seit längerer Zeit kein weiterer Beitrag, meine Ansicht, die sich auf eine Erfahrung als Käufer gründet.

a) Die Arbeit, die der Verwalter mit der Abwicklung hatte, war im Verwaltervertrag dem Verkäufer auferlegt. Da ich als Käufer mich vertraglich zur Übernahme aller Kosten (mit Ausnahme der Notarkosten im Rahmen der Zustimmungserklärung) verpflichtet hatte, trug ich diese.

b) Der Verkauf war an die Zustimmung der Eigentümer gebunden (entsprechender Eintrag im Grundbuch). Die erforderliche Zustimmungserklärung liegt im Interesse der Eigenütmer. Daher sind deren Kosten, falls die Eigentümer untereinader nichts Anderes vereinbart haben, von der Gemeinschaft zu tragen. Denkbar wäre jedoch eine Überwälzung auf den Verkäufer.

c) Der Käufer kommt nur dann ins Spiel, falls er sich im Kaufvertrag zur Übernahme aller beim Verkauf anfallenden Kosten verpflichtet hat. Dem kann er sich entziehen, falls er im Kaufvertrag die Notarkosten, die für die Zustimmungserklärung anfallen, ausdrücklich ausschließt. Diese Klausel ist nach einem Urteil des OLG Hamm erforderlich, sonst muss er im Zweifel auch diese Kosten tragen.

Mit freundlichen Grüßen
Armin07

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Valerij · Answer

Bei mir ist das der Fall, dass im Kaufvertrag unter §3 Kaufpreis Abs. 1b) folgendes steht:

Zitat:
die Verwalterzustimmung liegt vor und der Verwalternachweis wurde geführt

und im §13 Kosten- Grunderwerbssteuer folgendes:

Zitat:
Die Kosten dieser Urkunde, etwa erforderlicher Nachtragsurkunden, ihrer Ausfertigung und ihres Vollzuges, die Kosten etwa erforderlicher Genehmigungen und Bescheinigungen sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.
Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung der Grunderwerbsteuer sofort nach Anforderung.

Dem §3 Kaufpreis Abs. 1b) sei zu entnehmen, dass die Verwalterzustimmung zum Zeitpunkt der Beurkundung bereits vorliege und man davon auszugehen war, dass sämtliche Kosten für diese bereits entrichtet wurden.
Oder sehe ich da etwas falsch?

jetzt versucht der Verkäufer alle kosten auf mich abzuwälzen sowohl für die Verwalterzustimmung für die Verwalteraufwendungen sowie für die Beurkundungskosten der Verwalterzustimmung vom Notar.

Wer muss in diesem Fall die Kosten nun tragen?

cruncc1 · Answer

Bitte keinen neuen Beiträge unter Uralt-Beiträge setzen, sondern neuen Beitrag eröffnen.  ;&rpar;

Wer trägt die Kosten der Verwalterzustimmung?

Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?

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