Terassen- und Beetgestaltung Erdgeschosswohnung MFH

Question

Guten Morgen Zusammen,

leider müssen wir uns momentan mit einer - wie ich persönlich finde - ziemlich sinnlosen Debatte rumärgern, wo mir hoffentlich sachkundige User weiterhelfen oder ein paar Tips geben können:

Wir wohnen seit 5 Jahren in einer gemieteten Eigentums-Erdgeschosswohnung mit Terrasse in einem größeren MFH. Der Komplex besteht aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer Hausverwaltung.

Die Terrasse (20qm) ist in der Wohnfläche zur Hälfte berücksichtigt, ergo zahlen wir dafür auch jeden Monat Miete.

Um die Terrasse herum war bereits vor unserem Einzug ein Blumenbeet angelegt, welches der Vorbesitzer (2 Wohnungseigentümer seit Erbauung des Hauses in den 80er Jahren) errichtet, unser Vermieter nach Kauf der Wohnung so belassen hatte und uns hierzu Gestaltungsfreiheit nach unseren Wünschen gab. Wir hatten das Beet die letzten Jahre größtenteils so gelassen wie es war, hier und da ein paar Blumen (Rosen, Flieder, Buchsbaum) fest eingepflanzt und ein paar Blumentöpfe ins Beet gestellt. Hier gab es nie Probleme.

Letzte Woche haben wir uns dazu entschieden endlich das Thema Terrasse anzugehen und diese etwas schöner zu gestalten. Mit Genehmigung unseres Vermieters haben wir alle Pflanzen (hauptsächlich Bodendecker) außer die beiden Rosen, den Flieder und den Buchs aus dem Beet entfernt und ein Unkrautvlies verlegt. Der Plan war, aus dem Beet einen Steingarten zu machen, also Ziersteine zu verlegen, ein paar Blumen in schöne Töpfe zu setzen und Holz-Klickfliesen auf die Terrasse zu legen - doch so weit kamen wir nicht, da gleich die Hausverwaltung vor der Tür stand.

Folgenden Sachverhalt haben wir nun:

- es wurde von der Hausverwaltung (Jedoch erst EINEN Tag vor Beginn unserer Arbeiten, Beschluss lag noch nicht schriftlich bei Eigentümern ) wohl beschlossen, dass ab sofort nur noch ein "Zierbeet" zulässig ist. Nach Aussage der HV zählen "Ziersteine" nicht zum Zierbeet, weshalb wir diese nicht auslegen dürfen. Auch Rindenmulch wäre kritisch. Außerdem dürften keine Blumentöpfe oder sonstige Deko in das Beet gestellt werden (hatte seit 5 Jahren Töpfe im Beet und hat niemanden interessiert ) Darf die HV so entscheiden? Mit welcher Rechtsgrundlage ist Erde erlaubt, aber kein Rindenmulch? Und Töpfe die die ganze Zeit dort Standen auf einmal nicht mehr? Für mich unverständlich und einfach nur bescheuert!

Und vor Allem: darf die HV uns das entgegen der Erlaubnis unseres Vermieters verbieten? Die Begründung ist, dass eine "Vergrößerung der Wohnfläche" nicht gestattet ist. ( Als ob ich in meinem Rindenmulchbeet eine Liege aufstellen würde um mich dort zu sonnen) Beet ist für mich Beet und wenn dort ein Beet ist - wie auch immer es aussieht - kann diese Fläche von den anderen Bewohnern ja so oder so nicht genutzt werden - ob da Erde liegt, Rindenmulch oder ein paar Steine.

- es wurde außerdem beschlossen, dass das Beet nur einen Durchmesser von 1,20m haben darf. Wir haben nachgemessen und unser Beet hat natürlich einen Durchmesser von 1,38m. Haben hier aber an der Größe nie etwas verändert - es besteht bereits seit 30 Jahren so! Darf die HV verlangen, dass wir das Beet nach 30 Jahren, in denen es nie jemanden gestört hat, aufgrund eines neuen Beschlusses kleiner machen müssen? Wer trägt die Kosten hierfür? (Neue Beeteinfassung)

- Darf die HV uns verbieten Klickfliesen auf der Terrasse zu verlegen? Unser Vermieter hat auch das ohne Probleme genehmigt. Es handelt sich hier m.E. Auch nicht um eine bauliche Veränderung, da die Fliesen ja nur auf die hässlichen Waschbetonplatten aufgelegt werden und bei Auszug wieder entfernt werden könnten.

Vielen Dank für eure Hilfe :-)

Spezi-2 · Answer

Die Verwaltung beschließt nicht, sie setzt Beschlüsse der EigentümerGemeinschaft um.    Aber, über die Dinge für welche der Hausverwaltung nach dem geschlossenen Verwaltervertrag die Zuständigkeit übertragen worden ist, kann sie auch Regelungen beschließen !!

aspergius · Answer

Es ist entscheidend wie das Rechtsverhältnis deines Vermieters zur Gemeinschaft ist.
Hat er ein Sondernutzungsrecht für die Blumenbeete?
Ein Gewohnheitsrecht gibt es meines Wissens nicht, auch wenn die Nutzung durch das Anbauen von Blumenbeeten jahrelang geduldet wurde.

Yogi1 · Answer

Was sagt denn jetzt Euer Vermieter zu dem Ärger?

Mir scheint, er hat hier etwas voreilig Euch Zusagen gemacht. Meistens sind Terrassen Gemeinschaftseigentum. An dem dann jemand ein Sondernutzungsrecht hat. Das bedeutet dann aber leider auch, dass man tatsächlich damit nicht alles anstellen kann, was man will.

Ich würde da nochmal mit dem Vermieter reden zunächst. Denn höchstwahrscheinlich ist es so, dass ihm Terrasse und Beet gar nicht (allein) gehören und er da ohne Zustimmung der anderen Eigentümer nichts groß verändern darf. Und Euch hat er das aber leider gar nicht mitgeteilt und so getan, als wär das sein alleiniges Eigentum.

Gerade bei dem Beet, würde ich fast drauf wetten, dass es dazu gewisse Regeln gab, wie es auszusehen hat. Mit einem Blumenbeet war die WEG offenbar einverstanden. Mit einem Steingarten wohl nicht. Und als Vergrößerung der Wohnfläche könnte man es tatsächlich ansehen. Offenbar war das Beet erlaubt, weil es hübsch aussah. Und inmitten von lauter Büschen kann man auch keine Gartenliege aufstellen. Ohne Pflanzen nur mit paar Blumenkübeln schon.

Aber meiner Meinung nach ist das erstmal nicht Euer Problem, sondern das Eures Vermieters. Blöd für Euch ist nur, dass er Euch wohl Zusagen gemacht hat, zu denen er gar nicht berechtigt war, da ihm das alles vermutlich gar nicht allein gehört.

Wie gesagt, ich würde da erstmal mit dem Vermieter reden.

Und bisschen OT: ich würde niemals als Mieter in eine WEG ziehen. Da kann der Vermieter an sich noch so nett sein, er ist ja immer abhängig von den Beschlüssen der Miteigentümer. Und wenn da 10 von 11 sagen: wir sind gegen Hunde, dann kann mein Vermieter noch so nett sein und mir sagen: ich hab nichts gegen Hunde. Aber dann wird es nichts mit dem Hund.

Leider haben solche Beschlüsse meist rechtliche Geltung. Und da kann Unsinn beschlossen werden wie das Verbot von Katzennetzen, weil sie den Anblick des Hauses verschandeln. In Deinem Fall verschandeln also vielleicht die Klickfliesen und die Umgestaltung des Beetes den optischen Eindruck, zerstören die Einheitlichkeit, was immer.

R.M. · Answer

Terrassen und Gartenanteile sind in einer WEG immer (zwingend) Gemeinschaftseigentum. Gemäß Teilungserklärung kann ein Sondernutzungsrecht (das ist wie der Name schon sagt ein Nutzungsrecht, kein Eigentum) eingeräumt sein. Hier ist als erstes zu prüfen, wie weit sich das Nutzungsrecht erstreckt: auf die Terrasse dürfte ziemlich sicher sein. In vielen, gerade nicht mehr ganz jungen Eigentümergemeinschaften, wurde i.d.R. über die Grenze der Terrasse hinaus oftmals kein Nutzungsrecht eingeräumt.
Gestaltung und Veränderung von Gemeinschaftseigentum (auch mit Sondernutzungsrechten) unterliegt gewissen Regeln. Diese können bereits in der Teilungserklärung festgeschrieben sein, was nicht in der Teilungserklärung bereits vereinbart ist, kann in einem gewissen Rahmen per Beschluss geregelt werden. Soweit keine Regelung vorhanden ist gilt eine faktische "Veränderungssperre"

Konkret zu Ihrem Anliegen:
Klickfliesen auf Waschbeton sind eine bauliche Veränderung. Auch wenn Sie es für schöner empfinden - es reicht allein die Änderung der Optik aus, Ihnen die Klickfliesen zu untersagen. Das darf auch die HV. Ihr Vermieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung (Beschluss) Ihnen eine Zusage zu geben. Wenn Sie die Fliesen bereits gekauft haben, hätten Sie u.U. einen Schadensersatzanspruch gegenüber Ihrem Vermieter. Es gilt: erst fragen, von WEG (per Beschluss) genehmigen lassen und dann mit den Arbeiten beginnen.

Da ich ähnliche Problematiken von anderen WEGs kenne nehme ich an, das Sondernutzungsrecht erstreckt sich ausschließlich auf die Terrasse. Die Gestaltung der Grünfläche obliegt dann der Gemeinschaft. Da hat kein Eigentümer und schon gar nicht ein Vermieter ungefragt Beete anzulegen. Einen Bestandsschutz gibt es nicht, auch nicht nach 30 Jahren. Ohne ausdrücklichen Genehmigungsbeschluss kann die HV auch das völlige Entfernen der Blumenbeete verlangen. Die Einführung von Gestaltungsregeln dürfte ein Versuch sein, das was über Jahre geduldet wurde, so halbwegs zu legalisieren. Sich hierüber zu streiten oder sich zu verweigern kann auch zur Folge haben, dass letztlich alles plattgemacht und in pflegeleichte Rasenfläche umgewandelt wird ...

Signatur:

lg.
R.M.

R.M. · Answer

Auf Balkonen darf man doch auch Klickfliesen legen, m.E. Sogar ohne Rücksprache mit Vermieter oder sonstigen zuständigen HV? Naja, wir warten jetzt mal ab, ob noch was kommt. Es sieht echt schön aus und es wäre schade wenn wir es wieder abbauen müssten.....  Der kleine , aber feine unterschied ist: der Balkonbelag ist i.d.R. wegen der Balkonbrüstung von außen nicht einsehbar, damit keine optische Veränderung und damit kann dies zulässig sein. Das ist bei einer Terrassen zumeist anders.    Nun ein Tipp aus der anderen Perspektive: Sie können natürlich damit argumentieren, dass der Waschbeton-Terrassenbelag verbleibt und die Klickfliesen darauf nicht dauerhaft mit dem Boden oder mit dem Gebäude verbunden sind, somit jederzeit entfernt werden könnten. Damit wäre es aus Ihrer Sicht keine bauliche Veränderung. Einen Gartentisch, einen Sonnenschirm und Blumenkübel dürfte man ja schließlich auch auf die Terrasse stellen ...  Aber: vertrauen Sie nicht darauf! Klickfliesen bleiben immer noch eine auf Dauer angelegte optische Änderung! Welcher Argumentation im Zweifel ein Richter eher folgt kann keiner vorhersehen.

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