Sondernutzungsrecht Garten, baul. Veränderung?

1. Juni 2009 Thema abonnieren
 Von 
Judgemen
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 5x hilfreich)
Sondernutzungsrecht Garten, baul. Veränderung?

Guten Tag,

wir sind seit 10 Jahren Besitzer eines Reihenhauses das in einer WEG liegt. Zu unserem Haus gehört ein Garten, der laut Teilungserklärung mit einem Sondernutzungsrecht (die TE spricht von ausschließlichen SE) ausgewiesen ist. Dieser Garten ist nicht sonderlich groß (ca. 5x5 m) und beeinhaltet zum einen eine kleine Rasenfläche als auch einen Teil (2x5m) der mit Verbundpflaster belegt ist. Auf diesem Teil stehen unsere Gartenmöbel. Rechts und links zur Begrenzung zu den Nachbarn (wir verstehen uns gut) stehen Sträucher. Am Ende des Gartens ist ein ca. 50 cm breiter Streifen in dem kleine Bäumchen etc. stehen. Der Rest ist Rasen, zumindest soll da eigentlich Rasen sein. Diese Rasenfläche bringt uns zur Verzweifelung. Es wächst dort alles nur kein Rasen. Im Sommer verbrennt der Rasen trotz Wässerung und im Frühjahr ist er vermoost. Die Nachbarn haben übrigens das gleiche Problem.
Wir würden gerne die Rasenfläche und den gepflasterten Teil mit Holz (Bangkirai o.a.) belegen lassen. Die direkten Nachbarn haben nichts dagegen.
In der WEG wohnen 14 Eigentümer. Folgendes Problem: Ich bin der Verwalter und stehe mit 2 Eigentümern nicht sonderlich gut. Ich stelle selbst fast nie Anträger in der WEG Versammlung. Dieser Vorgang liegt mir allerdings am Herzen.
Handelt es sich um eine bauliche Veränderung?
Ist der Beschluß in dieser Sache einstimmig oder mehrstimmig zu verfassen?
Bleibt die gärtnerische Nutzung durch Veränderung des Bodenbelags erhalten?

Ich habe das WEG rauf und runter gelesen, finde aber nichts was wirklich passt, da im WEG immer von baul. Veränderung des GE die Rede ist. Beim Sondereigentum erschließt sich das mir nicht.
Ich hoffe ihr könnt mir auf die Sprünge helfe. DANKE!

Grüße vom Judge

-- Editiert am 01.06.2009 13:12

-- Editiert am 01.06.2009 13:14

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9 Antworten
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#1
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7944 Beiträge, 2925x hilfreich)

Den Bodenbelag auf dem Fliesenbereich könnt ihr sicher ohne Probleme ändern. Wenn jetzt aber der "Rasenbereich" mit Fliesen ausgelegt wird, könnte das Gesamtbild der Anlage sich dadurch verändern (Bauliche Veränderung) und wäre in meinen Augen nur allstimmig zu beschließen.
Sollen denn dort Kübel mit Pflanzen aufgestellt werden?
Und für das Rasenproblem vielleicht mal auf "schöner Garten" gehen und dort nach Tipps fragen, was man machen kann.

3x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2193 Beiträge, 1380x hilfreich)

Also Sondereigentum kann es fast nicht sein, bei einem Sondernutzungsrecht liegt lediglich die Nutzung beim Berechtigten.
Bei einem Gartenanteil, laut TE, beschränkt sich diese auf die übliche Nutzung eines Gartens.

Ihr könnt also Gemüsebeete anlegen oder einen Rasen da wo er ürsprünglich war, da wo gepflastert ist könnt ihr meiner Meinung nach den Stein gegen Holz tauschen.
Auf der gesamten Fläche nicht, das würde die optische Eigenart der Anlage ändern.

Wenn der Rasen nicht wächst, fehlt es eventuell an genügend Mutterboden ( ist da ne Tiefgarage drunter ? ), oder die Erde ist schlecht - da mal wie sika sagt bei entsprechenden Fachleuten nachfragen.

Ihr könntet einen Beschluss über die Holzgeschichte allerdings als modernisierende Instandsetzung verkaufen, quasi : der Rasen ist kaputt und wird gegen einen Belag aus Holz getauscht, da dieser weniger anfällig ist.
Dazu reicht dann die qualifizierte Mehrheit aus, könnte allerdings passieren dass einer dem es nicht passt vor Gericht geht, Ausgang offen

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

3x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Judgemen
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 5x hilfreich)

Danke erstmal soweit.
Zum Rasenproblem: das Problem betrifft fast alle Eigentümer. Unter dem rasen sind Reste von Steinen und Sand. Darüber eine dünne Schicht Mutterboden und dann wurde damals Rollrasen angelegt. Mittlerweile haben sich das ganze schon Fachleute angesehen und haben uns wenig aussichten gemacht, das wir mal schönen "grünen englischen Rasen" haben werden. Aus diesem Grund kam uns ja die Idee mit dem Holz. Der Garten besteht eigentlich nur aus dem Rasenteil. Den Streifen Blumen, Bäumchen und sonst. zum Nachbargrundstück haben mittlerweile einige selbst angelegt. Vom Grund her war der Garten aber nur Rasen und eben der Teil mit dem Verbundpflaster.
@sika: Sicherlich wollen wir auch ein oder zwei Blumenkübel aufstellen. Das ist nicht das Problem.

Die Idee mit der Modernisierung gefällt mir ;-)

Gibts eine Zeitspanne in der eine bauliche Veränderung anfechtbar ist? Sprich wenn ich Holz lege, wie lange können die Eigentümer einen Rückbau fordern? Oder erlangt die baul. Veränderung (wenn es eine ist) irgendwann "unter der Hand" rechtskraft?

Grüße vom Judge

4x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2193 Beiträge, 1380x hilfreich)

Grins

Ich meinte eigentlich das Ganze schön hübsch offiziell als Eigentümerbeschluss auf einer Versammlung gefasst, alles Andere wäre fatal.
Wenn Ihr das als instandsetzende Modernisierung beschliesst, und das mit qualifizierter Mehrheit, ist das Dingens nach einem Monat bestandskräftig.
Es sollten eigentlich auch alle "Gartenbesitzer" machen, verleiht dem Ganzen mehr Gewicht.
Und so wie Du den Untergrund beschreibst wird da nie etwas wachsen, das hört sich verdächtig nach Bauaushub an.
Alternativ könnt Ihr auch hergehen und den Gartenteil auf einen oder eineinhalb Meter tief ausgraben und mit Mutterboden füllen - da braucht ihr auch niemanden vorher fragen - danach dürfte der Rasen sicher wachsen.


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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

3x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Dinsche
Status:
Master
(4228 Beiträge, 1187x hilfreich)

Da ich selbst mit diesem Thema seit 3 Jahren zu kämpfen habe: Bauliche Veränderung, für die es einen einstimmigen Beschluss braucht.

Moderisierende Maßnahme ist das nicht, denn es verändert langfristig das Gesamtbild, und wenn die Miteigentümer sich auch nur ein bisschen mit dem WEG auskennen habt ihr ein Problem und den Verwalterposten demnächst los.

Warum nicht ehrlich und direkt mit dem Thema umgehen? Kann doch auch sein, dass alle das Einsehen haben, insbesondere wenn ihr bereit wärt, die Kosten als Sondernutzungsberechtigte zu übernehmen, obwohl es alle betrifft. Das ist meistens ein gutes Lockmittel.

2x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2193 Beiträge, 1380x hilfreich)

Dinsche, nach dem neuen WEG sind gerade solche Modernisierungen die das Bild der Anlage ändern erlaubt, solange es im Rahmen bleibt.

Aber Du hast auch sicher recht wenn Du sagst erstmal miteinander reden, und Kostenübernahme ist in dem Fall eh kein Thema.

Es ist grenzwertig, man tauscht ja nicht etwas aus was vollkommen in Ordnung ist, sondern man würde modernisieren, im Sinne von verbessern, oder auch den Wert des Gartenanteils heben- wer schaut schon gerne auf gammeligen Rasen ?

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

2x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Dinsche
Status:
Master
(4228 Beiträge, 1187x hilfreich)

Neee... Wir haben tatsächlich das gleiche Problem, nur dass unser Garten größer ist...

Rasenfläche vorhanden, aber nicht schön, es wächst kaum was, und alles müsste neu angelegt bzw. gesät werden, inkl. Mutterboden, etc.

Instandhaltung wäre, wenn der Rasen neu gemacht wird, also das Bestehende eigentlich so belassen bzw. wiederherstellen. Die Kosten dafür tragen die Sondernutzungsberechtigen (laut TE).

Würden wir einen Teil (oder alles) des Gartens mit Holzplatten oder Fliessen versehen, um daraus eine kleine Terrassenfläche zu machen, dann wäre dies eine bauliche Veränderung, für die ein einstimmiger Beschluss nötig wäre, und die Kosten würde zudem die Gemeinschaft nach MEA tragen müssen.

Das Gleiche gilt für Bäume.. Zu viel Schatten, und deswegen wächst der Rasen so gut wie gar nicht. Um einen Baum fällen zu lassen bedarf es der Zustimmung aller, weil bauliche Veränderung. Kosten tragen alle und nicht nur die Sondernutzungsberechtigten.

Dass die Kosten kein Thema sind würde ich so nicht sagen, denn meistens geht es halt um's liebe Geld, und viele haben die Angst, in etwas zu investieren, was sie gar nicht nutzen dürfen. Das ist also meistens der Knackpunkt, und man könnte es auf dieser Schiene versuchen, statt eine Modernisierungsmaßnahme "vorzutäuschen", die in Wahrheit gar keine ist.

Man könnte es so angehen:

ETV einberufen. Vorher Angebot zum Vergleich einholen (Holzplatten UND neue Rasenfläche). Wahrscheinlich sind die Kosten für Holzplatten teurer, also wäre das ein Ansatz, zu sagen "Schaut mal... Normalerweise müsste dies die Gemeinschaft tragen, aber wir wären bereit, die Kosten allein zu tragen..." Hier wäre also etwas Diplomatie und Charme einzusetzen, um die anderen Miteigentümer zu überzeugen ;-))

2x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2193 Beiträge, 1380x hilfreich)

Ich glaub doch dass da ein kleiner Unterschied ist, Dinsche bei euch ist es ein gemeinsamer Garten, beim Threadstarter sind es Parzellen.
Da wird die Kostentragung wahrscheinlich anders geregelt sein - dafür spricht auch die erwähnte ausschliessliche Zuweisung zum SE

Natürlich kann ohne genaue Kenntnis der TE nicht wirklich genau gesagt werden wer was zu zahlen hat, zumal die Anlage eines Rasen zur normalen Nutzung gehört, dito alle notwendigen Arbeiten.

Aber wie gesagt die Holzvariante ist grenzwertig, und auf jeden Fall sollte vorher das Gespräch gesucht werden.

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Judgemen
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 5x hilfreich)

Moinsen an alle,

die Kosten sind grundsätzlich durch die Eigentümer zu tragen, da die Gärten eben den jew. Häusern zugewiesen sind und ein ausschließliches Sondernutzungsrecht beinhalten. Das ist uns aber auch klar. Die Teilungserklärung ist da eindeutig.

Wir haben uns jetzt zu folgender Lösung entschlossen. wir werden mit den direkten Nachbarn reden :cheers: und dann den gepflasterten Teil des Garten und zus. ca. 60 cm Rasen mit Holz belegen. Wir hatten vor Jahren mal den Fall, da hatte ein Eigentümer seinen kompletten Garten mit Waschbetonplatten ausgelegt. Die Nachbarn fanden es Klasse, da er sechs Kinder hatte und die dann dort prima Ball spielen konnten. Außerdem ist das Regenwasser nicht mehr richtig abgelaufen. Er musste dann zurückbauen. Es wurden im aber 60 cm zus. zum ursprünglich gepflasterten Teilk zugestanden.
Den Rest werden wir mit Kunstrasen auslegen, da dort wirklich kein Rasen wächst. Bei den Nachbarn schaut es ebenfalls schauerlich mit dem Rasen aus.

Wir werden aber vorher mit den direkten nachbarn sprechen. Ich denke das ist die einfachste und beste Lösung. Damit dürfte es keine Probleme geben....hoffe ich. :augenroll:
Nochmal danke an alle die sich an der Diskussion beteiligt haben. :dance:

Grüße vom Judge

1x Hilfreiche Antwort

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