Hallo,
es handelt sich hier um Objekt mit 160 Wohnungen und 160 TG-Plätzen. Bei Entstehung wurde jeder Wohnung ein TG-Platz zu geordnet. Ca. 5 Jahre später wurden die TG-Plätze verkauft bzw. es wurde den Eigentümern angeboten diese käuflich gegenseitig zu erwerben, falls jemand einen nicht mehr wollte bzw. Mehrere wollte. In diesem Zug hat ein Eigentümer 40 Stück erworben und ein Eigentümer 10 Stück erworben.
Trotzdem zahlt jeder eine Eigentümer eine Pauschale für die TG-Plätze.
Letztlich kann es doch nicht richtig sein, dass ein Eigentümer für einen TG-Platz zahlt und der Eigentümer der 40 TG-Plätze hat, den selben Beitrag entrichtet wie einer der keinen hat als Unterhaltungskosten oder? Aufgefallen ist dies nun viele Jahre später, weil einige Wohnungen verkauft wurden und die Tiefgaragenkosten ausgewiesen waren, obwohl derjenige gar keine Tiefgarage gekauft hat.
Ich hoffe ich konnte dies einigermaßen erklären.
Viele Grüße
Mante
TG Plätze ungleich vergeben, wie erfolgt die Jahresabrechnung und die Instandhaltung
18. September 2018
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Frage vom 18. September 2018 | 08:52
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
TG Plätze ungleich vergeben, wie erfolgt die Jahresabrechnung und die Instandhaltung
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
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#1
Antwort vom 18. September 2018 | 10:43
Von
Status: Lehrling (1531 Beiträge, 917x hilfreich)
Zitat :Ich hoffe ich konnte dies einigermaßen erklären.
Nicht wirklich ;-)
So ist z.B. völlig unklar von welchen Kosten hier die Rede ist.
Befindet sich die TG z.B. unter dem Haus und handelt es sich bei den angesprochenen Kosten evtl. um Kosten der Instandhaltung der TG-Wand, wären diese Kosten, da die TG quasi das Fundament des Gebäudes ist, natürlich auf alle zu verteilen.
Bei anderen Kosten die z.B. nur durch die Funktion TG enstehen, z.B. Wartung des Tores o.ä., könnte man durchaus überlegen diese Kosten nur unter den Nutzern der TG zu verteilen.
Die Entscheidung darüber fällt jedoch, sofern in der TE hierzu keine Regelung getroffen wurde, die Gemeinschaft. Und solange es hierzu keinen Beschluss gibt werden sämtliche Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG verteilt.
Zitat :Aufgefallen ist dies nun viele Jahre später, weil einige Wohnungen verkauft wurden und die Tiefgaragenkosten ausgewiesen waren, obwohl derjenige gar keine Tiefgarage gekauft hat.
Und besagter Eigentümer hat sich zum ersten mal seine Hausgeldabrechnung angesehen?
#2
Antwort vom 18. September 2018 | 11:00
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Ich meinte die jährlichen Betriebskosten für die Tiefgarage. Diese sind einfach durch 160 Parteien geteilt worden, obwohl wie gesagt manche gar keine Tiefgarage haben und einer 40. Trotzdem zahlen alle den gleichen Betrag für die Betriebskosten der Tiefgarage.
Die Teilungserklärung besagt das der jeweilige Nutzungsberechtigte für den ordnungsgemäßen Zustand an dem Sondernutzungsrecht zuständig ist.
Dem neuen Eigentümer ist dies bei Kauf aufgefallen, allen anderen vorher anscheinend nicht.
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 18. September 2018 | 11:29
Von
Status: Lehrling (1531 Beiträge, 917x hilfreich)
Zitat :Ich meinte die jährlichen Betriebskosten für die Tiefgarage. Diese sind einfach durch 160 Parteien geteilt worden, obwohl wie gesagt manche gar keine Tiefgarage haben und einer 40.
Dann greift hier, sofern keine andere Regelung getroffen wurde, § 16 Abs. 2 WEG .
Eine UNGERECHTIGKEIT vermag ich hier noch nicht zu sehen, davon abgesehen steht auch nirgends das Leben müsse GERECHT sein.
Zitat :Die Teilungserklärung besagt das der jeweilige Nutzungsberechtigte für den ordnungsgemäßen Zustand an dem Sondernutzungsrecht zuständig ist.
Was nicht im Widerspruch zum Thema steht, solange in den von dir nicht näher bezeichneten Kosten keine Kosten enthalten sind die obige Vereinbarung in der TE berühren.
#4
Antwort vom 19. September 2018 | 11:47
Von
Status: Bachelor (3883 Beiträge, 2383x hilfreich)
Mir ist noch nicht klar, nach welchem Teilerschlüssel die TG-Kosten verteilt werden. Nach Anzahl Stellplätze? Oder nach Miteigentumsanteilen?
#5
Antwort vom 19. September 2018 | 13:58
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Es wird nach Miteigentumsanteilen abgerechnet.
#6
Antwort vom 20. September 2018 | 08:47
Von
Status: Bachelor (3883 Beiträge, 2383x hilfreich)
Das entspricht der gesetzlichen Regelung. Alle Gemeinschaftskosten sind nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, unabhängig davon, welchen individuellen Nutzen der einzelne Eigentümer persönlich hat.Zitat :Es wird nach Miteigentumsanteilen abgerechnet.
Die Gemeinschaft kann jedoch eine Änderung der Teilerschlüssel beschließen, wenn der neue Teilerschlüssel ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Bei laufenden Bewirtschaftungskosten mit einfacher Mehrheit ab einen zukünftigen Zeitpunkt. (§ 16 Abs. 3 WEG )
Interessenshalber: haben die TG-Stellplätze eigene Miteigentumsanteile oder sind diese lediglich Sondernutzungsrechte?
#7
Antwort vom 20. September 2018 | 14:55
Von
Status: Unbeschreiblich (47657 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat:haben die TG-Stellplätze eigene Miteigentumsanteile oder sind diese lediglich Sondernutzungsrechte?
Laut Antwort#2 handelt es sich um ein Sondernutzungsrecht.
Das erklärt auch, warum die Kosten auf die Wohnungen nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.
#8
Antwort vom 20. September 2018 | 17:44
Von
Status: Bachelor (3883 Beiträge, 2383x hilfreich)
Zitat :Zitat:haben die TG-Stellplätze eigene Miteigentumsanteile oder sind diese lediglich Sondernutzungsrechte?
Laut Antwort#2 handelt es sich um ein Sondernutzungsrecht.
Das erklärt auch, warum die Kosten auf die Wohnungen nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.
Ja schon, ich habe aber auch schon oft erlebt, dass die Begriffe SNR und SE durcheinandergeworfen werden und aus der Formulierung geht auch nicht eindeutig hervor, dass die Stpl. SNR sind, das könnte ja auch auf andere SNR (z.B. Terrassen) bezogen sein.
Zudem irritiert mich diese Formulierung:
Ja ich weiß, SNR kann man verkaufen. Man kann aber ein SNR auch einer Wohnung zuordnen, dann ist dieses MIT der Wohnung verkauft. Warum man diese dann noch ein zweites Mal verkauft erschließt sich mir nicht. Dazu müsste man TE und Grundbücher kennen, um zu erfahren, was hier "Zuordnung" heißen soll.Zitat:Bei Entstehung wurde jeder Wohnung ein TG-Platz zu geordnet. Ca. 5 Jahre später wurden die TG-Plätze verkauft.
#9
Antwort vom 21. September 2018 | 09:12
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Die Tiefgaragenplätze sind in den Miteigentumsanteilen mit drinnen, allerdings sind diese eben auf Grundlage der Entstehung. Später bei Verkauf der einzelnen Tiefgaragenplätze wurden die Miteigentumsanteile nicht neu berechnet.
Bei Entstehung wurde im Grundbuch jeweils eingetragen: Wohnung Nr. 1 mit TG - Platz Nr. 1,
warum später dieser Verkauf der TG-Plätze vollzogen wurde, entzieht sich meiner Kenntnis.
Aber wie gesagt hat jetzt zum Beispiel Wohnung Nr. 30 - 40 TG-Plätze zugeordnet. Trotzdem sind die Betriebskosten gleich, wie jemand der gar keinen Tiefgaragenplatz hat, wovon fast 50% betroffen sind.
#10
Antwort vom 24. September 2018 | 09:46
Von
Status: Bachelor (3883 Beiträge, 2383x hilfreich)
Wer hat denn den Stellplatz verkauft? Der Eigentümer der Wohnung Nr. 1 (um beim Beispiel zu bleiben) oder wer anders?Zitat :Bei Entstehung wurde im Grundbuch jeweils eingetragen: Wohnung Nr. 1 mit TG - Platz Nr. 1,
warum später dieser Verkauf der TG-Plätze vollzogen wurde, entzieht sich meiner Kenntnis.
Wann erfolgte der Verkauf? Ich würde mal prüfen lassen, ob das so alles mit rechten Dingen zugegangen ist. Irgendwie kann ich mir nicht vorstellen, dass 40 Miteigentümer ihre Stellplätze an den Eigentümer der Wohnung 30 verkaufen. Einziges vorstellbares Szenario: Die Stpl. waren bei Eröffnung noch im Eigentum des Bauträgers und bislang nicht verkaufte Stellplätze (40 Wohnungseigentümer hatten nur die Wohnung ohne Stellplatz gekauft) wurden mit Verkauf der letzten Wohnung (Nr. 30?) dieser zugeordnet, da Sondernutzungsrechte nicht selbständig existieren dürfen.
#11
Antwort vom 24. September 2018 | 14:52
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Die Grundstücksgesellschaft hat die Stellplätze verkauft.
Hierzu ist folgender Text in der Teilungsergänzung verfasst:
Die Grundstückgesellschaft bewilligt und beantragt:
von den in den Wohnungsgrundbüchern eingetragenen Beständen, die dem jeweiligen Wohnungseigentumsrechten zugeordneten Sondernutzungsrechte an den PKW-Stellplätzen gleicher Nr. abzuschreiben und dem jeweiligen Bestand der nachstehend daneben bezeichneten Wohnungseigentumsrechte als Bestandteil derart zuzuschreiben, dass die dem jeweiligen Sondereigentum als dessen Inhalt verbunden werden.
In den bezeichneten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher stehen in Abt. II jeweils Auflassungsvormerkungen zugunsten der Grundstücksgesellschaft bzw. Dritte als neue Berechtigte, an der Grundstücksgesellschaft mbH ihren Eigentumsverschaffungsansruch abgetreten hat, eingetragen.
...den weiteren Berechtigten der Auflassungsvormerkungen in den Erwerbsverträgen jeweils erteilten Vollmachten entlasse ich mit den Auflassungsvormerkungen das von dem jeweils bezeichneten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch abzuschreibende Sondernutzungsrecht an dem jeweiligen PKW-Stellplatz und das von dem jeweils bezeichneten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch abzuschreibende Sondereigentum für die jweiligen Berechtigten aus der Pfandhaft und bewillige und beantrage die Pfandfreigabe in die Grundbücher einzutragen.
Verkauft wurden die TG-Plätze jeweils zu 5000,- €uro zu der Zeit.
#12
Antwort vom 25. September 2018 | 11:09
Von
Status: Bachelor (3883 Beiträge, 2383x hilfreich)
Ich verstehe das immer noch nicht.Zitat:Hierzu ist folgender Text in der Teilungsergänzung verfasst:
Die Grundstückgesellschaft bewilligt und beantragt:
von den in den Wohnungsgrundbüchern eingetragenen Beständen, die dem jeweiligen Wohnungseigentumsrechten zugeordneten Sondernutzungsrechte an den PKW-Stellplätzen gleicher Nr. abzuschreiben und dem jeweiligen Bestand der nachstehend daneben bezeichneten Wohnungseigentumsrechte als Bestandteil derart zuzuschreiben, dass die dem jeweiligen Sondereigentum als dessen Inhalt verbunden werden.
Entscheidend ist die chronologische Reihenfolge:
Wann wurden die Wohnungsgrundbücher angelegt?
Wann wurde die TE beurkundet?
Wann erfolgte die Auflassungsvormerkung, wann die Grundbucheintragung der Ersterwerber jeweils mit und ohne Stellplatz?
Stehen die Stpl. heute noch in jedem Wohnungsgrundbuch drin?
#13
Antwort vom 25. September 2018 | 12:28
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Zuerst wurde im Grundbuch jeder Wohnung ein TG-Platz zugeschrieben bzw. war einer enthalten. Nach Verkauf der TG-Plätze wurden in den jeweiligen Grundbüchern der Wohnungen, die ihre TG-Plätze jeweils verkauft haben, diese abgeschrieben aus den Grundbüchern, so dass diese Wohnungen keine TG-Plätze mehr in den Grundbüchern haben, nur den Verweis, das sie mal da waren und jetzt abgeschrieben sind.
#14
Antwort vom 26. September 2018 | 13:36
Von
Status: Bachelor (3883 Beiträge, 2383x hilfreich)
Grundbuchrechtlich scheinbar korrekt. Warum so viele ihren Stellplatz verkauft haben erschließt sich mir trotzdem nicht, ist aber deren Problem.
#15
Antwort vom 30. März 2019 | 08:51
Von
Status: Beginner (80 Beiträge, 71x hilfreich)
Zitat :Hallo,
es handelt sich hier um Objekt mit 160 Wohnungen und 160 TG-Plätzen. Bei Entstehung wurde jeder Wohnung ein TG-Platz zu geordnet. Ca. 5 Jahre später wurden die TG-Plätze verkauft bzw. es wurde den Eigentümern angeboten diese käuflich gegenseitig zu erwerben, falls jemand einen nicht mehr wollte bzw. Mehrere wollte. In diesem Zug hat ein Eigentümer 40 Stück erworben und ein Eigentümer 10 Stück erworben.
Trotzdem zahlt jeder eine Eigentümer eine Pauschale für die TG-Plätze.
Letztlich kann es doch nicht richtig sein, dass ein Eigentümer für einen TG-Platz zahlt und der Eigentümer der 40 TG-Plätze hat, den selben Beitrag entrichtet wie einer der keinen hat als Unterhaltungskosten oder? Aufgefallen ist dies nun viele Jahre später, weil einige Wohnungen verkauft wurden und die Tiefgaragenkosten ausgewiesen waren, obwohl derjenige gar keine Tiefgarage gekauft hat.
Ich hoffe ich konnte dies einigermaßen erklären.
Betriebskoten für Sondereigentum habt ihr nicht zu tragen. Nur Eigentümer die vermietet haben ist das egal, die Betriebskosten werden auf den Meiter umgelegt.
Das du das meiste weißt ist mir klar aber weiter Infos könnten vielleicht helfen.
Wenn Eigentum aufgeteilt und verkauft wird ist die beglaubigte Abgeschlossenheitsbescheinigung Grundlage damit es ins Grundbuch eingetagen wird. Das sind unter anderem Grundrisspläne der Immo. In diesen Plänen sind Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsflächen usw. farblich, mit Ziffern oder Buchstaben, Schraffuren kenntlich gemacht um sie jedem Eigentum sicher zuordnen zu können.
Hast du sicher beim Kauf vorgelegt bekommen. Immer wenn sich eine Änderung der Besitzverhältnisse ergibt müssen neu aufgestellte Planunterlagen/Zeichnungen vorgelegt und beglaubigt werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die TE wurde dadurch geändert bzw. aktualisiert.
Diese Unterlagen müssen in euren Verwaltungsunterlagen in Kopie vorliegen. Ich habe meine bei mir zuhause, logisch und könnte sie nicht missen, schon alleine wegen Nachbarschaftsrechte.
Hi WERler, für euch sind die Bauunterlagen genauso wichtig wie für einen Eigenheimbesitzer. Ich würde sagen noch wichtiger, wir Eigenheimler sprechen darüber wenn was im Grundbuch geädert wurde. Das könnt ihr natürlich nachholen. Kopiert euch die Beschlusssammlung.
Zauberwort 1- Teilungserklärung genau studieren. Wenn ihm mehr Eigentümer seit zu einem guten RA und euch die erklären lassen. Kostet ja nur für jeden einen Teilbetrag.
Zauberwort 2 -Akteneinsicht am besten nicht alleine. Du merkst ja, der erste Verwalter wird vom Bauträger eingesetzt ob es der falsche war fällt zu spät auf.
Zauberwort 3: Kopien der Beschlusssammlung müssen in deine/eure Akten.
-- Editiert von Moderator am 30.03.2019 19:30
#16
Antwort vom 30. März 2019 | 10:10
Von
Status: Lehrling (1531 Beiträge, 917x hilfreich)
Zitat :Sondernutzungsrecht an dem jeweiligen PKW-Stellplatz
Zitat :Betriebskoten für Sondereigentum habt ihr nicht zu tragen.
Lesen bildet - und würde verhindern das du weiter "Antworten" am jeweiligen Thema vorbei gibts.
Zitat :Nur Eigentümer die vermietet haben ist das egal, die Betriebskosten werden auf den Meiter umgelegt.
Hat keine ... gefragt.
Zitat :Wenn Eigentum aufgeteilt und verkauft wird ist die beglaubigte Abgeschlossenheitsbescheinigung Grundlage damit es ins Grundbuch eingetagen wird. Das sind unter anderem Grundrisspläne der Immo. In diesen Plänen sind Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsflächen usw. farblich, mit Ziffern oder Buchstaben, Schraffuren kenntlich gemacht um sie jedem Eigentum sicher zuordnen zu können.
Bezug zur Frage = O,00000
Zitat :Immer wenn sich eine Änderung der Besitzverhältnisse ergibt müssen neu aufgestellte Planunterlagen/Zeichnungen vorgelegt und beglaubigt werden.
Abgesehen davon das es zwischen BESITZVERHÄLTNIS und dem hier relevanten EIGENTUMSVERHÄLTNIS einen kleinen aber nicht unerheblichen Unterschied gibt, muss auch eine Änderung im Eigentumsverhältnis (Kauf/Verkauf) weder in den Plänen noch Zeichnungen noch sonst wo eingetragen werden. Dafür gibt es das Grundbuch.
Zitat :Diese Unterlagen müssen in euren Verwaltungsunterlagen in Kopie vorliegen. Ich habe meine bei mir zuhause, logisch und könnte sie nicht missen, schon alleine wegen Nachbarschaftsrechte.
Ja, ja, ja. Der Unterschied zwischen Einfamilienhaus und ETW (wirst Du aber wohl sowieso niemals verstehen).
Zitat :wir Eigenheimler sprechen darüber wenn was im Grundbuch geädert wurde.
Echt? Mit wem?
Zitat :Zauberwort 2 -Akteneinsicht am besten nicht alleine. Du merkst ja, der erste Verwalter wird vom Bauträger eingesetzt ob es der falsche war fällt zu spät auf.
Und so weiter, und so weiter - und immer weiter ahnungslos im Neben gestochert, ein wenig gegen Verwalter gehetzt (ohne zu lesen und zu verstehen das der Erstverwalter entweder schon nicht mehr bestellt sein kann - oder durch die Eigentümer wieder bestellt wurde (zur Erklärung: Die Erstbestellung kann nur für 3 Jahre erfolgen)), kommen die immer selben Schlagworte: TE, Akteneinsicht, Beschlusssammlung, usw.
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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