Vollmacht - Mieter?

10. Dezember 2013 Thema abonnieren
 Von 
Internetmaus
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 19x hilfreich)
Vollmacht - Mieter?

Wir sind eine WEG mit 7 Parteien.
Eine Einheit wechselte in diesem Jahr den Eigentümer.
Ein relativ junges Ehepaar ist Eigentümer, die Wohnung
wird vom Vater mit seiner neuen Frau bewohnt.
Daher ist er in meiner Logik ein Mieter.

Es liegt folgende wörtliche Vollmacht vo:

"Hiermit übertragen wir Hr. .... die Vollmacht, zur
eigenverantwortlichen Verwaltung der Wohnung Nr. ... in der .... strasse Nr. ... in ......

Ein Veto und Mitspracherecht bei Mitgliederversammlungen und geplanten Sanierungen im Hause behalten wir uns vor.

Mit freundlichem Gruß"

es folgen 2 Unterschriften

Name , Adresse und Tel.-Nr.

In meinem Augen ist der Bewohner, Vater, ein Mieter.
Kann er mit dieser Vollmacht total in Eigentümerversammlungen mitbestimmen und als Rechnungsprüfer.
Es ist ja auch nicht klar definiert, wann und wie die Eigentümer eigentlich mitbestimmen wollen.
Die Hausverwaltung hat diese Vollmacht zur Eigentümerversammlung anerkannt.
Sie ist nicht notariell beglaubigt und mir persönlich nicht klar definiert.
Kennt sich hier jemand aus.
Dieser neue Bewohner meint, er könne mit dieser Vollmacht alles machen.

Es wäre schön, wenn jemand die rechtliche Lage kennt.

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17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1980 Beiträge, 1537x hilfreich)

Schaut mal in der Teilungserklärung nach, ob dort etwas zum Thema 'wer darf für eine Eigentümerversammlung bevollmächtigt werden' steht.



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9x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Internetmaus
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 19x hilfreich)

In der Teilungserklärung steht nur:

" Jeder Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung mit schriftlicher Vollmacht vertreten lassen"

Meine Frage geht aber dahin: Der "Mieter" meint, mit der o.g. und zitierten Vollmacht habe er immer und überall die gleichen Rechte wie der Eigentümer.
Ich zweifele die Rechtsgültigkeit der Vollmacht an.


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15x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
biskini
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 169x hilfreich)

Hallo Internetmaus,

Da brauchst du nicht die Rechtsgültigkeit anzweifeln. Diese Vollmacht ist so sicher wie das Amen in der Kirche.

Die Teilungserklärung ist da sehr "freizügig" definiert. Ich kenne Teilungserklärungen, da geht dies nur mit der Einschränkung sich von einem anderen Eigentümer, seinem Ehegatten oder dem Verwalter vertreten zu lassen.

Deshalb so definiert, weil die Eigentümerversammlungen "nicht öffentlich" sind.

Wenn Eure Teilungserklärung lediglich vorsieht, dass die Vertretung schriftlich zu erfolgen hat, dann reicht eine mündliche Vollmacht nicht, d.h. die schriftliche Vollmacht hat jedes Mal vorzulegen (außer es handelt sich bei einer Dauervollmacht, wie in Eurem Fall).

Die Einschränkung steht ja sogar drin, dass sich der Eigentümer das Recht einräumt, selber auch teilnehmen zu können.

ACHTUNG: Sollte der Eigentümer anwesend sein, so hat der "Vertretungsberechtigte" den Raum zu verlassen, sofern dieser nicht aufgrund einer eigenen Wohnung im Haus selber Eigentümer ist.

Bsp.

Der Sohn kauft die Wohnung, Vater zieht mit Lebensgefährtin, Vater gehört keine eigene Wohnung im Haus. Vater bekommt Vollmacht für die Wohnung des Sohns. Bei der Eigentümerversammlung darf der Vater teilnehmen und im Namen seines Sohnes handeln und abstimmen, sofern der Sohn nicht anwesend ist. Die Lebensgefährtin darf an dieser Versammlung NICHT teilnehmen, sonst können Beschlüsse angefochten werden.

Nimmt der Sohn an dieser Versammlung auch teil, hat der Vater - trotz Vollmacht - den Raum zu verlassen. Auch er darf NICHT an der Versammlung teilnehmen, es sei denn er wurde als Gast zu einem bestimmten Thema eingeladen und darf dort vorsprechen. Der Vater darf aber auch nur zu diesem Thema anwesend sein. (und das aber auch nur dann, wenn alle damit einverstanden sind.)

Die Rechtsanwälte "Diehl und Schila" haben hierzu folgendes Zusammengestellt:

quote:<hr size=1 noshade>Die WEG-Versammlung ist nicht öffentlich
(vgl. BGH V ZB 24/92 , NJW 1993,1329 )

Sofern die Teilungserklärung keine Beschränkung enthält, kann sich ein Wohnungseigentümer grundsätzlich durch jedermann in der Versammlung vertreten lassen.
Der Vertretene darf dann aber selbst nicht an der Versammlung teilnehmen.
(vgl. Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 9.Aufl., § 24 RZ 75).

Auf Verlangen des Verwalters oder eines jeden Versammlungsteilnehmers muss der Vertreter aber das Original der Vollmachtsurkunde vorlegen. Es genügt
weder eine Kopie, noch ein Telefax und es ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen, wenn keine Originalvollmacht vorgelegt werden kann (vgl. OLG
München, Beschluss vom 11.12.2007, Az.: 34 Wx 91/2007 ).

In vielen Gemeinschaftsordnungen ist jedoch bestimmt, dass sich die Wohnungseigentümer in der Versammlung nur durch einen eingeschränkten Personenkreis vertreten lassen können, wie z. B. den Verwalter, einen anderen Eigentümer oder den Ehegatten.
In diesen Fällen ist ein Bevollmächtigter der nicht zu diesem Personenkreis gehört, weder teilnahme-, noch stimmberechtigt (vgl. BGH V ZB 1/1986 NJW 1987, 650 ).

Nach Auffassung des BayObLG (vgl. Az.: 2 Z BR 124/1996 ) ist der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft
weder einem Ehegatten, noch einem Verwandten in gerader Linie gleichzustellen.

Es kann über die Anwesenheit von Gästen nicht durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden, da jeder Eigentümer ein individuelles Recht auf Nichtöffentlichkeit der Versammlung hat. Gäste sind daher
nur dann zugelassen, wenn ausnahmslos alle anwesenden Eigentümer mit der Anwesenheit des Gastes einverstanden sind(vgl. Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten § 24 RZ 44 m.w.N. und a.A.).

<hr size=1 noshade>




Grüße
bisk

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"Ich freue mich immer über eine Bewertung. Herzlichen Dank hierfür."

-- Editiert biskini am 10.12.2013 20:10

11x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
guest-12302.07.2014 22:40:46
Status:
Praktikant
(536 Beiträge, 219x hilfreich)

Eigentümer sind natürlich viel besser als Väter anderer Eigentümer.
Wenn er bevollmächtigt ist, ist es halt so so.

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2x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
qfilmmark
Status:
Frischling
(15 Beiträge, 6x hilfreich)

Hallo, diese Erklärung NICHT zulässig, ohne dass die WEG darüber abstimmt und den Mietern (denn das sind sie ohne Zweifel) dieses Recht einräumt. Mehrheitsbeschluss reicht aus denke ich. Genauer gesagt dürfen die nicht mal daran teilnehmen wenn die WEG das nicht möchte.
Abstimmen (ausser dem Eigentümer) darf nur (eine Übertragung der Stimmrechte vorausgesetzt) jemand aus dem Beirat, ein anderer Wohnungseigentümer oder jemand der Verwaltung.

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" "

2x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

@qfilmmark:
Abstimmen (ausser dem Eigentümer) darf nur (eine Übertragung der Stimmrechte vorausgesetzt) jemand aus dem Beirat, ein anderer Wohnungseigentümer oder jemand der Verwaltung. Dies ist nur richtig, wenn dies so in der TE vereinbart ist. Da im geschilderten Fall dies eben nicht vereinbart ist, darf jeder mit der Wahrnehmung der Stimmrechte in der Eigentümerversammlung bevollmächtigt werden.

Zusammenfassend für alle:
Die (Dauer-)Vollmacht ist gültig. Der Vater darf im Innenverhältnis der WEG und in Bezug auf alle Verwaltungsangelegenheiten mit dieser Vollmacht alle Rechte und Pflichten des Eigentümers wahrnehmen. Solche umfängliche weitgehnde Vollmachten sind gar nicht so ungewöhnlich. U.U. hat ja der Vater im Grundbuch sogar ein Wohn- oder Nießbrausrecht eingetragen (was ja im Innenverhältnis der WEG keine Relevanz hat).

Aber: Der "Mieter" meint, mit der o.g. und zitierten Vollmacht habe er immer und überall die gleichen Rechte wie der Eigentümer. nur in Bezug auf die Verwaltung des Wohneigentums und im Innenverhältnis der WEG. Eigentümerrechte wie "Verkauf" oder "Beleihung" der Immobilie hat der Mieter natürlich nicht, dies geht nur mit notariell beglaubigten Vollmachten. Aber dies betrifft dann nicht die WEG.

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"lg.
R.M. "

2x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:
Ein Veto und Mitspracherecht bei Mitgliederversammlungen und geplanten Sanierungen im Hause behalten wir uns vor.



Damit besteht ja in Wahrheit gar keine Vollmacht.

Wirksam Beschlüsse fassen kann der Vertreter so nicht.

Um denkbaren Ärger zu vermeiden, sollte eine "echte" Generalvollmacht beigebracht werden.

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2x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
yunglo
Status:
Schüler
(186 Beiträge, 126x hilfreich)

@ asap
so gesehen könnte man durchaus dieser Meinung folgen,
aber es könnte auch so ausgelegt werden, daß das Veto u. Mitspracherecht auf eine evtl. Beschlussanfechtung (dieses Recht hat er ja) hinweist, also doch eine Vollmacht vorliegt?

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1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:
aber es könnte auch so ausgelegt werden, daß das Veto u. Mitspracherecht auf eine evtl. Beschlussanfechtung (dieses Recht hat er ja) hinweist, also doch eine Vollmacht vorliegt?




Eben, "dieses Recht hat er ja", wenn das auch in der Vollmacht auch entsprechend eingeschränkt wird, lässt das auslegungstechnisch nur den Schluß zu: Auch wenn der Vertreter mit Ja stimmt, will sich der Vollmachgeber das Nein vorbehalten.

Der Passus macht nur Sinn, wenn die Vollmacht entsprechend beschränkt ist, sie ist also nichts wert, der Bestand aller Beschlüsse an denen der Vertreter mitwirkt ist in Frage gestellt.

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1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Ein Veto-Recht gibt es im WEG sowieso nicht.

Das Recht auf Beschlussanfechtung hat sowieso jeder Eigentümer, egal ob er Vollmacht erteilt oder selbst anwesend ist. Die Auslegung von asap läuft insoweit ins Leere, denn so ist der Bestand aller Beschlüsse stets in Frage gestellt, selbst wenn der Eigentümer selbst mitwirkt.

Ein Veto und Mitspracherecht bei Mitgliederversammlungen und geplanten Sanierungen im Hause behalten wir uns vor:
würde ich wie folgt auslegen:
Trotz Dauer-(General-)Vollmacht, die prinzipiell auch für die vertretung in der Versammlung gilt, behält sich der Vollmachtgeber vor, selbst an der Versammlung teilzunehmen. Dann allerdings ist der Vpollmachtnehmer von der Teilnahme ausgeschlossen. Dieser Vorbehalt ist an sich überflüssig, denn dieses Recht besteht sowieso.
Hinsichtlich geplanter Sanierungen ist die Vollmacht eingeschränkt, d.h. der Vollmachtnehmer ist bei Sanierungsmaßnahmen nicht stimmberechtigt bzw. bei Einbeziehung des Stimme des Vollmachtnehmers ist die Bestätigung durch den Vollmachtgeber einzuholen.

Dem verwalter ist jedoch anzuraten, bei den Vollmachtgebern eine präziser formulierte Vollmacht anzufordern.

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"lg.
R.M. "

2x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2591 Beiträge, 1199x hilfreich)

quote:
" Jeder Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung mit schriftlicher Vollmacht vertreten lassen"


Damit ist die Vollmacht gültig - so lange der eigentliche Eigentümer sie nicht entzieht, oder durch sein persönliches Erscheinen und auf der Eigentümerversammlung den Bvollmächtigten aussticht.

quote:
Meine Frage geht aber dahin: Der "Mieter" meint, mit der o.g. und zitierten Vollmacht habe er immer und überall die gleichen Rechte wie der Eigentümer.

Wie äußert sich das in der Praxis? Welche Rechte nimmt dieser bevollmächtigte Mieter in Anspruch, die er als normaler Mieter nicht hätte?


quote:

Ich zweifele die Rechtsgültigkeit der Vollmacht

An der Rechtsgüligkeit gibt es IMO nichts zu zweifeln - höchstens an den durch die Vollmacht beanspruchten (Sonder?)reche.

VG
Roland

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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(789 Beiträge, 585x hilfreich)


Aus meiner Sicht wirkt die Beschränkung der Vollmacht lediglich auf das Innenverhältnis Vollmachtsgeber - Vollmachtsnehmer.

Ein Vetorecht gibt es ja ohnehin nicht innerhalb der WEG.

Bei Abstimmungen werden ja-Stimmen gegen nein-Stimmen gezählt. Daraufhin wird ein Beschlussergebnis verkündet, dass den Beschluss überhaupt erst wirksam macht.

Den Vorbehalt hinsichtlich Sanierungen lege ich so aus, dass dem Vollmachtsnehmer für die Zukunft im Einzelfall Weisungen erteilt werden können.

Ist doch alles im grünen Bereich.

-----------------
"MfG
Wohni"

1x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
biskini
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 169x hilfreich)

quote:
Ein Vetorecht gibt es ja ohnehin nicht innerhalb der WEG.

Bei Abstimmungen werden ja-Stimmen gegen nein-Stimmen gezählt. Daraufhin wird ein Beschlussergebnis verkündet, dass den Beschluss überhaupt erst wirksam macht.



richtig, daher deute ich die Vollmacht mit dieser Beschränkung so, dass der Vollmachtgeber sich das Recht vorbehält, einen Beschluss anzufechten, auch wenn der VOllmachtsnehmer entsprechend abgestimmt hat.

SO deute ich dieses ...

Grüße

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"Ich freue mich immer über eine Bewertung. Herzlichen Dank hierfür."

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2591 Beiträge, 1199x hilfreich)

quote:
richtig, daher deute ich die Vollmacht mit dieser Beschränkung so, dass der Vollmachtgeber sich das Recht vorbehält, einen Beschluss anzufechten, auch wenn der VOllmachtsnehmer entsprechend abgestimmt hat.

Braucht es eine solche Beschränkung? IMO kann in Miteigentümer immer einen Beschluss anfechten. Egal ob oder wie aus seiner Vollmacht oder durch ihn selbst abgestimmt wurde.

VG
Roland

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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
biskini
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 169x hilfreich)

ob es eine solche "Beschränkung" bzw. Aussage wirklich benötigt, sei dahin gestellt. Ich habe die Erfahrungen gemacht, dass es oftmals besser ist, offensichtliches auch gerne mal lieber schriftlich zu fixieren, so dass es auch tatsächlich allen klar ist.

Ich bin sicherlich kein Profi, was Gestaltung von Verträgen angeht, aber ein Vertrag (und dass ist ja im gewissen Sinne auch eine Vollmacht), welcher von Laien geschrieben wurde, beinhaltet meist Dinge die rechtlich ohnehin möglich sind.

So würde ich das jetzt einfach mal auslegen.

Grüßle

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"Ich freue mich immer über eine Bewertung. Herzlichen Dank hierfür."

1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Braucht es eine solche Beschränkung? <hr size=1 noshade>



Ist das nicht die falsche Frage?

Die Vollmacht ist laut Vollmachtsurkunde i.S. des § 172 BGB nach aussen wie nah innen beschränkt.

Falschbezeichnung schadet nicht, der Vertreter kann generell weder bei Versammlungen, noch über Sanierungsmaßnahmen wirksam ohne den vertretenen Eigentümer abstimmen:

Ein Veto und Mitspracherecht bei Mitgliederversammlungen und geplanten Sanierungen im Hause behalten wir uns vor .

Das "und" wird man nur schwer unter den Teppich kehren können. Der Eigrntümer ist also bei Versammlungen nicht vertreten.


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""

1x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(789 Beiträge, 585x hilfreich)


Dreh- und Angelpunkt ist hier natürlich zunächst mal der Verwalter.

Und DER hat die Vollmacht als solche verstanden und anerkannt.

Ihn von dieser Überzeugung abzubringen, wird schwierig bis unmöglich sein. Denn selbst wenn es Deutungsmöglichkeiten gibt, handelt es sich um jeden Fall um eine Vollmacht.

Dass der Bevollmächtigte bei Sanierungen nicht mitstimmen dürfte, sehe ich nicht so.

Wenn man eine rechtliche Klärung will, ohne dass der Verwalter bereit ist, eine eindeutiger formulierte Vollmacht anzufordern, bleibt wohl nur eine Beschlussanfechtung, wenn die gezählte Stimme des Bevollmächtigten bei einer Abstimmung mal den Ausschlag gegeben hat für eine Ja- oder eine Nein-Entscheidung.

Dies wäre aber wegen der Kosten, die auf die Verliererpartei zukommen würden, sicherlich nicht anzustreben.

Die Probleme könnten möglicherweise im menschlichen Miteinander (und zwar dies außerhalb der Eigentümerversammlungen und Abstimmungsauszählungen liegen, vermute ich mal.

Wenn man den Nutzungsberechtigten (er muss nicht zwangsläufig Mieter sein) akzeptiert, könnten es sich die restlichen Wohnungseigentümer möglicherweise etwas leichter machen.


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"MfG
Wohni"

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