Viele Fragen. Gemeinschaftskeller, Garage

26. Juli 2016 Thema abonnieren
 Von 
tagohneschatten123
Status:
Frischling
(45 Beiträge, 12x hilfreich)
Viele Fragen. Gemeinschaftskeller, Garage

Hallo,

Wir sind Eigentümer einer Wohnung mit 3 Einheiten (die restlichen sind auch Eigentümer).
Wir haben das Sondernutzungsrecht einer Garage. Die anderen Eigentümer haben Duchgangsrecht, da man von der Garage in den Gemeinschaftskeller kommt. Wir möchten einen elektrischen Garagentoröffner einbauen. Dürfen wir das oder müssen wir die Einverständnis aller Eigentümer einholen?
Eine allgemeine Frage zur Garage: wer trägt die Instandhaltungskosten? Nur wir oder alle Eigentümer?

Eine weitere Frage wäre: Jede Partei hat einen eigenen Kellerraum. Zusätzlich gibt es noch einen Gemeinschaftskeller. Wie wird so ein Keller in der Regel aufgeteilt? Bei uns steht in der Teilungserklärung, dass alle Kosten/Lasten/ Nutzen mit einem bestimmten Schlüssel berechnet werden. Zählt hier der Keller dazu?
Wenn ja, kann man dann von einem Eigentümer verlangen mehr Platz freizuräumen oder hat dieser so etwas wie Bestandsschutz?

Für Antworten bin ich dankbar!

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15 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119348 Beiträge, 39713x hilfreich)

Können die Leute auch ohne den elektrischen Garagentoröffner das Durchgangsrecht wahrnehmen?
Sind bauliche Änderungen erforderlich für die Montage des Gerätes?



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6415 Beiträge, 2315x hilfreich)

Zitat:
Wir haben das Sondernutzungsrecht einer Garage. Die anderen Eigentümer haben Duchgangsrecht,

Wie Sondernutzungsrecht mit Durchgangspflicht ?? Wie ist das denn formuliert ?

Zitat:
Wir möchten einen elektrischen Garagentoröffner einbauen. Dürfen wir das oder müssen wir die Einverständnis aller Eigentümer einholen?

Betrifft dieses nur das Garagentor für welches das Sondernutzungsrecht besteht, oder auch das Durchgangsrecht ?

Zitat:
mit einem bestimmten Schlüssel berechnet werden.

Was ist denn Maßstab des Schlüssels ? Miteigentumsanteile, Wohnfläche, Nutzfläche ?
Aber vereinbart ist vereinbart !!

-- Editiert von Spezi-2 am 26.07.2016 13:27

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#3
 Von 
tagohneschatten123
Status:
Frischling
(45 Beiträge, 12x hilfreich)

@Harry van sell: mhm. Nicht zwangsläufig. Allerdings müßten wir sicherstellen, dass die anderen zwei Parteien durch die Garage rein und rauskönnen. Wenn die beiden eine Fernbedienung für das Tor bekommen reicht das dann aus?
Das Durchgangsrecht erfolgt leider durch das Garagentor...

@Spezi 2: "... Das Sondereigentum ist dahingehend eingeschränkt, dass den anderen Wohnungseigentümern das jederzeitige Durchgangsrecht zum gemeinschaftlichen Kellerraum zu gewähren ist.

Der Maßstab des Schlüssels lautet
Wohnung 1 383/1000
Wohnung 2 383/ 1000
Wohnung 3 234/ 1000
Vereinbart, dass Wohnung 3 den meisten Platz im Gemeinschaftskeller einnimmt wurde nicht, Wohnung 3 hat sich den Platz einfach genommen.

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#4
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Unabhängig vom Durchgangsrecht:

Das Garagentor ist Gemeinschaftseigentum.
Wenn das Sondernutzungsrecht da keine besonderen Rechte außer der Nutzung vorgesehen hat, ist eine Änderung des Tores durch die Gemeinschaft zu beschließen. Dabei könnte dann festgelegt werden, dass alle durch den Einbau des elektrischen Türöffners entstehenden Einbau- und sämtliche Folgekosten durch den Antragssteller zu tragen sind.

Was die allgemeinen Instandhaltungskosten betrifft:
Wie oben geschrieben: es handelt sich bei der Garage um Gemeinschaftseigentum.
Also gelten die für das Gemeinschaftseigentum vorgesehenen Regeln.

Eine andere Kostenverteilung kann beschlossen werden.

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#5
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Zur Nutzung des Gemeinschaftskeller:

Wie ist denn der Nutzungszweck in der Teilungserklärung festgelegt?
Gibt es zusätzlich eine von der Gemeinschaft beschlossene Gebrauchsregelung?


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#6
 Von 
Yogi1
Status:
Student
(2030 Beiträge, 934x hilfreich)

Ja, Ihr müsst das Einverständnis einholen. Ich wüsste jetzt aber nicht, warum da jemand dagegen sein sollte, wenn Ihr es auf Eure Kosten macht und den anderen eine Fernbedienung gebt.

Zum Gemeinschaftskeller: na ja, wie willst Du das Durchsetzen? Wir haben auch einen Gemeinschaftskeller, einen Fahrradkeller und einen Waschkeller neben den separaten Kellern für jede Wohnung. Wie will man da durchsetzen, dass jeder nur nach Anteil da was nutzen darf? Wenn es überhand nimmt, würde ich den Nachbarn einfach mal freundlich ansprechen. Bei uns sind die Gemeinschaftsräume jedenfalls nicht abgesteckt und es gibt auch keine Regel, der Eigentümer mit x Anteilen darf 5 Fahrräder hinstellen, der andere nur 3.

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#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119348 Beiträge, 39713x hilfreich)

Zitat (von Yogi1):
Wie will man da durchsetzen, dass jeder nur nach Anteil da was nutzen darf?

Na dafür gibt es
A) So gelbe Sprühmarkierungen
B) Anwälte und Gerichte
C) für die ganz hartnäckigen Fälle :devil:



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#8
 Von 
Yogi1
Status:
Student
(2030 Beiträge, 934x hilfreich)

@HvS: schon klar, dass es ginge. Aber wer will denn da den Keller ausmessen centimetergenau etc.? Kostet ja auch alles Geld. Da wär ein einfaches Gespräch mit dem Nachbarn vielleicht unkomplizierter und günstiger. Aber gut, wir nehmen das hier auch nicht so genau bei den Gemeinschaftsflächen. Und wenn es jemand arg übertreibt, wird die Hausverwaltung eingeschaltet und spätestens nach einem Schreiben von denen, ist der Sperrmüll weg und wieder Platz für alle.

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#9
 Von 
tagohneschatten123
Status:
Frischling
(45 Beiträge, 12x hilfreich)

@Heike: in der Teilungserklärung steht nichts über den genauen Nutzungszweck.
Vielen Dank für deine Info bezüglich der Garagen. Das hilft mir sehr weiter!

@ Yogi: wir haben ebenfalls einen Waschkeller, der separat ist. Der Gemeinschaftskeller wird für unsere Mülltonnen und eben unterschiedliches Zeug der Parteien genutzt.
Generell bin ich auch für ein Gespräch. Nützt nur leider bei der Person in keinem Fall was. Leider. Ich denke wir werden dann wie Harry van sell sagt die "Sprühnummer" durchführen müssen. Sofern wir hierbei im Recht sind.

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#10
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Wenn die Teilungserklärung für den Gemeinschaftskeller nichts festlegt, bietet es sich doch an, eine Gebrauchsregelung zu beschließen. Dies ist mehrheitlich möglich und ihr habt dadurch klare Verhältnisse.
Jeder weiß, was o.k. ist und was nicht.

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#11
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zum Garagentor wurde eigentlich schon alles gesagt: vorsorglich beschließen lassen und wenn Ihr als Antragsteller die Kosten selber tragt und entweder die Öffnungsmöglichkeit mit Schlüssel erhaltet oder jedem der Durchgangsberechtigten einen Handsender aushändigt sehe ich in einem Genehmigungsbeschluss kein Problem.

Zum Gemeinschaftskeller:

Zitat:
Na dafür gibt es
A) So gelbe Sprühmarkierungen
Das ist nicht zulässig! Ein solches Vorgehen wäre eine faktische Schaffung eines Sondernutzungsrechtes. Das unterliegt nicht der Beschlusskompetenz, kann also nur durch notarielle Vereinbarung geschaffen werden. Eigenmächtiges Vorgehen verbietet sich da erst recht!
Gemeinschaftseigentum heißt, dass jeder Quadratzentimeter von allen gleichermaßen genutzt werden darf!

Wie Heike schon richtig schreibt: enthält die Teilungserklärung (respektive Gemeinschaftsordnung oder Aufteilungsplan) keine Zweckbestimmung für den Gemeinschaftskeller, so könnt Ihr eine Gebrauchsregelung beschließen:
Zitat:
§ 15 Gebrauchsregelung
(1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch ... des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.
(2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit ... des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen.
(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch ... des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.


hierbei ist aber zu beachten:
Zitat:
§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. ... von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst ...


Zitat:
Der Gemeinschaftskeller wird für unsere Mülltonnen

Dies ist eine zulässige Nutzung, die den §§ 14 und 15 WoEigG gerecht werden.

Zitat:
und eben unterschiedliches Zeug der Parteien genutzt.

Dies ist nach meiner Auffassung eine unzulässige Nutzung. Das dauerhaften Abstellen und Lagern privater Gegenstände in Gemeinschaftsräumen entzieht die entsprechende Fläche der Mitbenutzung durch die Miteigentümer und steht damit im Widerspruch zu § 14 WoEigG . Ein vorübergehendes Abstellen von Sperrmüll (wir reden hier vielleicht von Tagen, max. 1-2 Wochen!) kann man ja gern dulden. Wenn man sich nicht einigen kann, ist der Keller im Zweifel leer zu räumen. Ganz leer!
Schöne Alternative: beschließt eine Mietzahlung je genutzten Quadratmeter Kellerraumfläche. Die Miete fließt an die Gemeinschaft. Das wäre durchaus eine zulässige Art der "Mitbenutzung". Oder das Lagerproblem löst sich ganz schnell von selbst.

Signatur:

lg.
R.M.

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#12
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119348 Beiträge, 39713x hilfreich)

Zitat (von Yogi1):
@HvS: schon klar, dass es ginge. Aber wer will denn da den Keller ausmessen centimetergenau etc.?

Das wurde nicht cm-genau ausgemessen, sondern über den Daumen gepeilt.



Zitat (von R.M.):
Eigenmächtiges Vorgehen verbietet sich da erst recht!

Das war auch eher ein gemeinsachftliches Vorgehen :grins:
Aber ich werde die Herrschaften mal darauf hinweisen, das das Probleme gibt wenn sich nicht mehr alle einig sind.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#13
 Von 
Yogi1
Status:
Student
(2030 Beiträge, 934x hilfreich)

Ich stell mir das gerade so vor, wie da einfach irgendwer rumsprüht, um Markierungen zu setzen.

Wär das nicht sogar Sachbeschädigung, die vom Verursacher zu ersetzen wäre?

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#14
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119348 Beiträge, 39713x hilfreich)

Zitat (von Yogi1):
Wär das nicht sogar Sachbeschädigung, die vom Verursacher zu ersetzen wäre?

Sofern das eigenmächtig war, auf jeden Fall.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#15
 Von 
tagohneschatten123
Status:
Frischling
(45 Beiträge, 12x hilfreich)

Danke für eure Nachrichten. Hat mir sehr weitergeholfen. Ich bin gespannt auf die Eigentümerversammlung!

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